Asunnon ostajan ja myyjän tietopankki

Asianajotoimisto Alfa Oy

Tämä on Asianajotoimisto Alfan talojuristien blogi, jota kirjoittavat asianajajat Tiina Koskinen-Tammi ja Leena Laurila.

Hovioikeus muutti omakotitalon kaupan purun hinnanalennukseksi

Helsingin hovioikeus muutti tuoreessa asuntokaupan virhettä koskevassa tuomiossaan (20.4.2020 nro 512) käräjäoikeuden tuomitseman kaupan purun 50.000 euron hinnanalennukseksi. Tuomion perusteluissa korostuu, että vanhan talon ostajan on varauduttava monenlaisiin korjaustarpeisiin sekä selvitettävä rakenteiden kuntoa ennen kauppaa. Laajatkaan terveyshaitaksi katsottavat mikrobivauriot eivät aina johda kaupan purkuun. Hovioikeus perusteli tuomitsemansa hinnanalennuksen määrää tavanomaisesta poikkeavalla tavalla, kun se huomioi korjauskustannusten lisäksi sen, kuinka paljon virheet olisivat vaikuttaneet kauppahintaan ennen kuin korjauskustannukset olivat tiedossa.

Taustatiedot

Tapaus koski asunto-osakeyhtiömuotoisen rintamamiestalo-tyyppisen omakotitalon kauppaa Hyvinkäällä. Kaupan kohteena oli asunto-osakeyhtiön koko osakekanta, ja osakkeet tuottivat oikeuden hallinta vuonna 1952 rakennettua omakotitaloa sekä ulkorakennusta. Kauppa oli tehty kesäkuussa 2016 ja kohteen kauppahinta oli ollut 218.000 euroa. Tapaukseen sovellettiin asuntokauppalakia, mutta koska kyseessä on ollut omakotitalon kauppa, tapaus rinnastuu kiinteistön kauppaan esim. kaupan purkuedellytysten arvioinnin osalta.

Ostajat vetosivat oikeudessa virheenä mm. kosteus- ja mikrobivaurioihin omakotitalon yläpohjassa, välipohjissa, ulkoseinien alaosissa ja kellarikerroksessa, sekä märkätilojen vedeneritysten virheellisyyteen ja eräisiin muihin virheisiin. Lisäksi ostajat vetosivat virheenä siihen, että myyjä oli muuttanut kellarikerroksen asuintilaksi ilman tarvittavaa rakennuslupaa.

Ostajat vaativat ensisijaisesti kaupan purkua sekä vahingonkorvauksia mm. kaupasta aiheutuneista lainakustannuksista, muuttokustannuksista, irtaimiston varastointikustannuksista yms, ja toissijaisesti hinnanalennusta tai vahingonkorvausta 138.456 euroa ja vahingonkorvauksia mm. muuttokustannuksista ja irtaimiston varastointikustannuksista.

Myyjät kiistivät virheet ja vaatimukset kokonaisuudessaan. Myyjät vetosivat mm. ostajien tiedossa olleisiin seikkoihin, rakennusaikaiseen rakennustapaan, rakennuksen ikään sekä korjauskustannusten määrään.

Tapauksesta voi lukea lisää esim. tästä Iltasanomien uutisesta

Hovioikeuden perustelut sille miksi kauppaa ei purettu

Käräjäoikeus katsoi, että virheet olivat olennaisia, ja päätyi purkamaan kaupan. Myyjät valittivat tuomiosta hovioikeuteen. Helsingin hovioikeus muutti tuomion hinnanalennukseksi.

Hovioikeus katsoi, että ensimmäisen kerroksen välipohjan ja ulkoseinien alaosien vauriot, kuistin alapohjan vauriot ja 2. kerroksen alkovin vauriot muodostivat asuntokauppalaissa tarkoitetun merkittävän virheen. Lisäksi kohteessa oli tiedonantovirhe siltä osin kuin myyjä ei ollut kertonut puuttuvista rakennusluvista sekä pesuhuoneen suihkun vedenpaineen riittämättömyydestä.

Asiassa oli riitaista, olivatko ostajat saaneet kuntotarkastusraportin ennen kauppaa, kuten kauppakirjassa luki, vai vasta kauppakirjan allekirjoituksen jälkeen, kuten ostajat väittivät. Hovioikeus katsoi näytetyksi, että ostajat olivat saaneet kuntotarkastusraportin tutustuttavakseen ennen kauppaa, ja ostajien oli siten katsottava olleen tietoisia kuntotarkastusraportista ilmenevistä seikoista.

Hovioikeus arvioi perusteellisesti sitä, onko asiassa edellytyksiä kaupan purkuun:

” Virheistä johtuvaa olennaista haittaa sekä kaupassa pysymisen kohtuuttomuutta arvioitaessa on otettava huomioon, että ostajat ovat ennen kauppaa saaneet käyttöönsä jo vuonna 2013 laaditun kuntotarkastusraportin, jonka kirjauksista on ilmennyt, että kaupantekohetkellä yli 60 vuotta vanhaan rakennukseen on saattanut kohdistua kosteusrasitusta useasta eri suunnasta ja että mahdollisiin kosteusvaurioihin saattaa liittyä mikrobivaurioiden riski ja terveyshaitta.

Tämän lisäksi ostajat ovat hovioikeudessa kertomansa mukaan tehneet havainnon korjatusta kosteusvauriosta biljardihuoneen seinässä käydessään tutustumassa kohteeseen ensimmäisen kerran. Ostajille ennen kauppaa luovutettu kuntotarkastusraportti on muutoinkin sisältänyt runsaasti sellaista tietoa, joka rakennuksen ikään sekä siinä tehtyihin korjauksiin nähden on antanut ostajille aiheen olettaa, että kohteen rakenteissa saattaa olla laajojakin korjausta vaativia puutteita.

Raportissa ei ole ollut mainintoja välipohjarakenteen teknisestä käyttöiästä, mutta siinä on kuitenkin ollut tietoja kolmen erilaisen betonilaatan käsittäneen alapohjarakenteen teknisestä käyttöiästä. Näistä kahden osalta tekniseksi käyttöiäksi on mainittu 40 vuotta ja yhden osalta 50 vuotta.

Kohteesta ennen kauppaa saamiinsa tietoihin nähden ostajien olisi lähtökohtaisesti tullut olla tavanomaista kiinnostuneempia sen todellisesta kunnosta. Tehdessään kaupan kohdetta sen tarkemmin tutkimatta Ostajat ovat joko ottaneet tietoisen riskin siitä, että siihen kohdistunut kosteusrasitus on saattanut aiheuttaa rakennuksessa ongelmia, tai suhtautuneet välinpitämättömästi tähän riskiin.

Edellä todetun huomioon ottaen hovioikeus katsoo, että ostajien on tullut varautua siihen, että he saattavat joutua tekemään kohteessa paljon muitakin toimenpiteitä kuin uusimaan sen lämmitysjärjestelmän sekä huoneiden pinnat ja keittiön kalusteet. Tämä on otettava huomioon, kun kaupan purkamisen edellytyksiä arvioidaan vaurioiden korjaamisesta esitettyjen kustannusarvioiden perusteella.

Hovioikeus katsoi todistelun perusteella, että ensimmäisen asuinkerroksen välipohjan ja ulkoseinien alaosan vaurioiden korjaamisesta aiheutuisi enimmillään noin 55.000–60.000 euron kustannukset. Riski tämän määrän ylittymisestä on pieni, koska arviot ovat perustuneet kokonaisvaltaiseen korjaamiseen ja käytännössä kaikkien mahdollisesti vaurioituneiden rakenteiden uusimiseen. Mainittu määrä on noin 25,2–27,5 prosenttia kauppahinnasta.

Hovioikeuden mukaan välipohjarakenteen ja ulkoseinien alaosan vaurioiden korjaaminen merkitsee käytännössä sitä, että kohteessa tehdään peruskorjaus, jossa alkuperäinen riskirakenne poistetaan ja alkuperäinen 1950-luvulta oleva purueriste vaihdetaan uuteen materiaaliin. Vaurioiden korjaaminen merkitsee myös sitä, että ostajien kaavailemat pintakorjaukset tulevat ainakin ensimmäisen asuinkerroksen osalta tehtäviksi heidän suunnittelemastaan aikataulusta poikkeavasti. Kaupan kohteesta saamiensa tietojen perusteella ostajien on kuitenkin tullut varautua siihen, että näinkin voi käydä.

Hovioikeus katsoi, etteivät virheiden korjauskustannukset olleet suuruusluokaltaan olennaisesti suuremmat verrattuna siihen, mitä ostajat ovat voineet kauppaa tehdessään otaksua joutuvansa maksamaan rakennuksen korjauskuluina, eikä niihin tai korjaustoimenpiteiden onnistumiseen liittynyt varteenotettavia epävarmuustekijöitä. Vaikka kaupan kohdetta ei voitu käyttää asumistarkoitukseen ennen korjausten toteuttamista, tästä ja korjauskustannuksista aiheutuvaa haittaa ei voitu pitää niin olennaisena, että asiassa olisi ollut edellytykset kaupan purkamiselle.

Hovioikeuden perustelut hinnanalennuksen määrästä

Hinnanalennuksen määrää arvioitaessa hovioikeus katsoi virheiden korjauskustannuksiksi todistelun perusteella yhteensä 52.000 euroa. Korjausten johdosta kaupan kohde kuitenkin paranisi sen lämmöneristävyyden ja riskirakenteen poistumisen myötä varsin paljon. Hovioikeus arvioi tällaisen tasonparannuksen vaikutukseksi 15.000 euroa. Näin ollen yksinomaan korjauskustannuksiin ja tasonparannukseen perustuva arvio johtaisi 37.000 euron hinnanalennukseen.

Hovioikeus totesi, että em. summaa ei kuitenkaan voida pitää oikeana hinnanalennuksen määränä. Mikäli kaupan kohde olisi ollut myynnissä hovioikeudessa selvitetyksi tullut virheellisyys asianmukaisesti ilmoitettuna, siitä todennäköisesti ei olisi ollut saatavilla kaikkea sitä tietoa, mitä hovioikeudessa on vaurioiden laajuudesta ja korjauskustannuksista selvitetty. Näin ollen ostajaehdokkaat olisivat todennäköisesti ottaneet kauppahinnassa huomioon myös epävarmuudet vaurioiden laajuudesta ja niiden korjaamisen kustannuksista. Tällaisen riskin vuoksi kohteen käypä arvo olisi kaupantekohetkellä alittanut sen todellisen kauppahinnan edellä mainittua summaa enemmän.

Edellä todetun perusteella hovioikeus arvioi oikeaksi myyjien vastuulla olevaksi hinnanalennuksen määräksi 50.000 euroa. 

Hinnanalennuksen lisäksi myyjät velvoitettiin korvaamaan huomattava osa ostajien oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudessa (50.000 e) ja hovioikeudessa (18.000 e) laillisine korkoineen. 

Tuomio ei ole vielä lainvoimainen.

 

<< Palaa edelliselle sivulle


Jaa sivu somekanavissasi: