Asunnon ostajan ja myyjän tietopankki

Asianajotoimisto Alfa Oy

Tämä on Asianajotoimisto Alfan talojuristien blogi, jota kirjoittavat asianajajat Tiina Koskinen-Tammi ja Leena Laurila.

Ilmoittaudu maksuttomiin webinaareihimme

Hovioikeus: korjauskustannusarvion hankkiminen ei saa viivästyttää ostajan reklamaatiota

Kun rakennuksessa on todettu vaurioita, kustannusarvion saaminen vaurioiden korjauskustannuksista voi kestää yllättävän pitkään. Riitatilanteessa tämä vaikuttaa ostajan asemaan hänen esittäessään vaurioiden perusteella vaatimuksia myyjää kohtaan. Korjauskustannuksista hankitaan yleensä arvio rakennusalan asiantuntijalta. Rakennusalan asiantuntijoiden tulisi ottaa huomioon, että kustannusarvion viivästyminen voi aiheuttaa ostajalle suuria oikeudenmenetyksiä, sillä reklamaation voidaan katsoa myöhästyneen, jos vaatimuksen määrää ei ilmoiteta ajoissa. Alustava, suuntaa-antava kustannusarvio olisi hyvä saada jo tutkimustulosten yhteydessä. Jos tämä ei ole mahdollista, asiantuntijan tulisi huomioida asian kiireellisyys. Esimerkiksi jos asiantuntijan oma työjono on hyvin pitkä, tulisi asiakasta neuvoa ottamaan tämä huomioon ja tarvittaessa hankkimaan arvio muualta. 

Korkeimman oikeuden ennakkopäätöksen 2016:69 mukaan ostajalla on velvollisuus maakaaren reklamaatiosäännösten puitteissa ryhtyä selvittämään myös vaatimustensa määrää, ja yksilöidä vaatimuksensa kohtuullisessa ajassa. Vasta saatuaan tiedon vaatimusten sisällöstä myyjä voi arvioida niiden aiheellisuutta ja ottaa niihin kantaa. Myyjän kannalta on olennaista saada tieto ennen muuta siitä, vaatiiko ostaja kaupan purkamista vai rahamääräistä hyvitystä. Myyjän on tärkeää saada tieto myös rahamääräisen vaatimuksen määrästä tai ainakin suuruusluokasta. Ennakkoratkaisussa KKO 2016:69 noin vuoden pituista aikaa virheen havaitsemisesta vaatimuksen yksilöintiin pidettiin liian pitkänä.

Itä-Suomen hovioikeuden tuomiossa nro 150 25.3.2020 oli kysymys kohtuullisen reklamaatioajan pituudesta tilanteessa, jossa omakotitalokiinteistön korjaussuunnitelman ja kustannusarvion laatiminen kesti pitkään. Ostajat olivat ilmoittaneet virheistä myyjälle 27.9.2016 ja samalla ilmoittaneet, että "hinnanalennuksen ja vahingonkorvauksen euromäärät tarkennetaan myöhemmin”. Tämän jälkeen kiinteistöllä oli tehty homekoiratutkimus 6.10.2016 ja rakenteita rikkova tutkimus ja merkkiainekoe 3.11.2016 sekä lämpökuvaus 29.11.2016. Rakenteita rikkovan tutkimuksen raportti oli valmistunut 23.12.2016 ja tutkija oli päivittänyt sitä vielä 28.2.2017 lämpökuvausraportin perusteella. Maaliskuussa 2017 ostajat olivat olleet yhteydessä uuteen asiantuntijaan korjaussuunnitelman ja kustannusarvion laatimiseksi. Tämän ilmoitettua toukokuussa, että hän joutuu luopumaan tehtävästä, ostajat ottivat yhteyttä kesäkuussa uuteen asiantuntijaan, jonka laatima kustannusarvio valmistui 30.9.2017 ja sitä täydennettiin vielä 23.10.2017. Ostajat olivat ilmoittaneet vaatimuksistaan myyjälle reklamaatiolla 7.11.2017.

Hovioikeus totesi tapauksessa, että ostajien väittämiä kiinteistön virheitä oli useita ja niiden vaatimat korjaukset laajoja. Virheiden laajuuden selvittäminen ja myyjälle esitettävien vaatimusten harkitseminen on edellyttänyt ulkopuolisen asiantuntijan käyttämistä. Ostajat olivat olleet aktiivisia virheiden selvittelyssä heti niiden ilmitulon jälkeen ja loppuvuoden 2016 aikana edellä riidattomissa taustatiedoissa todetuin tavoin. Hovioikeuden mukaan myös korjauskustannusten selvittäminen olisi voitu aloittaa heti vuoden 2017 alussa.

Hovioikeus totesi, että asiantuntijan esteen jatkuessa ostaja on ollut velvollinen kääntymään toisen asiantuntijan puoleen korjauskustannusarvion hankkimiseksi. Ajanjakso asiantuntijan sairastumisesta maaliskuussa 2017 toisen asiantuntijan kustannusarvion valmistumiseen 30.9.2017 on huomattavan pitkä. Vaikka ostajat eivät ole voineet vaikuttaa asiantuntijoidensa sairastumisiin, he kuitenkin vastaavat suhteessa myyjään siitä, että vaatimukset esitetään kohtuullisessa ajassa ja siten myös hankkimansa asiantuntija-avun viivästyksistä. Myyjä ei ole ollut tietoinen asiantuntijoiden esteistä eikä hänen voida katsoa olevan velvollinen ostajien käyttämien asiantuntijoiden viivästymisten vuoksi odottamaan reklamaatiota olennaisesti tavanomaista pidempään.

Hovioikeus totesi, että reklamaatioon riittää summittainen arvio vaatimusten rahamäärästä eikä alustavan kustannusarvion hankkiminen yleensä kestä merkittävästi pidempään kuin rakennusvirheiden selvittäminen. Tässä tapauksessa virheet on olennaisilta osin saatu niiden laajuudesta huolimatta selvitettyä noin viidessä kuukaudessa. Ostajat ovat kuitenkin esittäneet yksilöidyt vaatimuksensa myyjälle vasta 7.11.2017 eli yli 13 kuukautta virheiden havaitsemisen ja edellisen myyjälle tehdyn virheilmoituksen 27.9.2016 jälkeen ja yli 10 kuukautta sen jälkeen, kun heidän on täytynyt viimeistään olla selvillä virheiden laajuudesta. Hovioikeus katsoi, että reklamaation tekemisen kannalta riittävä korjauskustannusarvio olisi edellä mainitut reklamaatioaikaa pidentävätkin seikat huomioon ottaen ollut kohtuudella saatavissa huomattavasti lyhyemmässä ajassa. Ostajat eivät siten olleet ilmoittaneet vaatimuksistaan riittävän yksilöidysti myyjälle kohtuullisessa ajassa niiden havaitsemisesta. He olivat siten maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin mukaan menettäneet oikeutensa vedota virheisiin.

<< Palaa edelliselle sivulle


Jaa sivu somekanavissasi: