Asianajotoimisto Alfa Oy

Kiinteistökauppa

Kiinteistökaupassa kaupan kohteena on maa-alue tai maanvuokraoikeus ja sillä mahdollisesti sijaitsevat rakennukset. Tyypillisiä yksityishenkilöiden kiinteistökauppoja ovat omakotitalojen, kesämökkien, tonttien, maatilojen ja metsäkiinteistöjen kaupat. Tällä sivulla on yleistä tietoa kiinteistökaupasta.

Ostajalle | Myyjälle | Kuntotarkastus | Kauppakirja | Kiinteistönvälittäjä

 

Ostajalle

Ota etukäteen huolellisesti selvää siitä, mitä olet ostamassa. Käytä apunasi pätevää asiantuntijaa, jotta saat realistisen käsityksen kohteen kunnosta ennen kauppaa ja vältyt ikäviltä yllätyksiltä kaupan jälkeen.

Kiinteistökaupasta säädetään maakaaressa. Ostajan tärkein velvollisuus on ennakkotarkastus- eli selonottovelvollisuus. Ostaja ei saa kaupan jälkeen vedota virheenä sellaiseen seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön huolellisessa tarkastuksessa ennen kauppaa.

Perehdy kohteen asiakirjoihin huolellisesti. Tarkasta kiinteistö ja erityisesti rakennus huolellisesti paikan päällä. Selvitä kiinteistön rajat ja tarkasta rakennuksesta kaikki osat, joihin on esteetön pääsy. Kiinnitä huomiota poikkeaviin seikkoihin, kuten hajuihin tai vauriojälkiin. On suositeltavaa selvittää rakennuksen ja sen rakenteiden kuntoa aina rakennusalan ammattilaisen avulla teettämällä asuntokaupan kuntotarkastus sekä tarkastuksessa suositellut lisätutkimukset.

Tietyissä tilanteissa ostajalla on ns. erityinen tai laajentunut ennakkotarkastusvelvollisuus, jolloin ostajan on selvitettävä rakennuksen kuntoa tarkemmin tutkimuksin. Esimerkiksi vauriojäljet, tieto rakennusvirheistä tai kuntotarkastusraportin suositus rakenteiden kunnon tarkemmasta tutkimisesta voivat luoda ostajalle erityisen ennakkotarkastusvelvollisuuden. Ostaja voi tällöin pyytää, että myyjä teettää tarkempia rakenteellisia/teknisiä tutkimuksia, tai itse teettää tutkimuksia myyjän suostumuksella. Jos et ole varma, onko sinulla erityinen ennakkotarkastusvelvollisuus, kysy neuvoa asianajajiltamme.

Paras keino välttää riitatilanteita kaupan jälkeen, on selvittää kiinteistön ja rakennuksen kunto mahdollisimman hyvin ennen kauppaa ja varautua mahdollisiin tuleviin korjauksiin sekä taloudellisesti että henkisesti. Tällöin kunto voidaan ottaa huomioon kauppahinnassa. Kauppakirjassa voidaan myös sopia ostajan ja myyjän välisestä vastuunjaosta tai myyjän vastuun rajoittamisesta. Asianajajamme avustavat tällaisten ehtojen laadinnassa.

 

Myyjälle

Kiinteistökaupasta säädetään maakaaressa. Kiinteistön myyjän keskeisin velvollisuus kiinteistökaupassa on tiedonantovelvollisuus. Sinun on annettava ostajalle oikeaa tietoa kiinteistöstä ja rakennuksesta sekä sen kunnosta, etkä saa jättää mitään kauppaan vaikuttavaa kertomatta. Ostajalle on kerrottava varsinkin sellaisista seikoista, joiden osalta kiinteistö poikkeaa siitä, mitä asuinkiinteistöltä tavallisesti odotetaan. Tällaisia seikkoja ovat mm. tiedossa olevat puutteet, viat ja konkreettiset vaurioepäilyt.

Ostajalle tulee antaa kiinteistön kuntoa koskevat tarkastusraportit ym. sekä kertoa vaurioista ja tehdyistä remonteista, siltä osin kuin niistä on tietoa.

On suositeltavaa selvittää rakennuksen ja sen rakenteiden kuntoa aina rakennusalan ammattilaisen avulla teettämällä asuntokaupan kuntotarkastus.

Paras keino välttää riitatilanteita kaupan jälkeen, on selvittää kiinteistön ja rakennuksen kunto mahdollisimman hyvin ennen kauppaa, sekä varautua siihen, että myös yllätyksiä voi tulla vastaan. Rakennuksen kunto ja tulevat korjaustarpeet voidaan ottaa huomioon kauppahinnassa.  Kauppakirjassa voidaan myös sopia ostajan ja myyjän välisestä vastuunjaosta tai myyjän vastuun rajoittamisesta. Asianajajamme avustavat tällaisten ehtojen laadinnassa.

 

Kuntotarkastus

Kuntotarkastuksen tarkoituksena on selvittää rakennuksen kuntoa. Kuntotarkastus tulisi suorittaa Rakennustietosäätiön julkaiseman asuntokaupan kuntotarkastuksen suoritusohjeen mukaisesti. Ohjeen mukaan kuntotarkastuksessa kiinnitetään huomiota mm. rakennuksen rakennustekniseen kuntoon, korjaustarpeisiin, vaurioriskeihin, terveysriskeihin, sekä annetaan toimenpide-ehdotuksia ja kehotetaan tarvittaessa tutkimaan rakenteita tarkemmin. Tarkastuksesta tehdään aina kirjallinen raportti, johon sekä ostajan että myyjän kannattaa tutustua huolella ennen kauppaa.

Kuntotarkastus tehdään pääosin rakenteita rikkomatta, eikä kaikkia piileviä vaurioita tai vikoja voida havaita tarkastuksessa. Jos tarkastuksessa havaitaan riskejä, rakenteiden kuntoa tulee selvittää kuntotarkastuksessa tai kehottaa tekemään lisätutkimuksia. Jos kuntotarkastuksessa suositellaan joidenkin rakenteiden avaamista tai muuta tarkempaa tutkimista (ns. kuntotutkimus), lisätutkimus on ehdotooman suositeltavaa tehdä ennen kauppaa eikä vasta sen jälkeen.

Kuntotarkastajilla ei ole tällä hetkellä pakollisia pätevyysvaatimuksia, joten kuka tahansa voi toimia kuntotarkastajana. Kuntotarkastajan valintaan kannattaakin kiinnittää huomiota, sillä on sekä ostajan että myyjän edun mukaista käyttää asiantuntevaa kuntotarkastajaa. Huono kuntotarkastus antaa väärän kuvan rakennuksen kunnosta ja sen johdosta kauppa tehdään puutteellisin tiedoin. 

Asuntokaupan kuntotarkastajille (AKK) on olemassa pätevyyskoulutus. FISE Oy ylläpitää pätevyysrekisteriä asuntokaupan kuntotarkastajista (AKK, FISE). Rekisteriin on rekisteröitynyt vain osa AKK-koulutuksen suorittaneista kuntotarkastajista. Myös jotkut Keskuskauppakamarin hyväksymät tavarantarkastajat tekevät asuntokaupan kuntotarkastuksia.  Erityisesti kuntotutkimuksissa ja kosteus-/mikrobivaurioepäilyjen selvittämisessä kannattaa käyttää sertifioitua rakennusterveysasiantuntijaa tai pätevöitynyttä kosteusvaurion kuntotutkijaa.

Kuntotarkastuksen suorittaja (yritys, jolta palvelu on tilattu) vastaa suorituksensa virheistä tilaajana olevalle kuluttajalle kuluttajasuojalain perusteella, jos tarkastusta ei ole suoritettu ammattitaitoisesti ja huolellisesti. Virheestä voi seurata vahingonkorvausvastuu ostajaa tai myyjää kohtaan.

Piilevät vauriot ja virheet eivät aina tule ilmi kuntotarkastuksessa. Tällöin kyseessä voi olla kiinteistön laatuvirhe.

 

Kauppakirja

Kiinteistökaupan ehdot sovitaan kauppakirjassa.  Kauppakirjassa sovitaan mm. kauppahinnasta, omistus- ja hallintaoikeuden siirtymisestä, liittymien siirrosta, rakennusten kunnosta ym. Kauppakirjassa voidaan sopia myös, että kauppa saadaan purkaa jollakin muulla kuin laissa tarkoitetulla perusteella taikka että myyjä pidättää omistusoikeuden kiinteistöön, kunnes kauppahinta on maksettu tai kunnes joku muu ehto on toteutunut.

Kaupan osapuolet voivat sopia kauppakirjassa myös ostajan ja myyjän välisen vastuun jakamisesta tai myyjän vastuun rajoittamisesta. Kauppakirjassa voidaan sopia esim. kuka vastaa todetun riskirakenteen, kuten valesokkelin, mahdollisista piilevistä vaurioista. Jos lainmukaisesta vastuusta poiketaan, tämä yleensä huomioidaan myös kauppahinnassa. Ehdoilla voidaan ehkäistä kaupan jälkeisiä riitoja, kun ostaja ja myyjä tietävät omat vastuunsa, mikäli ongelmia ilmenee. Tällaisten ehtojen laadinnassa kannattaa käyttää asianajajaa, jotta vastuut tulevat kirjattua mahdollisimman selkeästi ja riittävän yksilöidysti, ja mahdollinen vastuunrajoitusehto on pätevä. Avustamme tällaisten ehtojen laatimisessa, tarkastamme muiden laatimia ehtoja tai laadimme tarvittaessa koko kauppakirjan.  

Kauppakirja allekirjoitetaan julkisen kaupanvahvistajan läsnä ollessa tai osapuolet voivat allekirjoittaa sen sähköisesti Maanmittauslaitoksen sähköisessä kiinteistövaihdannan palvelussa.

 

Kiinteistönvälittäjä

Jos kiinteistön myynnissä käytetään kiinteistönvälittäjää, kiinteistönvälitysliikkeellä on vastuu omasta toiminnastaan sekä myyjään että ostajaan nähden.

Välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut. Välitysliikkeen velvollisuuksista on säädetty laissa ja sen mukaan välitysliikkeen on noudatettava ns. hyvää kiinteistönvälitystapaa. Kiinteistövälitysalan keskusliitto KVKL julkaisee hyvän välitystavan ohjetta.

Myös kiinteistön myyjä vastaa ostajalle välitysliikkeen ostajalle antamien tietojen oikeellisuudesta. Myyjällä on oikeus saada välitysliikkeeltä korvausta vahingosta, jonka välitysliikkeen suorituksessa oleva virhe on hänelle aiheuttanut.

Ostaja voi vaatia korvausta suoraan välitysliikkeeltä, jos välitysliike on menetellyt virheellisesti. Ostajalla on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on hänelle aiheuttanut.

 


Jaa sivu somekanavissasi: