Asunnon ostajan ja myyjän tietopankki

Asianajotoimisto Alfa Oy

Tämä on Asianajotoimisto Alfan talojuristien blogi, jota kirjoittavat asianajajat Tiina Koskinen-Tammi ja Leena Laurila.

Pitääkö ostajan ymmärtää talosta enemmän kuin kuntotarkastajan?

Omakotitalon ostaja pyrkii yleensä selvittämään rakennuksen kuntoa ja korjaustarpeita ennen kauppaa asuntokaupan kuntotarkastuksen avulla. Lähtökohtaisesti ostaja luottaa kuntotarkastajan arvioihin kohteen kunnosta ja korjaustarpeista, eikä tarkastele raporttia kriittisesti. Kuntotarkastus tilataan nimenomaan sen vuoksi, että ammattilainen ymmärtää rakennuksen kunnosta ja korjaustarpeista maallikkoa enemmän. Viimeaikaisen oikeuskäytännön perusteella ostajan pitäisi kuitenkin osata myös itse tehdä johtopäätöksiä mahdollisista vaurioista ja rakenteiden lisätutkimustarpeista, vaikka vaurioriskeistä ei olisi mainintaa tarkastusraportissa.

Korkeimman oikeuden ennakkopäätös 2020:23 koski ostajan erityistä ennakkotarkastusvelvollisuutta, kun kellarikerroksen rakenteissa oli ennen kauppaa havaittu kosteutta (ks. aiempi kirjoituksemme aiheesta ). Tapauksessa ostajalla katsottiin olleen kellarissa havaitun kosteuden perusteella erityinen ennakkotarkastusvelvollisuus selvittää välipohjan ja ulkoseinän alaosan kuntoa, mutta ostajan katsottiin täyttäneen tämän velvollisuutensa, kun välipohjan ja ulkoseinien kuntoa oli tutkittu ennen kauppaa porareikien kautta tehdyillä rakennekosteusmittauksilla sekä silmämääräisesti.

Ennakkopäätöksen lopputulosta enemmän riita-asioissa ja oikeuskäytännössä on kiinnitetty huomiota ennakkopäätöksen perusteluihin. Korkeimman oikeuden perusteluissa todetaan seuraavaa:

”25. On yleisesti tiedossa, että kosteus voi siirtyä muun muassa betonisissa rakenteissa. Siten tieto kellarin kosteudesta on antanut ostajille aiheen epäillä, että myös kellarin yläpuoliset alapohjarakenteet ovat voineet kostua. Yleisesti tiedetään myös, että puu ja siitä valmistetut rakennusmateriaalit voivat vaurioitua altistuessaan liialliselle kosteudelle. Ostajilla on siksi kellarin kosteudesta ja alapohjan rakenteesta saamansa tiedon perusteella ollut aihe epäillä, että kellarin kosteus on voinut levitä myös alapohjaan tai asuinkerroksen seiniin ja aiheuttaa niissä vaurioita. Näiden seikkojen vuoksi ostajien olisi tullut edellyttää myös kellarin yläpuolisten rakenteiden kunnon tavanomaista perusteellisempaa selvittämistä.”

Kyseisessä tapauksessa kosteusmittauspöytäkirjassa esitetty rakennekosteusmittaus täytti erityisen ennakkotarkastusvelvollisuuden. Ennakkopäätöksen perusteluissa todetaan, että "ostajat ovat pöytäkirjassa esitettyjen tietojen luotettavuutta arvioidessaan voineet lähteä siitä, että alan yrityksen tekemät mittaukset ovat olleet riittäviä ja edustavia ottaen huomioon myös yrityksen tiedossa olleen kosteuden kellaritiloissa".

"29. Kosteusmittauspöytäkirjassa ei ole mainittu, että käytettyyn tutkimustapaan liittyisi epävarmuustekijöitä. Pöytäkirjaan on kirjattu joitakin toimenpide-ehdotuksia, mutta siinä ei ole suositeltu tehtäväksi rakennuksen alapohjaa koskevia lisätutkimuksia tai tuotu esiin tähän liittyviä korjaustoimenpidetarpeita. Asiassa ei ole muutoinkaan tullut esiin sellaisia seikkoja, joiden perusteella ostajilla olisi ollut aihe pitää tehtyjä mittauksia alapohjan ja seinärakenteiden kunnon selvittämiseksi riittämättöminä."

KKO katsoi siis ennakkopäätöksen perusteluissa, että vaikka kosteusmittausraportissa ei tuotu esille mahdollisuutta, että kellarin kosteus on voinut levitä asuinkerroksen ulkoseiniin ja välipohjaan aiheuttaen puu- ja pururakenteille vaurioita, ostajien olisi pitänyt itse osata epäillä tällaista mahdollisuutta, ja edellyttää näiden rakenteiden tarkempia tutkimuksia ennen kauppaa. Ostajat olivat toisaalta voineet lähteä siitä, että alan yrityksen tekemät porareikämittaukset ovat olleet riittävä lisätutkimus, mutta toisaalta ostajien on pitänyt arvioida, onko olemassa seikkoja, joiden vuoksi tehdyt mittaukset olisivat olleet riittämättömiä.

Ennakkopäätöksen lopputulos oli kiinteistön ostajan kannalta myönteinen, mutta tuomion perusteluissa näyttää asetetun kiinteistöä ostavalle maallikolle hyvin pitkälle meneviä velvoitteita: pitäisikö ostajan ymmärtää rakenteiden kosteusteknisestä toiminnasta ja vaurioriskistä enemmän kuin tarkastuksen tehneen ammattilaisen, ja lisäksi osata arvioida tarkastajan tekemien lisätutkimusten riittävyyttä?

On hyvin yleistä, että esim. omakotitalon kellarikerroksen maanvaraisessa betonilaatassa/lattiassa tai kellarin maanvastaisen seinän alaosassa havaitaan kuntotarkastuksessa pintakosteudenosoittimella kosteutta. Usein siihen viitataan raportissa maakosteutena, joka on ”tavanomaista kyseisen aikakauden rakennuksessa” eikä aiheuta haittaa kellarin betonirakenteille. Raporteissa ei näe mainintaa riskistä, että maakosteus olisi voinut levitä välipohjaan tai ulkoseinien alaosiin.  Rakenteellisia lisätutkimuksia välipohjaan tai ulkoseinän alaosaan on tehty tai suositeltu harvoin - ainakaan kellarin kosteuden perusteella.

Jos ennakkopäätöksen perustelukohtaa tulkitaan tiukasti, kuten joissakin sen jälkeen annetuissa hovioikeusratkaisuissa on tehty, kellarin kosteus asettaa jatkossa ostajalle aina laajan ennakkotarkastusvelvollisuuden myös muualla rakennuksessa, vaikka kuntotarkastuksessa ei olisi mainittu mitään riskejä tai esitetty lisätutkimuksia. Ostajan pitäisi ymmärtää varautua välipohjan ja ulkoseinien alaosien vaurioihin ja korjaustarpeeseen, vaikka asia ei tule ilmi kuntotarkastuksessa. Voi kysyä, onko tällainen ostajalle asetettu vaatimus realistinen? Keskimääräinen ostaja luottaa ammattilaisen arvioon, eikä arvioi sitä kriittisesti.

Koska KKO katsoi, että maallikko-ostajan on pitänyt kellarin kosteuden perusteella epäillä välipohjan ja ulkoseinän alaosan vaurioiden mahdollisuutta, on selvää, että myös ammattimaisen kuntotarkastajan pitää osata epäillä tällaisten vaurioiden mahdollisuutta. Näin tulkittuna tämä ennakkopäätös saattaisikin jatkossa johtaa kuntotarkastuksen suorittajan korvausvastuun lisääntymiseen huolimattomasti tehdyn kuntotarkastuksen perusteella. 

Toisaalta ennakkopäätöstä 2020:23 tulkittaessa pitää ottaa huomioon, että tapauksessa ei ollut tehty asuntokaupan suoritusohjeen mukaista kuntotarkastusta, vaan rakennekosteusmittaus ja jonkinlainen yleisluontoinen tarkastus kohteen kunnosta.

Asuntokaupan kuntotarkastuksen suoritusohjeen mukaan kuntotarkastuksen tavoitteena on tuottaa puolueetonta tietoa kaupan kohteen rakennusteknisestä kunnosta, korjaustarpeista, vaurioriskeistä, käyttöturvallisuusriskeistä, terveysriskeistä ja toimenpide-ehdotuksista. Kosteushavainto on suoritusohjeen mukaan ns. riskihavainto, johon on kiinnitettävä erityistä huomiota ja pyrittävä selvittämään rakenteen kunto tilanteeseen sopivin menetelmin. Jos kunnosta ei saada selvyyttä, se on tuotava selkeästi esille. 

Koska suoritusohjeen mukaiseen kuntotarkastukseen sisältyy vaurioriskien esille tuominen, ostajan tulisi voida luottaa siihen, että suoritusohjeen mukaisen kuntotarkastuksen teettämällä ostaja täyttää ennakkotarkastusvelvollisuutensa, jos kuntotarkastaja ei suosittele lisätutkimuksia. Kuntotarkastus on ostajalle täysin hyödytön, jos ostaja ei voi luottaa sen riskiarvioihin ja lisätutkimussuosituksiin.

 

 

 

 

<< Palaa edelliselle sivulle


Jaa sivu somekanavissasi: