Asunnon ostajan ja myyjän tietopankki

Asianajotoimisto Alfa Oy

Tämä on Asianajotoimisto Alfan talojuristien blogi, jota kirjoittavat asianajajat Tiina Koskinen-Tammi ja Leena Laurila.

Testaa, oletko vanhan talon kaupassa inhorealisti vai unelmoija-idealisti

Testaa leikkimielisellä testillämme, millainen vanhan talon ostaja tai myyjä olet. 1. Millä sanalla kuvailisit rintamamiestalon tyyppistä omakotitaloa? a) Melkoinen mörskä. b) Ikääntynyt, mutta hyvin kunnossapidettynä toimiva, kohtuuhintainen talo. c) Paratiisi, onnela. 2. Kannattaako ennen kauppaa mielestäsi teettää kuntotarkastus taloon? a) Tottakai on tarkastettava, mutta se ei riitä. [...] Lue lisää

Hinnanalennuksen sietämätön vaikeus

Kiinteistön ja asunnon laatuvirheen seuraamus on yleensä hinnanalennus. Se ei edellytä virheen olennaisuutta, kuten kaupan purku, eikä myyjän tuottamusta kuten vahingonkorvaus. Jos kaupan kohteessa todetaan virhe, siitä seuraa hinnanalennus. Hinnanalennukseen liittyvä mielenkiintoinen ja toisaalta vaikea kysymys on sen ns. oikean määrän määrittäminen. Hinnanalennus määrätään maakaaren mukaan [...] Lue lisää

Hovioikeus: taloyhtiön korvattava sisäilmaongelman selvittämiskulut osakkaalle

Taloyhtiöissä on yleinen riidanaihe, kenelle (epäillyn) sisäilmaongelman selvittäminen ja siitä aiheutuvat kustannukset kuuluvat. Tuoreessa Rovaniemen hovioikeuden tuomiossa (25.8.2020 nro 241) taloyhtiö velvoitettiin korvaamaan liikehuoneiston sisäilmaongelman selvittelykulut osakkaalle. Kun taloyhtiö ei ollut selvittänyt asiaa hovioikeuden mukaan riittävällä tavalla, osakkaalla oli oikeus [...] Lue lisää

Asunnon pinta-ala - monta eri laskentatapaa

Asuntojen myynti-ilmoituksissa ja esitteissä voi törmätä moniin erilaisiin pinta-alatermeihin. Saatetaan puhua esim. asuintilojen pinta-alasta, huoneistoalasta, asuinpinta-alasta tai kerrosalasta. Käsitteiden kanssa kannattaa olla tarkkana, sillä erilaiset pinta-alat lasketaan eri tavoin ja eroa voi olla useita neliömetrejä. Erilaiset termit voivat myös vaikeuttaa asuntojen pinta-alojen ja [...] Lue lisää

Kuluvien rakennusosien juridiikkaa

Voiko kylpyhuoneen vaurioista saada hinnanalennusta myyjältä? Kiinteistökauppariidan lopputulokseen vaikuttaa useita juridisia kysymyksiä. Nämä seikat voivat vaikuttaa keskenään päinvastaisiin suuntiin (joko kantajan vaatimusten hyväksymisen puolesta tai sitä vastaan). Kun lopputulos on monen eri suuntiin vaikuttavan asian summa, on lopputuloksen ennakoiminen monesti vaikeaa. Näin on yleensä. [...] Lue lisää

Korkein oikeus: Erääntymättömiä vuokria ei voida tuomita maksettavaksi

Korkein oikeus antoi 12.8.2020 ennakkopäätöksen 2020:57 vuokrasaatavien perinnästä häätötuomion yhteydessä. KKO:n mukaan tuomiolla määrättävä vuokrasaatavan maksuvelvollisuus voi koskea vain tuomion antamishetkellä erääntyneitä vuokria. Jos vuokralainen jää asuntoon vielä vuokrasuhteen päättymisen jälkeen, vastaisuudessa erääntyviä vuokria ei voida velvoittaa maksettavaksi häätötuomion [...] Lue lisää

Kunnossapito- ja korjauskysymykset paritalossa

Kuten muissakin pientaloissa, myös paritaloissa voi tulla ilmi esimerkiksi kosteusvaurioita tai muuta korjausta vaativaa rakenteellista vikaa. Eri aikakausille tyypillisiä, aikanaan yleisesti käytettyjä ja nykyään vaurioalttiiksi tiedettyjä riskirakenteita on vanhemmissa paritaloissa yhtä lailla kuin omakotitaloissakin. Paritalorakennuksen rakenteet ovat tavallisesti molemmissa huoneistoissa [...] Lue lisää

Hovioikeus: Osakkeenomistajan on tarkastettava asunnon kunto vuokralaisen vaihtuessa - vuokranantajaosakas velvoitettiin korvaamaan taloyhtiölle aiheutunut vahinko

Vaasan hovioikeuden 17.6.2020 antama tuomio nro 260 korostaa osakkeenomistajan vastuuta asunnon kunnon tarkastamisesta asunnon vuokralaisen vaihtuessa. Pelkkä uuden vuokralaisen ilmoitus asunnon kunnosta ei ole riittävä, vaan vuokranantajaosakkaan on suoritettava asunnossa perustarkastus. Tapauksessa vuokranantajaosakkaan asunnossa oli sattunut tulppaamattoman astianpesukoneliitännän aiheuttama [...] Lue lisää

Hyvää kesää!

Blogimme on heinäkuun ajan kesätauolla ja jatkamme kirjoittamista jälleen elokuussa. Aurinkoista kesää kaikille!

Taloyhtiö velvoitettiin poistamaan tupakansavusta aiheutuva terveyshaitta

Korkeimman hallinto-oikeuden vuosikirjaratkaisu 2020:56 koski tupakansavun asuinhuoneistoon aiheuttamaa terveyshaittaa ja rakennuksen omistajan vastuuta terveyshaitan poistamisesta. Tapauksessa oli kyse asunnosta, joka sijaitsi v. 2014 rakennetussa yksitasoisessa rivitalossa. Talon ilmanvaihtojärjestelmänä oli huoneistokohtainen koneellinen tulo- ja poistoilmanvaihto, jonka tuloilma-aukot [...] Lue lisää

Pitääkö ostajan ymmärtää talosta enemmän kuin kuntotarkastajan?

Omakotitalon ostaja pyrkii yleensä selvittämään rakennuksen kuntoa ja korjaustarpeita ennen kauppaa asuntokaupan kuntotarkastuksen avulla. Lähtökohtaisesti ostaja luottaa kuntotarkastajan arvioihin kohteen kunnosta ja korjaustarpeista, eikä tarkastele raporttia kriittisesti. Kuntotarkastus tilataan nimenomaan sen vuoksi, että ammattilainen ymmärtää rakennuksen kunnosta ja korjaustarpeista [...] Lue lisää

Korjauksen käyttöikä -argumentti kiinteistökauppariidoissa

Kiinteistökauppariitatapauksissa riidellään usein virheiden ja vaurioiden korjaustavoista. Niillä on vaikutusta virheen korjauskustannuksiin, joilla taas on vaikutusta virheen seuraamuksen valintaan ja määrään (hinnanalennus). Perusasetelma on, että ostajan mukaan vaurio tulee korjata perusteellisesti, mikä maksaa paljon ja josta tulee seuraa myyjälle ankara seuraamus. Myyjän mukaan taas [...] Lue lisää

Rakennuksen iän merkitys kiinteistökauppariidassa

Edellisessä blogikirjoituksessa (linkki) käsiteltiin rakennuksen teknistä käyttöikää ja kiinteistön kauppaa. Usein tämä asia on esillä myös kiinteistökauppariidassa. Rakennuksen ja sen rakenteiden iällä ja teknisellä käyttöiällä on monessa mielessä merkitystä riitatilanteen tulkinnoissa ja ratkaisussa. Ostajan perustellut odotukset Rakennuksen ja sen rakenteiden ikä ja tehdyt peruskorjaukset [...] Lue lisää

Kuinka pitkä on omakotitalon elinkaari?

Mitä tarkoitetaan rakennuksen tai rakennuksen osan tai rakenteen teknisellä käyttöiällä? Rakennustiedon KH-kortissa 90-00403 (ohjetiedosto tammikuu 2008, välillä puhutaan myös RT-kortista) käsitellään kiinteistön teknisiä käyttöikiä ja kunnossapitojaksoja. Ohjekortissa esitetään kiinteistön rakenteiden, rakennusosien, aluerakenteiden ja LVIA-järjestelmien ja –laitteiden keskimääräiset tekniset [...] Lue lisää

Mitä hometaloriita maksaa?

Hometaloriidassa sekä ostajan että myyjän kannattaa pitää alusta lähtien mielessä, että riitelystä voi aiheutua osapuolille huonossa tapauksessa kymmenientuhansien eurojen kustannukset. Suuri osa riidoista sovitaan, mutta tuore Helsingin hovioikeuden tuomio (20.4.2020 nro 512) on varoittava esimerkki siitä, miten kalliiksi vuosien hometaloriita voi huonossa tapauksessa paisua. Tämä kannattaa [...] Lue lisää

Hovioikeus muutti omakotitalon kaupan purun hinnanalennukseksi

Helsingin hovioikeus muutti tuoreessa asuntokaupan virhettä koskevassa tuomiossaan (20.4.2020 nro 512) käräjäoikeuden tuomitseman kaupan purun 50.000 euron hinnanalennukseksi. Tuomion perusteluissa korostuu, että vanhan talon ostajan on varauduttava monenlaisiin korjaustarpeisiin sekä selvitettävä rakenteiden kuntoa ennen kauppaa. Laajatkaan terveyshaitaksi katsottavat mikrobivauriot eivät aina [...] Lue lisää

Mikä on valesokkeli ja miksi se on riskirakenne?

Kirjoitimme maaliskuussa blogiin tämän vuoden Sisäilmastoseminaariesityksemme "Valesokkeli oikeudessa" juridisesta osasta (linkki). Seminaarikirjan artikkeliimme saimme mukaan valesokkelin rakennustekniseksi asiantuntijaksi Tampereen Ammattikorkeakoulun lehtori, diplomi-insinööri, rakennusarkkitehti Pekka Väisälän. Pekan luvalla julkaisemme tässä hänen rakennusteknisen osionsa valesokkelista. [...] Lue lisää

Koronavirus vaikuttaa asuinrakennusten korjaushankkeisiin - ministeriöiltä ohje taloyhtiöille

Koronavirusepidemia vaikuttaa myös taloyhtiöissä käynnissä ja suunnitteilla oleviin korjaushankkeisiin - sekä niistä päättämiseen että niiden toteuttamiseen. Kiinteistöliiton kyselyn mukaan koronavirus on vaikuttanut lähes joka kolmanteen taloyhtiöiden korjaushankkeeseen (Kiinteistöliiton tiedote 17.4.2020). Eniten vaikutusta on ollut päätöksentekoon, joka on viivästynyt. Yhtiökokous on kuitenkin [...] Lue lisää

Kysely sisäilmaongelmista kärsivien oikeusturvasta asuntokaupassa

Sisäilmaongelmista kärsivien tukeminen ja auttaminen -hanke selvittää asunnon ostajan ja myyjän oikeusturvan ongelmia ja parannuskeinoja sisäilmaongelmatilanteissa, sekä asuntokaupan kuntoarviointikäytäntöjen nykytilannetta ja parannuskeinoja sisäilmaongelmien havaitsemiseksi ja ehkäisemiseksi. Hanke on Valtioneuvoston selvitys- ja tutkimustoiminnan VNTEAS rahoittama ja Hengitysliitto ry:n [...] Lue lisää

Mistä on kiinteistökauppa tehty - unelmista vai realismista?

SP-Koti Urbaanien toimitusjohtaja Anna-Maija Kuosmanen kirjoitti blogikirjoituksessaan siitä, kuinka turvallinen asuntokauppa rakentuu tiedon ”päälle”. Kuosmasella on hyviä ajatuksia siitä, miten kiinteistönvälittäjä voi tiedon välittämisen ja hankkimisen kautta tehdä asuntokaupasta maallikko-osapuolille turvallisemman. Onko siis ennen kiinteistökauppaa mahdollista tehdä jotain, millä voisi [...] Lue lisää

Hallitus esittää lisäaikaa yhtiökokouksen järjestämiselle

Hallitus on antanut eduskunnalle 16.4.2020 esityksen laiksi väliaikaisesta poikkeamisesta osakeyhtiölaista, asunto-osakeyhtiölaista, osuuskuntalaista, yhdistyslaista ja eräistä muista yhteisölaeista Covid-19 epidemian leviämisen rajoittamiseksi (HE 45/2020). Ehdotettu laki antaisi lisäaikaa mm. yhtiökokouksen ja yhdistyksen kokouksen järjestämiselle syyskuun 2020 loppuun saakka, vaikka laissa, [...] Lue lisää

Vaikuttaako poikkeustilanne asunnon ostajan ja myyjän velvollisuuksiin?

Jos olet myymässä tai ostamassa asuntoa, muista, että asunnon / kiinteistön ostajan ja myyjän velvollisuudet ovat poikkeustilanteesta huolimatta ennallaan. Monta asuntokauppaan liittyvää asiaa voi hoitaa etäyhteyksillä ja sähköisesti, mutta asuntoa ei edelleenkään kannata ostaa tarkastamatta sitä paikan päällä. Ostotarjouksessa ja kaupanteossa kannattaa mahdollisuuksien mukaan huomioida [...] Lue lisää

Hovioikeus: korjauskustannusarvion hankkiminen ei saa viivästyttää ostajan reklamaatiota

Kun rakennuksessa on todettu vaurioita, kustannusarvion saaminen vaurioiden korjauskustannuksista voi kestää yllättävän pitkään. Riitatilanteessa tämä vaikuttaa ostajan asemaan hänen esittäessään vaurioiden perusteella vaatimuksia myyjää kohtaan. Korjauskustannuksista hankitaan yleensä arvio rakennusalan asiantuntijalta. Rakennusalan asiantuntijoiden tulisi ottaa huomioon, että kustannusarvion [...] Lue lisää

KKO: Välitysliike ei ollut korvausvastuussa putkiremontista johtuvasta maksuosuudesta

Korkein oikeus antoi viime viikolla ennakkopäätöksen 2020:26, joka selventää välitysliikkeen vastuuta ostajalle annetuista tiedoista. Myyntiesitteessä oli ollut puutteellista tietoa putkiremontista aiheutuvista kustannuksista, mutta tietoja oli annettu muutoin. Ostajat eivät olleet ymmärtäneet, mitä termi "yhtiölainan jyvittäminen" tarkoittaa, mutta korkein oikeus totesi, että on ostajien [...] Lue lisää

Koronavirustilanteen vaikutus asuntokauppariitoihin?

Koronakriisistä huolimatta saat meiltä entiseen tapaan apua asuntokaupan, asumisen ja rakentamisen oikeudellisiin ongelmiin. Teemme asianajotyötämme nyt etänä kotitoimistoilta, mistä meidät tavoittaa kätevästi esim. puhelimitse ja sähköpostilla. Modernit välineet ja yhteydet onneksi mahdollistavat työskentelyn mistä tahansa entiseen tapaan, mitä nyt kotikoululaiset ja -päiväkotilaiset ajoittain [...] Lue lisää

Yhtiökokous ja koronavirus

Koronavirustilanne vaikuttaa taloyhtiöiden, kuten monien muidenkin yhteisöjen, tuleviin kokouksiin. Useimmissa taloyhtiöissä on varsinainen yhtiökokous keväällä. Kun kaikenlaisia suuria kokoontumisia on vältettävä ja osakkaita on usein paljon, kannattaa vakavasti harkita yhtiökokouksen siirtoa tuonnemmaksi. Kokousta harkittaessa on huomioitava, että tällä hetkellä voimassa oleva yli 10 hengen [...] Lue lisää

Valesokkeli tai muu riskirakenne oikeudessa

Valesokkeli on yksi tänä päivänä tunnetuimmista pientalojen riskirakenteista. Riskirakenne on aikanaan rakentamisaikana ollut tavanomainen ja hyväksytty tapa rakentaa, mutta se on myöhemmin kertyneen tiedon ja kokemuksen perusteella todettu vaurioalttiiksi tavaksi toteuttaa jokin rakenne. Kiinteistökauppaa koskevissa riitatapauksissa on usein kysen tilanteesta, jossa talossa oleva riskirakenne [...] Lue lisää

Korkein oikeus: kosteusmittaus ja ostajan erityinen ennakkotarkastusvelvollisuus

Korkeimman oikeuden 4.3.2020 antamassa ennakkoratkaisussa 2020:23 oli kyse ostajan erityisestä ennakkotarkastusvelvollisuudesta. Omakotitalon ostajille oli ennen kaupan tekemistä annettu vuonna 1960 rakennetusta asuinrakennuksesta laadittu kosteusmittauspöytäkirja, jonka mukaan kosteutta oli rakennuksen kellaritiloissa mutta ei sen yllä olevissa lattia- ja seinärakenteissa. Kaupan jälkeen [...] Lue lisää

Kiinteistön virhe ja varainsiirtoveron palautus

Jos asunnossa tai kiinteistössä on virhe, jonka perusteella myyjä suorittaa ostajalle hinnanalennusta, ostaja voi hakea osan maksamastaan varainsiirtoverosta takaisin. Samoin jos kauppa puretaan olennaisen virheen vuoksi, ostaja voi hakea verottajalta maksamansa varainsiirtoveron palautusta. Lue tästä vinkit palautuksen hakemiseen. Asunto-osakkeiden kaupan yhteydessä on maksettava [...] Lue lisää

Tanskan malli kiinteistökauppariitojen ehkäisemiseen

FISE Oy:n hankkeessa ”Rakennusten rakennusteknisen kunnon arvioijien koulutusten ja pätevyyksien kehittäminen” (KUNTO-hanke) v. 2018-2019 oli agendalla kuntotarkastajien ja -arvioijien koulutusten ja pätevyyksien kehittäminen. Esillä oli myös kiinteistökauppariitojen tilanne Suomessa. Riitoja todettiin olevan edelleen noin 1000 vuodessa. Riidat perustuvat siihen, että ostaja esittää vaatimuksia [...] Lue lisää

Digitaalinen asuntokauppa - uhka vai mahdollisuus?

Digitaalinen asuntokauppa käynnistyi kesäkuussa 2019 DIAS-alustalla ja lisääntyy jatkuvasti. DIAS:in mukaan digitaalisia asuntokauppoja tehdään jo kymmenillä miljoonilla euroilla kuukausittain. Digitaalisessa asuntokaupassa kauppa tehdään digitaalisella alustalla ilman, että ostaja ja myyjä ovat fyysisesti samassa paikassa tekemässä kauppaa. Digitaalista asuntokauppaa markkinoidaan sen [...] Lue lisää

Kivihiilipiki/kreosootti -gate?

Korkein oikeus antoi keväällä 2019 ennakkoratkaisun 2019:41 koskien laatuvirhettä kiinteistön kaupassa. Tapauksen resiitti KKO:n ennakkoratkaisun alussa kuului näin: ”Ostajat olivat vaatineet kiinteistön kaupan purkamista sillä perusteella, että 1950-luvulla rakennetun asuinrakennuksen kellarin sokkelissa ja asuinkerroksen betonilaatassa oli kivihiilipikeä eli kreosoottia (korostus tässä), josta [...] Lue lisää

Miten ja milloin kuntotutkimus- tai suunnitteluavustusta haetaan?

Tämän vuoden alusta tuli voimaan uusi valtionavustus kosteus- ja mikrobivaurioituneiden ja sisäilmaongelmaisten asuntojen ja asuinrakennusten kuntotutkimuksiin ja perusparannusten suunnittelukustannuksiin. Avustus on herättänyt heti runsaasti kysymyksiä, joten kokosimme tähän muutamia perusasioita Kuntotutkimusavustusta voi saada, jos asunnossa on epäily kosteus- ja mikrobivauriosta tai [...] Lue lisää

Sisäilmaongelmista kärsivien auttaminen ja tukeminen -hanke on alkanut

Asianajotoimisto Alfan talojuristit Tiina Koskinen-Tammi ja Leena Laurila ovat mukana uudessa, Hengitysliiton vetämässä hankkeessa ”Sisäilmaongelmista kärsivien auttaminen ja tukeminen”. Hanketta rahoittaa valtioneuvoston selvitys- ja tutkimustoiminta (VNTEAS) . Hankkeessa ovat mukana Hengitysliiton ja Alfan lisäksi Terveyden ja hyvinvoinnin laitos THL sekä Asumisterveysliitto AsTe ry. Hanke [...] Lue lisää

Sisäilmasta oireilun merkitys kiinteistökauppariidassa

Terveyden ja hyvinvoinnin laitos THL julkaisi tällä viikolla tutkimuksen, jonka mukaan koulun sisäilman laatua ei voi luotettavasti arvioida oppilaiden oireilun perusteella. Kyse oli tuoreesta THL:n ja Helsingin yliopiston tutkijoiden tekemästä tutkimuksesta, joka on julkaistu Environmental Health -tiedejulkaisussa. THL kertoi, että koulurakennuksissa, joiden olosuhteissa oli asiantuntija-arvion [...] Lue lisää

Onko myyjän viiden vuoden vastuuaikaa olemassa?

Kiinteistökauppamaailmassa elää harhaluulo siitä, että omakotitalon virheistä voisi saada myyjältä lähes automaattista hyvitystä 5 vuoden ajan kaupanteon jälkeen. Usein maallikkojen keskuudessa puhutaan myyjän ”viiden vuoden vastuusta” tai ”viiden vuoden vastuuajasta”, vaikka maakaaressa säädetään viiden vuoden reklamaatioajasta. Kyse ei ole synonyymeistä. Kiinteistökauppaa voidaan tehdä [...] Lue lisää

Ulkomaalaisten kiinteistön hankintaan rajoituksia ja valtiolle etuosto-oikeus strategisilla alueilla

Uusi vuosi toi tullessaan uusia kiinteistökauppaan liittyviä säännöksiä. Valtiolla on nyt etuosto-oikeus kaikissa kiinteistökaupoissa, joissa kiinteistö sijaitsee kokonaan tai osittain kansallisen turvallisuuden kannalta strategisten kohteiden läheisyydessä. Lisäksi Euroopan talousalueen ulkopuolelta tulevat yksityishenkilöt ja yhteisöt tarvitsevat nyt luvan kiinteistön hankintaan Suomesta. [...] Lue lisää


Jaa sivu somekanavissasi: