Asunnon ostajan ja myyjän tietopankki

Asianajotoimisto Alfa Oy

Tämä on Asianajotoimisto Alfan talojuristien blogi, jota kirjoittavat asianajajat Tiina Koskinen-Tammi ja Leena Laurila.

Hinnanalennuksen sietämätön vaikeus

Kiinteistön ja asunnon laatuvirheen seuraamus on yleensä hinnanalennus. Se ei edellytä virheen olennaisuutta, kuten kaupan purku, eikä myyjän tuottamusta kuten vahingonkorvaus. Jos kaupan kohteessa todetaan virhe, siitä seuraa hinnanalennus.

Hinnanalennukseen liittyvä mielenkiintoinen ja toisaalta vaikea kysymys on sen ns. oikean määrän määrittäminen. Hinnanalennus määrätään maakaaren mukaan vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. Asuntokauppalain mukaan taas hinnanalennuksen on oltava virhettä vastaava tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuullinen.

Käytännössä virheellisen kohteen arvon sekä hinnanalennuksen määrän määrittäminen on jo 1980-luvulta olevan korkeimman oikeuden ennakkoratkaisun (KKO 1986-II-90) johdosta perustunut virheen korjauskustannusten määrittämiseen tavalla tai toisella. Korjauskustannuksista esitetään arvioita tai jo tehdyistä korjauksista selvitys toteutuneista korjauskustannuksista. Yhtä oikeaa tapaa siihen ei ole olemassa.

Hinnanalennuksen määrä ei ole yleensä suoraan sama asia kuin virheen korjauskustannusten määrä, mutta jonkinlainen vakiintunut lähtökohta se kyllä on. Korjauksesta aiheutuva tasonparannus huomioidaan siten, ettei myyjä ei ole velvollinen kustantamaan ostajalle korjauksesta aiheutuvaa kiinteistön tason parantumista kaupantekohetkiseen asuun verrattuna. Lisäksi usein korjauskustannusten määrästä vähennetään myös jotakin muuta kuin varsinaista tasonparannusta, jotta päästään hinnanalennuksen määrään. Kutsun tätä ns. vanhan talon vähennykseksi, koska mitä vanhemmasta kaupan kohteesta on kyse, sitä hanakammin vähennystä yleensä tehdään. Vähennystä perustellaan juridisesti sillä, että jos virheestä johtuva korjaustarve olisi ollut tiedossa ennen kauppaa, se ei olisi vaikuttanut kauppahintaan koko korjauskustannuksen euromäärällä. Vanhassa talossa on aina varauduttava erilaisiin yllätyksellisiinkin korjaustarpeisiin ilman, että ne olisivat kokonaan myyjän vastuulle kuuluvia virheitä.

Useimmiten hinnanalennuksen ”oikean” määrän määrittämien on aikamoista arpapeliä. Lähes kaikissa riita-asioissa ostajan ja myyjän asiantuntijoilla on erilainen näkemys korjauskustannusten määrästä, saati korjauksesta syntyvän tasonparannuksen määrästä. Ei ole tavatonta, että ostajan, myyjän ja tuomioistuimen näkemykset oikeasta hinnanalennuksen määrästä ovat kaikki keskenään erilaiset. Lisäksi vielä ylemmällä oikeusasteella voi olla asiasta vielä neljäs erilainen nökemys. Maallikolle ostajapuolella on usein vaikea ymmärtää, miksi hänelle ei korvattaisi koko sitä kustannusta, joka virheen korjaamisesta aiheutuu, ja puolestaan maallikolle myyjäpuolella, miksi hänen tulisi joutua korvaamaan juuri mitään vanhan talon korjaamisesta. Ajatus, että jos kauppaa ei pureta, vaan päädytään hinnanalennuksen puolelle, niin silloin hinnanalennuksen pitää olla määrältään tuntuva, on käytännölle vieras. Päätyminen hinnanalennukseen virheen seuraamuksena kaupan purun sijasta ei kerro vielä mitään sen määrästä.

Voimme yrittää haarukoida jutun todennäköistä hinnanalennuksen määrää ennalta mahdollisen lopputuloksen arvioimiseksi, mutta asian ollessa oikeuden ratkaistavana, se jää usein kuitenkin ”herran haltuun”. Mitä vanhempi talo, sitä vaikeammin oikeudenkäynnin lopputulos ja hinnanalennuksen määrä on ennustettavissa.

<< Palaa edelliselle sivulle


Jaa sivu somekanavissasi: