Asianajotoimisto Alfa Oy

Kiinteistön virhe

Kiinteistön virhe voi olla esim. rakenteista paljastunut kosteus- tai mikrobivaurio taikka rakennusvirhe. Tällä sivulla on yleistä tietoa kiinteistön virheistä, seuraamuksista ja menettelystä virheen tultua ilmi.

Laatuvirhe | Vallintavirhe | Oikeudellinen virhe | Reklamaatio | Reklamaatioon vastaaminen | Hinnanalennus | Kaupan purku | Vahingonkorvaus | Riidan vaiheet

 

Laatuvirhe

Kiinteistön laatuvirhe on määritelty maakaaren 2 luvun 17 §:ssä. Selvästi suurin osa kiinteistön virheistä on luonteeltaan salaisia virheitä, joista ostaja ja myyjä eivät ole tienneet ennen kauppaa. Tyypillisiä salaisia virheitä ovat esim. rakenteiden sisällä piilossa olevat kosteus- ja mikrobivauriot. Vaurio voi tulla ilmi, kun kiinteistöllä asuttuaan ostaja alkaa oireilla tai huomaa poikkeavaa hajua, ja teettää tämän johdosta rakennuksessa tarkempia tutkimuksia. Salainen virhe kuuluu myyjän vastuulle vain, jos virhe on merkittävä. Salaisen virheen merkittävyyttä arvioidaan kokonaisuuden kannalta, ottaen huomioon mm. korjaustarpeen laajuus, virheen korjauskustannusten määrä, terveyshaitta ja muu virheestä aiheutuva haitta, rakennuksen ikä ja kauppaa tehtäessä tiedossa olleet korjaustarpeet. 

Vanhojen talojen piilevät kosteus- ja mikrobivauriot liittyvät usein ns. riskirakenteisiin, jotka ovat rakennusaikana olleet hyväksyttyjä ja yleisesti käytettyjä rakenteita, mutta jotka nykyään tiedetään kosteusvaurioille alttiiksi. Riskirakenteita ovat mm. valesokkelit, kellarikerroksen sisäpuolelta lämmöneristetyt maanvastaiset seinät, puukoolatut lattiat alapuolelta lämmöneristämättömän betonilaatan päällä ja viistot sisäkatot, joissa on vähäinen tuuletus. Talon riskirakenteet  ja niiden kunto kannattaa pyrkiä selvittämään jo ennen kauppaa.

"Iskulause Iskulause Iskulause Iskulause Iskulause"

Tiedonantovirhe on kyseessä silloin, jos myyjä on antanut ostajalle virheellistä tietoa tai jättänyt ilmoittamatta ostajalle tietoja jostakin kaupan kannalta vaikutuksellisesta asiasta. Kyseessä on virhe, vaikka myyjä olisi itse erehtynyt asiasta. Esimerkiksi jos myyjä ei kerro ostajalle tiedossaan olevista vaurioista tai virheellisesti tehdystä rakenteesta, josta myyjän on pitänyt tietää, kyseessä on tiedonantovirhe. Myös mm. virheellinen pinta-alatieto tai väärin ilmoitettu rakennusvuosi voi olla tiedonantovirhe. Tiedonantovirheen on oltava vaikutuksellinen, jotta se kuuluisi myyjän vastuulle.

Kiinteistö voi olla myös sopimuksenvastainen, jos kaupan yhteydessä on nimenomaisesti sovittu kiinteistön ominaisuuksista, eikä kiinteistö vastaa sovittua. Tämä virhetyyppi soveltuu harvoin, tavallisemmin kyseeseen tulee salainen virhe tai tiedonantovirhe.

 

Vallintavirhe

Maakaaren 2 luvun 18 §:n mukainen vallintavirhe liittyy siihen, että kiinteistön käyttö tai oikeus määrätä kiinteistöstä aiotulla tavalla on rajoittunut viranomaispäätösten tai -lupien tai niiden puuttumisen vuoksi. Tyypillinen vallintavirhe on rakennukselta, rakennuksen osalta tai rakennukseen tehdyltä muutokselta puuttuva rakennuslupa. Virhe on kyseessä myös, jos kiinteistö on myyty vakituisena asuntona, mutta sitä saa rakennusluvan mukaan käyttää vain vapaa-ajan asuntona.

Vallintavirhe voi liittyä myös esim. kaavasta tai viranomaispäätöksistä annettuihin virheellisiin tietoihin tai antamatta jätettyihin tietoihin, esim. ei ole kerrottu tielinjauksesta tontin vierestä. Vallintavirhe on kyseessä myös, jos kaupan kohteena on ollut kiinteistön osa, eikä määräosaa tai määräalaa voida muodostaa erilliseksi kiinteistöksi aiotulla tavalla.  

 

Oikeudellinen virhe

Maakaaren 2 luvun 19 §:ssä tarkoitettu oikeudellinen virhe on käytännössä harvinainen. Oikeudellinen virhe voi olla kyseessä, jos kiinteistön myyjä ei olekaan kiinteistön oikea omistaja tai kiinteistöä rasittaa esim. panttioikeus tai toisen vuokraoikeus, josta myyjä ei ole kertonut.

 

Reklamaatio eli virheilmoitus

Jos ostaja havaitsee virheen tai epäilee virhettä, ostajan on toimittava aktiivisesti ja huolellisesti. Virhettä kannattaa selvittää viipymättä rakennusalan asiantuntijoiden avulla. On tärkeää käyttää asiaan perehtynyttä asiantuntijaa.

Ostaja menettää maakaaren 2 luvun 25 §:n mukaan oikeutensa vedota virheeseen, jos hän ei ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan kohtuullisen ajan kuluessa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Kohtuulliseen reklamaatioaikaan sisältyy se, että ostaja ehtii tutkia havaitsemaansa seikkaa ja tarvittaessa neuvotella asiantuntijan kanssa siitä, oikeuttaako puute vaatimuksiin. Kohtuullinen aika on yleensä muutama kuukausi.

Lisäksi virheestä on reklamoitava viimeistään 5 vuoden kuluessa kiinteistön hallintaoikeuden luovutuksesta. Enimmäisaikaa ei sovelleta, jos myyjä on elinkeinonharjoittaja. Lisäksi em. määräaikoja ei sovelleta eräissä laissa säädetyissä poikkeustapauksissa. 

Reklamaatiossa eli virheilmoituksessa ostaja ilmoittaa myyjälle kaupan kohteen virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan. Reklamaatiosta tulisi ilmetä, millä tavoin kaupan kohde on virheellinen, ja mitä ostaja tällä perusteella vaatii. Reklamaatio on aina syytä tehdä kirjallisesti ja toimittaa myyjälle siten, että pystyy tarvittaessa todistamaan reklamaation tapahtuneen oikea-aikaisesti. Myyjälle tulee varata tilaisuus perehtyä väitettyihin virheisiin oman asiantuntijansa kanssa.

Käänny asianajajiemme puoleen sen selvittämiseksi, onko havaitsemasi seikka mahdollisesti myyjän vastuulle kuuluva virhe, miten asiaa tulisi selvittää ja mitä myyjältä voi virheen perusteella vaatia. Laadimme reklamaation ja neuvomme asian selvittämisessä sekä tarvittaessa rakennusteknisen asiantuntijan etsimisessä.

 

Reklamaatioon vastaaminen

Kun kiinteistön myyjä saa ostajalta reklamaation, myyjällä on oikeus perehtyä väitettyihin virheisiin paikan päällä, jotta hän voi osallistua asian selvittelyyn ja ottaa kantaa ostajan vaatimuksiin. Yleensä myyjä hankkii oman rakennusteknisen asiantuntijan, joka käy kohteessa arvioimassa ilmoitettuja virheitä ja mahdollisten virheiden korjauskustannusten määrää.

Jos olet saanut ostajalta reklamaation ja vaatimuksen hinnanalennuksesta tai kiinteistökaupan purkamisesta, ota yhteyttä asianajajiimme. Asianajaja arvioi, ovatko ostajan vaatimukset perusteltuja ja onko ostaja täyttänyt ennakkotarkastusvelvollisuutensa ja reklamaatiovelvollisuutensa. Avustamme reklamaatioon vastaamisessa ja tarvittaessa myös rakennusteknisen asiantuntijan etsimisessä. On tärkeää käyttää asiaan perehtynyttä asiantuntijaa. 

 

Hinnanalennus 

Kiinteistön virheen yleisin seuraamus on hinnanalennus. Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. 

Maakaaren mukaan hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. 

Oikeuskäytännössä hinnanalennuksen määrän lähtökohtana on yleensä pidetty virheen arvioituja korjauskustannuksia, joista vähennetään korjauksesta mahdollisesti aiheutuva ns. tasonparannus. Tasonparannusta syntyy, kun rakenteiden laatu paranee tai niiden käyttöikä pitenee. Tasonparannus on yleensä suurempi vanhoissa rakennuksissa. 

Hinnanalennuksesta voidaan sopia sovintosopimuksella tai tuomioistuin voi tuomita hinnanalennuksen maksettavaksi.

Ota asianajajiimme yhteyttä selvittääksesi, mitä voit vaatia virheen perusteella, tai miten pitäisi suhtautua ostajan esittämään hinnanalennusvaatimukseen.

 

Kaupan purku

Jos virhe on olennainen, ostajalla on oikeus purkaa kauppa. Kaupan purkukynnys on korkealla, vaikka kaupan purku onkin viime vuosina helpottunut. 

Virheen olennaisuutta arvioidaan kokonaisuuden kannalta. Oikeuskäytännön mukaan kaupan purkua puoltavat mm. seuraavat seikat: ostaja ei voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla, virheiden korjaaminen on välttämätöntä, jotta asuntoa voidaan käyttää asumistarkoitukseen, korjauskustannukset ovat merkittävät ja olennaisesti suuremmat kuin mihin on voinut varautua, virheestä aiheutuva terveyshaitta ja terveydensuojeluviranomaisen kannanotto asiaan, suuriin korjauskustannuksiin liittyvät epävarmuustekijät. 

Kun kauppa puretaan, kiinteistön kauppahinta palautetaan ostajalle laillisine korkoineen ja kiinteistö palautuu takaisin myyjälle. Jos ostaja on saanut kiinteistöstä merkittävää tuottoa tai hyötyä (esim. asumishyöty), hänen on maksettava siitä korvaus myyjälle. Myyjän on suoritettava ostajalle kohtuullinen korvaus kiinteistön hoidosta aiheutuneista tarpeellisista kustannuksista sekä sellaisista hyödyllisistä kustannuksista, jotka ovat lisänneet kiinteistön arvoa.

Kauppa voidaan purkaa määrämuodossa tehdyllä sovintosopimuksella tai oikeusteitse.

Ota asianajajiimme yhteyttä selvittääksesi, onko sinulla ostajana mahdollisuuksia saada kauppa purettua, tai miten sinun myyjänä kannattaa suhtautua ostajan esittämään kaupanpurkuvaatimukseen.

 

Vahingonkorvaus

Ostajalla on hinnanalennuksen tai kaupan purun lisäksi oikeus saada myyjältä korvaus virheestä aiheutuneesta vahingosta, jos kysymyksessä ei ole salainen virhe. Myyjän ei kuitenkaan tarvitse korvata vahinkoa, jos myyjä osoittaa, ettei kiinteistön virhe ei johdu hänen huolimattomuudestaan. 

Vahingonkorvaus tulee kyseeseen esim. silloin, jos myyjä on jättänyt kertomatta ostajalle tiedossaan olevista vaurioista tai vioista. Korvattavaksi voivat tulla esim. sijaisasunnon vuokrakulut, tutkimuskulut tai irtaimiston pilaantumisvahingot. Korvausvelvollisuus edellyttää, että myyjän huolimattoman menettelyn ja aiheutuneen vahingon välillä on syy-yhteys.

 

Riidan vaiheet

Suuri osa kiinteistökaupan virhetilanteista sovitaan sovintosopimuksella ilman oikeudenkäyntiä.  Kun ostaja on ilmoittanut virheestä myyjälle ja myyjä vastannut reklamaatioon, asianajajamme selvittää, onko asiassa sovintomahdollisuuksia. Sovintoratkaisu on monesti edullisempi vaihtoehto kuin pitkä oikeusprosessi. Parhaaseen tulokseen pääsee, kun käyttää alusta asti apunaan asianajajaa.

Jos asiaa ei sovita, ostaja voi saattaa asian riita-asiana käräjäoikeuden ratkaistavaksi. Avustamme sekä ostajia että myyjiä tällaisissa oikeudenkäynneissä ympäri Suomen.  Käräjäoikeuden tuomiosta on mahdollista valittaa hovioikeuteen, jos saa hovioikeudelta jatkokäsittelyluvan. Hovioikeuden tuomiosta voi valittaa edelleen korkeimpaan oikeuteen, mutta valitusluvan saa hyvin harvoin.

Sovintoa voi hakea myös tuomioistuinsovittelussa, jossa käräjätuomari toimii riita-asian sovittelijana ja pyrkii saamaan asianosaiset sopimaan asian.

Kiinteistökaupan virheestä voi valittaa myös Kuluttajariitalautakuntaan. Lautakunnan ratkaisu ei kuitenkaan ole oikeudellisesti velvoittava päätös, vaan suositus.

Asianajajamme arvioivat, mikä on asiakkaan kannalta paras etenemistapa kussakin tapauksessa.


Jaa sivu somekanavissasi: