Asunnon ostajan ja myyjän tietopankki

Asianajotoimisto Alfa Oy

Tämä on Asianajotoimisto Alfan talojuristien blogi, jota kirjoittavat asianajajat Tiina Koskinen-Tammi ja Leena Laurila.

Mistä on kiinteistökauppa tehty - unelmista vai realismista?

SP-Koti Urbaanien toimitusjohtaja Anna-Maija Kuosmanen kirjoitti blogikirjoituksessaan siitä, kuinka turvallinen asuntokauppa rakentuu tiedon ”päälle”. Kuosmasella on hyviä ajatuksia siitä, miten kiinteistönvälittäjä voi tiedon välittämisen ja hankkimisen kautta tehdä asuntokaupasta maallikko-osapuolille turvallisemman.

Onko siis ennen kiinteistökauppaa mahdollista tehdä jotain, millä voisi ehkäistä myöhemmän riidan ostajan ja myyjän välillä? Tätä pohdittiin jo Hometalkoiden aikana vajaa kymmenen vuotta sitten Asuntokaupan turvan parantamisen hankkeessa. Tuolloin nähtiin, että omakotitalon jonkun ongelman jo tultua ilmi tilanteeseen sovellettavien vastuusäännösten viilaamisen sijaan olisi paljon asioita, jotka voisi tehdä ennen kiinteistön kauppaa toisin ja paremmin kuin mitä käytännössä toisinaan tapahtuu. Tällä toiminnalla voitaisiin ennalta ehkäistä riitoja. Parantamisen varaa nähtiin tuolloin kaikkien kaupantekoon osallistuvien tai siihen liittyvien osapuolten toiminnassa. Niin ostajan myyjän, kiinteistönvälittäjän kuin kuntotarkastajankin.

Oman kokemukseni mukaan (tätä ei ole tilastoista mahdollista tutkia) hyvin suuri osa kiinteistökauppariitatilanteista aiheutuu nykyään yleisesti tunnettujen riskirakenteiden vaurioista. Mitään ongelmaa ei ole ollut myyjän aikana, riskirakennetta ei ole edes havaittu ja nimetty ennen kaupantekoa, mutta jossain kohtaa kaupanteon jälkeen talon uudet asukkaat oireilevat ja vaurioita löytyy kun taloa tutkitaan. Voi myös olla, että riskirakenne on kuntotarkastuksessa nimetty, mutta kukaan ei ole ajatellut asiaa sen pidemmälle ennen kauppaa. Riskirakenne tarkoittaa, että rakenne on rakennettu tyypillisesti rakennusaikakauden määräysten mukaan, hyvää rakennustapaa noudattaen ja on ollut yleisesti hyväksytty rakenne, joka on kuitenkin osoittautunut ajansaatossa toimimattomaksi ja herkäksi vaurioitumaan. Riskirakenteet eivät aina vaurioidu, mutta koska ne ovat vaurioitumisherkkiä, on ne syytä tutkia ja ryhtyä toimenpiteisiin vaurioitumisen ennaltaehkäisemiseksi. Jos sitten käy niin, että riskirakenne oikein suotuisissa olosuhteissa ei vaurioituisikaan, pitäisi olla vain tyytyväinen.

Joka tapauksessa mikään rakenne - myöskään ei-riskirakenne - ei ole ikuinen. Onko niin kauheasti eroa, jos 1960-luvun puukoolattu lattia todetaan nyt mikrobivaurioituneeksi, kun sen tekninen käyttöikä on joka tapauksessa 50 vuotta?

Mikään juridinen tulkinta jälkikäteen ei tee suomalaisista omakotitaloista sen parempikuntoisia kuin mitä ne ”luonnostaan” ovat. Vauriot ovat rakennusfysikaalinen fakta, usein väistämättömiä seurauksia niillä rakenteilla ja niissä olosuhteissa, joissa rakennus on vuotensa elänyt. Vaikka justeerattaisiin jotain ostajan ja myyjän väliseen vastuun jakamiseen liittyviä pykäliä, ei se poista vaurioita eikä vähennä niitä.

Tieto on valtaa, kirjoittaa Anna-Maija Kuosmanen. ”Ei kukaan halua myydä sellaista, mistä lähtökohtaisesti tietää, että jälkikäteen saattaa tulla sanomista. Eikä kukaan ainakaan halua ostaa mitään kyseenalaista.” Tarkoittaako tämä siis, että riskit huomioidaan vai että ne lakaistaan maton alle? Kaupan kohteen kunto ja myös riskirakenteet olisi hyvä selvittää perusteellisesti ennen kaupantekoa, jotta osapuolilla olisi mahdollisimman paljon tietoa kaupan perustaksi. Tässä on asiantuntevan kiinteistönvälittäjän markkinarako. Välittäjä välittää tietoa.

Kiinteistönvälittäjällä on lakisääteinen velvollisuus antaa ostajalle sekä myyjälle tietyt tiedot kaupan kohteesta. Faktatiedon lisäksi hän voisi tuoda esille myös mahdollisia rakennuksen liittyviä riskejä ja auttaa osapuolia varautumaan niihin. Millään hetkellä ei kuitenkaan voida yleensä kuntotarkastuksessakaan saavuttaa absoluuttista tietoa rakennuksen kunnosta (piilossa olevat rakenteet) eikä ainakaan siten, että tietyllä hetkellä tiedettäisiin rakennuksen kunto useita vuosia tarkasteluhetkestä eteenpäin. Sillä myöskään välittäjän toiminta ei nimittäin paranna rakennuksiamme siitä mitä ne ovat, ei myöskään kuntotarkastajan toiminta. He voivat kuitenkin vaikuttaa siihen, että kauppaa tekevät osapuolet tietäisivät ja ymmärtäisivät minkälaisesta kohteesta ovat kauppaa tekemässä.

Jos kuntotarkastuksessa tuodaan esille, että omakotitalossa on valesokkeli, puhutaanko siitä mitään ostajan ja myyjän kanssa vai vihelteleekö välittäjä vain ja toivoo hartaasti, ettei kukaan kiinnitä siihen mitään huomiota? Ettei vain kauppa vaarannu? Kaikkeen tällaiseen voidaan Kuosmasen mukaan jopa etukäteen tehdä kustannusarvio, jotta ostaja tietää minkälaisesta urakasta on kyse, jos valesokkeli pitää korjata. Kuulostaa erinomaisen hyödylliseltä palvelulta kaupan osapuolille. Vastuullisen välittämisen, kaupan kohteen kunnon selvittämisen ja myös riskien huomioimisen luulisi olevan juuri sitä, mitä tämän päivän valistuneet kaupantekijät haluavat. Vai ovatko riskirakenteet sellainen mörkö, joka ei vain myy? 

Helppohan minun on sanoa, kun en joudu yhtäkään taloa myymään elantoni eteen. Mutta ainakaan pelkkiä mielikuvia myymällä tai ostamalla ei ennaltaehkäistä kiinteistökauppariitoja.

<< Palaa edelliselle sivulle


Jaa sivu somekanavissasi: