Asunnon ostajan ja myyjän tietopankki

Asianajotoimisto Alfa Oy

Tämä on Asianajotoimisto Alfan talojuristien blogi, jota kirjoittavat asianajajat Tiina Koskinen-Tammi ja Leena Laurila.

Kunnossapito- ja korjauskysymykset paritalossa

Kuten muissakin pientaloissa, myös paritaloissa voi tulla ilmi esimerkiksi kosteusvaurioita tai muuta korjausta vaativaa rakenteellista vikaa. Eri aikakausille tyypillisiä, aikanaan yleisesti käytettyjä ja nykyään vaurioalttiiksi tiedettyjä riskirakenteita on vanhemmissa paritaloissa yhtä lailla kuin omakotitaloissakin. Paritalorakennuksen rakenteet ovat tavallisesti molemmissa huoneistoissa yhtenevät, esim. alapohja ja ulkoseinät. Yhdessä huoneistossa todetut rakenteelliset vauriot voivat joskus aiheuttaa haittaa myös toisessa huoneistossa. Paritalon osakkailla voi olla keskenään erilainen käsitys korjaustarpeesta joko omassa huoneistossa tai koko talossa.

Omakotitalokiinteistön omistaja päättää itse talonsa korjaamisesta – tai korjaamatta jättämisestä. Asunto-osakeyhtiössä taas yhtiöllä on yleensä kunnossapitovastuu rakennuksen rakenteista. Paritalo voi olla juridiselta muodoltaan joko kiinteistö tai asunto-osakeyhtiö sen mukaan, mikä alun perin rakennusta rakennettaessa on ollut rakentajan/perustajan ajatus. Mitään sääntöä tai ohjetta tähän valintaan ei ole olemassa. Paritalo eli kaksi asuntoa sisältävä rakennus aiheuttaa molemmissa tapauksissa omat erityispiirteensä kunnossapitokysymyksiin.

Kunnossapito paritalossa – asunto-osakeyhtiö

Taloyhtiö vastaa asunto-osakeyhtiölain mukaan rakennuksen rakenteiden kunnossapidosta ja vaurioiden korjaamisesta, osakas huoneistonsa sisätiloista ja -pinnoista. (Ks. lisää kunnossapitovastuusta: https://talojuristit.fi/taloyhtio/.) Taloyhtiö saa päättää rakenteellisen vaurion korjaustavan, eikä taloyhtiön tarvitse tehdä korjausta juuri siten kuin osakas haluaisi, kunhan vaurio tulee asianmukaisesti korjattua. Korjaukset tulee kuitenkin aina suorittaa hyvän rakennustavan mukaisesti. Esimerkiksi riskirakenteiden osalta voidaan päätyä sinänsä erikoiseen tilanteeseen, jossa vain yhden huoneiston valesokkelirakenne ulkoseinissä korjataan, koska vain sen asukkaat kokevat haittaa vaurioista, ja muilla huoneistoilla ei tällaisia kokemuksia ole, vaikka sama valesokkelirakenne on myös muiden huoneistojen ulkoseinissä.

Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä kunnossapitovastuusta asunto-osakeyhtiölaista poikkeavasti esim. siirtämällä rakennuksen rakenteiden kunnossapito osakkaan vastuulle. Tämä on yleistä paritaloyhtiöissä, joissa tavoitellaan omakotitalotyyppistä asumista. Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä, että kumpikin osakas vastaa oman huoneistonsa osalta myös rakennuksen rakenteiden kunnossapidosta ja korjaamisesta. Tällöin rakenteellisen vaurioiden osalta on mahdollista, että toisen huoneiston vauriot korjataan ja toisen ei. Tilanne voi olla epätyydyttävä, jos korjaamattoman huoneiston rakenteista aiheutuu haittaa korjattuun huoneistoon.

Taloyhtiömuotoisessa paritalossa korjauksista päätetään yhtiökokouksessa ja muissa yhtiön toimielimissä. Huomion arvoista on, että osakkaita/osakeryhmiä on paritaloyhtiössä vain kaksi. Osakeomistusten suuruus suhteessa toisiinsa voi aiheuttaa ongelmia päätöksenteolle, esim. jos 300 osakkeen yhtiössä toisen huoneiston osakkaalla on yhtiökokouksessa 140 osaketta/ääntä ja toisella 160 osaketta/ääntä. Tällöin 160 osaketta omistava taho voi käytännössä yksin tehdä tavallisen enemmistöpäätöksen yhtiökokouksessa, koska sillä on yli puolet yhtiön äänistä. Enemmistöpäätöksellä voi päättää esim. korjausten suorittamisesta tai niiden suorittamatta jättämisestä. Toisaalta esimerkiksi yhtiöjärjestyksen muuttamisen edellyttämät määräenemmistöpäätökset, jotka vaativat 2/3 enemmistön, vaativat tällaisessa paritaloyhtiössä käytännössä yksimielisyyden. 

Kunnossapito paritalossa - kiinteistö

Kiinteistömuotoisessa paritalossa kiinteistön omistajat päättävät yhdessä kiinteistöä koskevista asioista, kuten rakennuksen kunnossapidosta ja korjaamisesta, jos eivät ole keskenään muuta sopineet.

Kiinteistömuotoisissa paritaloissa yleensä on laadittu huoneistojen kesken hallinnanjakosopimus, jolla on määritelty huoneiston hallinta-alue ja mahdollinen yhteiskäytössä oleva osa rakennuksessa ja alue tontilla. Tällöin voidaan osoittaa, kumpi huoneisto vastaa minkäkin rakennusosan kunnossapidosta ja korjaamisesta tai sopia, miten kunnossapidosta ja korjaamisesta päätetään. Myös kiinteistömuotoisessa paritalossa voi tulla vastaan tilanne, jossa yhteisomistajien näkemykset korjaustarpeesta ja korjauslaajuudesta poikkeavat toisistaan. Mikäli hallinnanjakosopimusta ei ole tai siinä ei ole sovittu tällaisista asioista, tulee yhteisomistajien päättää asiasta yhdessä.

Paritalossa asuessa korostuu paritalon juridisesta muodosta riippumatta se, että korjaustarpeet ja korjaustoimet tulisi kyetä selvittämään yhdessä toisen omistajan kanssa. Paritalonaapureiden pitäisi ”tulla toimeen” ja kommunikoida keskenään, jotta rakennuksen korjaukset ja kunnossapito saataisiin asianmukaisesti hoidettua.

 

<< Palaa edelliselle sivulle


Jaa sivu somekanavissasi: