Asunnon ostajan ja myyjän tietopankki

Asianajotoimisto Alfa Oy

Tämä on Asianajotoimisto Alfan talojuristien blogi, jota kirjoittavat asianajajat Tiina Koskinen-Tammi ja Leena Laurila.

Valesokkeli tai muu riskirakenne oikeudessa

Valesokkeli on yksi tänä päivänä tunnetuimmista pientalojen riskirakenteista. Riskirakenne on aikanaan rakentamisaikana ollut tavanomainen ja hyväksytty tapa rakentaa, mutta se on myöhemmin kertyneen tiedon ja kokemuksen perusteella todettu vaurioalttiiksi tavaksi toteuttaa jokin rakenne.

Kiinteistökauppaa koskevissa riitatapauksissa on usein kysen tilanteesta, jossa talossa oleva riskirakenne tai -rakenteet, kuten valesokkeli, on todettu kosteus- ja mikrobivaurioituneeksi, ja ostaja perustaa vaatimuksensa myyjää kohtaan näihin vaurioihin. Valesokkelirakenteessa kiinteistökaupan jälkeen todetut vauriot voivat muodostaa kiinteistön laatuvirheen. Yleensä on kysymys ns. salaisesta virheestä. Maakaaren 2:17 §:n mukaan kiinteistössä on salainen virhe, jos kiinteistö poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Valesokkelin ja muiden riskirakenteiden osalta tärkeä säännös on maakaaren 2:22 § ostajan ennakkotarkastusvelvollisuudesta. Ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Silloin kun valesokkelirakenne on tuotu esille ennen kauppaa tehdyssä kuntotarkastusraportissa, tarkastellaan myös sitä, onko ostajalla lainkaan oikeutta vedota valesokkeliin virheenä. Ostajalla on laatuvirheen perusteella oikeus hinnanalennukseen, tai jos virhe olennainen, oikeus purkaa kauppa.

Tarkastelimme Sisäilmastoseminaarin artikkeliamme varten neljää valesokkelivaurioihin liittyvää hovioikeuksien tuomiota. Hovioikeusratkaisujen perusteella valesokkelirakenteen vaurioita koskeva oikeuskäytäntö on vaihtelevaa. Valesokkelin kosteus- ja mikrobivauriot on kaikissa tarkastelluissa tapauksissa katsottu kiinteistön laatuvirheeksi. Kolme tapausta päätyi kiinteistökaupan purkuun ja yksi hinnanalennukseen. Tapauksissa oli usein muitakin vaurioituneita rakenteita kuin valesokkeli, mikä hankaloittaa vertailua.

Vaurioiden korjauskustannuksista oli esitetty hyvin vaihtelevia arvioita, mikä voi vaikuttaa lopputulokseen. Tyypillistä on, että myyjän todisteena esittämät korjauskustannusarviot ovat huomattavasti edullisempia kuin ostajan esittämät kustannusarviot.

Yhdessä artikkelissa käsitellyistä tapauksista valesokkeli katsottiin rakennusvirheeksi vedoten siihen, että rakennus on pitänyt rakennusaikanakin toteuttaa siten, että kosteuden pääsy rakenteisiin estetään. Useimmissa tapauksissa valesokkelirakennetta ei kuitenkaan ole pidetty rakennusvirheenä. Tätä voidaan pitää onnistuneempana tulkintana, ottaen huomioon, että nykyään käsitys valesokkelirakenteen kosteusvaurioalttiudesta on tullut vallitsevaksi vasta rakennusten rakennusajan jälkeen.

Tarkasteltujen tapausten perusteella valesokkelia ja sen vaurioriskejä ei aina tunnisteta ennen kauppaa edes rakennusalan ammattilaisten toimesta. Kolmessa käsitellyistä tapauksista kiinteistöllä oli tehty ennen kauppaa asuntokaupan kuntotarkastus. On valitettavaa, että kahdessa kuntotarkastuksessa ei ollut lainkaan todettu valesokkelirakennetta, vaikka sen toteaminen kuuluu suoritusohjeen mukaan asuntokaupan kuntotarkastukseen. Koska riskirakennetta ei ollut todettu kuntotarkastuksessa, myöskään vaurioriskit ja lisätutkimustarpeet eivät tulleet kaupan osapuolten tietoon. Kummankin puutteellisen kuntotarkastuksen oli suorittanut AKK (FISE) –pätevyyden omannut kuntotarkastaja.

Jos kuntotarkastuksessa todetaan riskirakenne, rakenteen lisätutkimuksia tulisi suositella mahdollisimman selkeästi. Kun kuntotarkastusraportissa ei suoranaisesti suositeltu lisätutkimuksia, vaan todettiin, että ”ulkoseinärakenteen kuntoa ei voi ilman rakenteen purkamista luotettavasti tarkastaa”, ostajalle ei katsottu syntyneen erityistä selonottovelvollisuutta rakenteen kunnosta.

Jos ennen kauppaa tehdyssä kuntotarkastuksessa on selkeästi suositeltu valesokkelin lisätutkimusta ja ostaja laiminlyö noudattaa lisätutkimussuositusta, ostaja menettää oikeuden vedota virheeseen, joka olisi voitu havaita lisätutkimuksessa (KKO 2019:16). Jos taas valesokkelin kuntoa on tutkittu ennen kauppaa eikä siinä ole havaittu huomautettavaa, ostaja voi yleensä perustellusti olettaa, ettei rakenteessa ole vaurioita. Toisaalta ostaja kuitenkin tietää rakenteeseen liittyvän vaurioriskin, mikä voi vaikuttaa ainakin virheen seuraamuksen (hinnanalennuksen määrän) arviointiin.

JOHTOPÄÄTÖKSET / SUOSITUKSET

Valesokkelirakenteen kosteus- ja mikrobivauriot ovat yleinen kiinteistökauppariitojen aihe. Kaupan jälkeen ilmi tulevat piilevät kosteus- ja mikrobivauriot voivat tilanteesta riippuen johtaa kaupan purkuun tai hinnanalennukseen. Suuri osa riitatilanteista sovitaan ilman oikeudenkäyntiä, mutta oikeuteen asti edenneissä asioissa osapuolten maksettavaksi tulee kauppahinnan palautuksen tai hinnanalennuksen lisäksi jopa kymmenien tuhansien eurojen oikeudenkäyntikulut. Olisikin toivottavaa, että valesokkeli ja muut tunnetut riskirakenteet olisivat kaupan osapuolten tiedossa jo kauppaa tehtäessä.

Kiinteistökaupan jälkeisiä riitatilanteita voi parhaiten välttää selvittämällä valesokkelin kuntoa ja kaupan osapuolten välistä vastuunjakoa jo ennen kauppaa. Jos vauriot todetaan jo ennen kauppaa, asia huomioidaan kauppahinnassa, eikä kysymys ole laatuvirheestä.

Vaikka ennen kauppaa tehdyssä kuntotutkimuksessa valesokkelirakenteessa ei todettaisi vaurioita, ostajan ja myyjän tulee ymmärtää, ettei tutkimus ole aukoton. Asianmukaisesta tutkimuksesta huolimatta on mahdollista, että kaupan jälkeen rakenteessa todetaan vaurioita. Järkevä ostaja ja myyjä huomioivat tämän riskin kauppaa tehdessään. Valesokkelin korjaamiseen on tarjolla useita teknisiä ratkaisuja, joten mahdollisten korjauskustannusten suuruusluokka on yleensä arvioitavissa.

Rakenteen kuntotutkimuksen jälkeen kauppakirjassa tulisi sopia vastuunjaosta (ja kustannusten jaosta) siinä tilanteessa, jos valesokkelissa kaupan jälkeen kuitenkin havaitaan vaurioita. Kauppakirjan ehdon tulisi olla mahdollisimman selkeä ja yksiselitteinen riitojen välttämiseksi. Vastuunrajoitus- tai vastuunjakoehdot ovat päteviä vain riittävästi yksilöityinä. Tällaisia ehtoja ei pidä ”ujuttaa” kauppakirjaan huomaamattomasti, vaan kummankin kaupan osapuolen tulee ymmärtää, millä tavoin ehdolla poiketaan maakaaren mukaisesta vastuusta. Ehtojen laadinnassa tulisi käyttää asiaan perehtynyttä lakimiestä, jotta ehto on laadittu oikein ja vastaa osapuolten tarkoitusta. Meiltä Alfasta saa apua kauppakirjan ehtojen laadintaan. 

 

Kuvassa Tiina Koskinen-Tammi puhumassa valesokkelista oikeudessa Sisäilmayhdistys ry:n Sisäilmastoseminaarissa Messukeskuksessa 10.3.2020. 

 

 

<< Palaa edelliselle sivulle


Jaa sivu somekanavissasi: