Asunnon ostajan ja myyjän tietopankki

Asianajotoimisto Alfa Oy

Tämä on Asianajotoimisto Alfan talojuristien blogi, jota kirjoittavat asianajajat Tiina Koskinen-Tammi ja Leena Laurila.

Onko myyjän viiden vuoden vastuuaikaa olemassa?

Kiinteistökauppamaailmassa elää harhaluulo siitä, että omakotitalon virheistä voisi saada myyjältä lähes automaattista hyvitystä 5 vuoden ajan kaupanteon jälkeen. Usein maallikkojen keskuudessa puhutaan myyjän ”viiden vuoden vastuusta” tai ”viiden vuoden vastuuajasta”, vaikka maakaaressa säädetään viiden vuoden reklamaatioajasta. Kyse ei ole synonyymeistä. Kiinteistökauppaa voidaan tehdä ajatellen, että ”No, jos jotain ongelmia tulee vastaan, niin myyjähän niistä vastaa viiden vuoden ajan”.

Mitä tarkoittaa ”myyjän vastuu”, ”vastuuaika” tai ”saada myyjä vastuuseen”?

Virheestä ilmoittamisesta eli reklamaatioajasta säädetään maakaaren 2 luvun 25 §:ssä. Säädöksen mukaan laatuvirheestä on reklamoitava 5 vuoden kuluessa kiinteistön hallinnan luovutuksesta, tai ostaja menettää oikeutensa vedota virheeseen. Ostajalla on näin ollen oikeus reklamoida virhehavainnoistaan 5 vuoden ajan ja saada sen johdosta vaatimuksensa esitettyä myyjälle. Tämä ei kuitenkaan tarkoita sitä, että myyjä olisi viiden vuoden ajan vastuussa kiinteistön kaikista mahdollisista virheistä ja puutteista.

Reklamaatioajasta säädetään myös, että viiden vuoden reklamaatioajan sisällä virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksista on aina ilmoitettava myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun virhe on tullut ilmi. Ostaja ei voi ”saada myyjää vastuuseen”, jos hän ei ole ilmoittanut virheestä ajoissa myyjälle, vaikka se tapahtuisi sinänsä viiden vuoden määräajan sisällä.

Ostajan oikeutta saada myyjä jonkinlaiseen vastuuseen kiinteistön virheistä rajoittaa myös ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus. Kiinteistönkaupassa ostaja ei saa vedota laatuvirheenä seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä (MK 2:22.1). Mikäli ostaja on kaupantekohetkellä tiennyt tai hänen täytyy olettaa tienneen kiinteistön ominaisuuksista, kyse ei ole virheestä, eikä ostaja voi siitä menestyksekkäästi myyjälle reklamoida (MK 2:22.2).

Erityisesti iäkkäiden omakotitalojen kohdalla on tavanomaista, että ennen kaupantekoa rakennuksen kunnon selvittämiseksi suoritetaan kuntotarkastus. Lähtökohtaisesti mikäli kuntotarkastaja ei ole havainnut virhettä rakennuksessa, ei ostajankaan voi edellyttää sitä havaitsevan, sillä ammattilaisen voidaan olettaa pystyvän arvioimaan kohteen kunto ostajaa paremmin.  Sen sijaan, mikäli kuntotarkastuksessa on tehty havaintoja vauriosta, vauriojäljistä tai vaurioepäilystä, ei ostaja voi vedota tällaiseen vaurioon virheenä, eikä kyse ole myyjän virhevastuulle kuuluvasta seikasta.

Vaikka kaupanteon jälkeen ilmenevä seikka ei kuuluisi ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuden piiriin, mikä tahansa vaurio tai puute kaupan kohteessa ei johda myyjän virhevastuuseen. Maakaaren mukaan kiinteistössä on tiedonantovirhe, jos myyjä on antanut kohteesta virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon ”ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan” (MK 2:17.1,2-3). Myyjä voi tällaisen vääränkin tiedon perusteella joutua vastuuseen vain sellaisista seikoista, jotka ovat kaupan kannalta vaikutuksellisia eli juuri näiden seikkojen ”voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan”. Edellytyksenä on, ettei kauppaa olisi lainkaan tehty tai se olisi tehty toisenlaisin ehdoin esimerkiksi alhaisemmalla kauppahinnalla, jos virhe olisi ollut ostajan tiedossa kaupantekohetkellä.

Maakaaren mukaan kiinteistössä on salainen virhe, jos se poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää (MK 2:17.1,5). Tällöin kyse on virheestä, josta niin ostaja kuin myyjäkään eivät ole ennen kaupantekoa tienneet. Mikäli kyse on iäkkäästä rakennuksesta, eivät rakennuksen ikääntymisestä ja tavanomaisesta kulumisesta johtuvat korjaustarpeet automaattisesti kuulu myyjän virhevastuulle, koska salaisen virheen merkittävyyskynnys ei välttämättä ylity. Ostajan on aina tietyssä määrin varauduttava ikääntyneen talon peruskorjaukseen ja yllättäviinkin korjaustoimenpiteisiin kaupanteon jälkeen, eikä kyse ole välttämättä virheestä, jonka ostaja voisi saada myyjän vastuulle.

Myyjän vastuussa kaupan kohteena olleesta kiinteistön kunnosta ei ole kyse mistään absoluuttisesta viiden vuoden vastuusta. Reklamaatioaika on maksimissaan viisi vuotta, ja sen kuluessa reklamoitujen, ostajan virheiksi mieltämien seikkojen osalta tulee tehdä virhearviointi maakaaren säännösten perusteella siitä, onko myyjä vastuussa jostakin vai ei ts. onko ostajalla oikeus johonkin virheen seuraamukseen (hinnanalennus, kaupan purku, vahingonkorvaus).

Jos olet myynyt kiinteistön ja saat ostajalta reklamaation, tai ostanut kiinteistön ja huomaat kiinteistössä virheen, autamme sinua arvioimaan onko kyseessä myyjän vastuulle kuuluva virhe vai ei. Meihin kannattaa olla yhteydessä jo alkuvaiheessa. Tavoitteenamme on aina löytää asiaan asiakkaan kannalta paras mahdollinen ratkaisu, ensisijassa neuvottelemalla vastapuolen kanssa ja jos sovintoa ei synny, tarvittaessa oikeudenkäynnin kautta.

 

<< Palaa edelliselle sivulle


Jaa sivu somekanavissasi: