Korkeimman oikeuden 4.3.2020 antamassa ennakkoratkaisussa 2020:23 oli kyse ostajan erityisestä ennakkotarkastusvelvollisuudesta. Omakotitalon ostajille oli ennen kaupan tekemistä annettu vuonna 1960 rakennetusta asuinrakennuksesta laadittu kosteusmittauspöytäkirja, jonka mukaan kosteutta oli rakennuksen kellaritiloissa mutta ei sen yllä olevissa lattia- ja seinärakenteissa. Kaupan jälkeen kellarin betoniholvin yläpuolisissa alapohjarakenteissa sekä ulkoseinärakenteiden alaosissa havaittiin kosteus- ja mikrobivaurioita, jotka olivat aiheutuneet kellarista johtuvasta kosteusrasituksesta sekä kosteuden tiivistymisestä kylmän betoniholvin ja lämmöneristeen rajapintaan.
Korkein oikeus toi esille ostajan erityiseen ennakkotarkastusvelvollisuuteen liittyen ja aiempaan ratkaisukäytäntöönsä viitaten, että havaittujen vauriomerkkien ja riskirakenteiden merkityksen sekä niiden edellyttämien selvitystarpeiden arviointi ennen kaupantekoa voi edellyttää sellaista rakennusalan osaamista, jota kiinteistön ostajalla ei itsellään ole. Mikäli ostajalla on käytettävissään rakennusalan asiantuntijan arvio näistä seikoista, hänen voidaan ratkaisusta KKO 2019:16 ilmenevin tavoin edellyttää ottavan sen huomioon lisätutkimusten tarpeellisuutta arvioidessaan. Jos tällaisessa arviossa ei ole ilmennyt lisätutkimus- tai korjaustarvetta, ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuden laajuuden kannalta on keskeistä, olisiko ostajan tavanomaisen yleistietämyksen perusteella tullut ymmärtää omien havaintojensa tai muiden tietojen antavan aiheen lisätutkimusten tekemiseen tai tähän liittyvän asiantuntija-avun hankkimiseen. Merkitystä on tällöin korkeimman oikeuden mukaan vaurioon tai vaurioitumisriskiin viittaavien seikkojen ohella myös sellaisella selvityksellä, joka on antanut ostajalle aiheen luottaa siihen, että merkittäviä piilossa olevia vaurioita ei ole.
Korkein oikeus katsoi, että ostajilla oli kyseisessä tapauksessa rakennuksen iän, rakennustavan ja kellarin kosteudesta saamiensa tietojen johdosta ollut aihe tarkastaa kellarin yläpuolisten rakenteiden kunto tavanomaista perusteellisemmin. He olivat kuitenkin saaneet pitää riittävinä saamastaan kosteusmittauspöytäkirjasta ilmeneviä selvityksiä, joissa kellarin yläpuoliset rakenteet oli myös poraten tehdyillä mittauksilla todettu kuiviksi. Ostajat eivät olleet laiminlyöneet tarkastusvelvollisuuttaan, eivätkä he siten olleet menettäneet oikeuttaan vedota kiinteistön virheeseen. Ostajan vaadittua rakennuksen virheiden perusteella hinnanalennusta, asian käsittely määrättiin jatkumaan hovioikeudessa.
Ennakkoratkaisu herätti minussa ajatuksen kosteusmittauksen merkityksestä ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuden kannalta verrattuna kuntotarkastuksen merkitykseen. Ennen omakotitalokauppoja kun suoritetaan todellakin hyvin erilaisia kartoituksia, tarkastuksia ja mittauksia. Palveluntarjoajia on joka lähtöön. Asuntokaupan kuntotarkastukselle on olemassa KH-kortin mukainen suoritusohjeensa. AKK-kuntotarkastuksen tarkoitus on selvittää rakennuksen rakennusteknistä kuntoa kokonaisuudessaan, sen korjaustarpeita ja erilaisia riskejä (mm. riskirakenteita) sekä esittää niihin liittyviä toimenpide-ehdotuksia. Kosteusmittaus taas on rajoitetumpi toimenpide; se mittaa vain kosteutta, joko pinnalta tai rakenteesta. Toki senkin suorittamiselle on olemassa ohjeistus. Huomion arvoista on, että kosteusmittaus kertoo vain kosteustilanteesta mittaushetkellä. Se ei kerro, onko kosteutta ollut mitattavassa kohdassa mittaushetkeä aiemmin tai kuinka kauan sitä on mahdollisesti ollut. Jos mittauskohta on kuiva mittaushetkellä, saattaa kohdassa olla silti mikrobivaurio. Kastuneeseen kohtaan saattaa muodostua mikrobikasvustoa, joka voi myöhemmin kuivaa, mutta kasvusto ei kuivaessaankaan häviä. Myös kuivunut mikrobikasvusto voi aiheuttaa terveyshaittaa.
Aina ennen omakotitalokauppaa ei tehdä kuntotarkastusta, vaikka sen hyödyllisyyttä paljon painotetaan. Kauppoja tehdään välillä myös pelkän kosteusmittauksen perusteella ja sen tuloksiin luottaen, kuten tässä oikeustapauksessa oli käynyt. Korkein oikeus totesi, että ostajilla oli ollut sinänsä velvollisuus selvittää kostean kellarin päällä olevan lattia rakenteen kuntoa tavanomaista tarkemmin, mutta he olivat kuitenkin saaneet luottaa kosteusmittauspöytäkirjaan, jossa kellarin yläpuoliset rakenteet oli mittauksilla todettu kuiviksi. Pelkällä kosteusmittauksella ei saatu selville mikrobivaurioita eikä otettu kantaa niiden mahdollisuuteenkaan. Ostajalla oli oikeus vedota betoniholvin päällisiin vaurioihin virheenä ja riita oli siis ollut näin ollen aiheellinen. Myyjän kannalta kosteusmittaus ei tuonut sellaista turvaa kuin asianmukainen kuntotarkastus olisi mahdollisesti tuonut; koska se ei selvittänyt rakennuksen kuntoa, riskejä ja vaurioiden mahdollisuutta, vaan vain mittaushetken kosteutta. Riidan ennalta ehkäisemiseksi; olisiko kannattanut teettää kosteusmittauksen sijaan asianmukainen kuntotarkastus?
Huomion arvoista oli myös korkeimman oikeuden argumentointi siitä, että tavallinen maallikko-ostaja voi luottaa hänelle esitettyyn ammattilaisen tekemään tarkasteluun tai mittaukseen, vaikka se ei ehkä ammattilaisen tai muuten asiasta perillä olevan henkilön tietämyksen valossa olisikaan relevantti tai riittävä tarkastelutapa rakennuksen kunnon selvittämiselle. KKO totesi, että alapohjan ja asuintilojen kuntoa on ennen kauppaa pyritty selvittämään rakennusalalla toimivan yrityksen tekemällä aistinvaraisella tarkastuksella ja myös erilaisilla mittauksilla. Korkein oikeus katsoi, että ostajat olivat pöytäkirjassa esitettyjen tietojen luotettavuutta arvioidessaan voineet lähteä siitä, että alan yrityksen tekemät mittaukset ovat olleet riittäviä ja edustavia ottaen huomioon myös yrityksen tiedossa olleen kosteuden kellaritiloissa. Kosteusmittauspöytäkirjassa ei ollut mainittu, että käytettyyn tutkimustapaan liittyisi epävarmuustekijöitä. Pöytäkirjaan oli kirjattu joitakin toimenpide-ehdotuksia, mutta siinä ei ollut suositeltu tehtäväksi rakennuksen alapohjaa koskevia lisätutkimuksia tai tuotu esiin tähän liittyviä korjaustoimenpidetarpeita. Asiassa ei ollut muutoinkaan tullut esiin sellaisia seikkoja, joiden perusteella ostajilla olisi ollut aihe pitää tehtyjä mittauksia alapohjan ja seinärakenteiden kunnon selvittämiseksi riittämättöminä. Kosteusmittausraportin kirjaukset eivät luoneet ostajalle erityistä ennakkotarkastusvelvollisuutta eivätkä näin ollen ”siirtäneet vastuuta” vaurioista ostajalle.
Linkki ennakkoratkaisuun https://korkeinoikeus.fi/fi/index/ennakkopaatokset/precedent/1583226697651.html