Asunnon ostajan ja myyjän tietopankki

Kiitos kuluneesta vuodesta kaikille blogimme lukijoille, asiakkaillemme ja yhteistyökumppaneillemme! Mukavaa joulun aikaa ja onnea ja menestystä vuodelle 2022! Blogimme jää tauolle ja jatkuu jälleen tammikuussa. Kuvaa klikkaamalla pääset katsomaan Alfan joulutervehdysvideon:

Lucian päivänä ei voi olla huomaamatta, että joulun aikaan ja talvikauteen liittyy muutamia paloturvallisuuden näkökulmasta haastavia perinteitä. Talvi on kausiluontoisten sähkölaitteiden, kynttilöiden ja tulisijojen käytön tyypillisintä aikaa. Nämä kaikki ovat omiaan lisäämään tulipalojen riskiä. Puhumattakaan kynttilöistä, joita kannetaan päähän kiinnitettyinä. Tehokkaan tiedotus- ja [...] Lue lisää

Ilmastonmuutos on edennyt viime vuosina nopeasti. Olen kirjoittanut ilmastonmuutoksesta kiinteistön virheellisyyden arviointiin liittyen jo kaksi vuotta sitten blogiimme kirjoituksen. Tuolloin todettiin, että ilmastonmuutos lisää rakenteiden kosteusrasitusta, koska tuulien ja sademäärän lisääntymisen vuoksi viistosaderasitus lisääntyy. Lisäksi talvella sade ei tulee enää yhtä usein lumena, vaan [...] Lue lisää

Asuntomarkkinat vetävät tällä hetkellä hyvin ja monilla on asunnon vaihto mielessä. Ensimmäisiä päätettäviä asioita on, myykö asunnon itse vai käyttääkö välitysliikettä. Nykyisin netissä on tarjolla erilaisia palveluita, joiden avulla asuntonsa itse myyvä saa tehtyä suhteellisen pienellä vaivalla mm. myynti-ilmoituksen ja kauppakirjan. Tuoko välittäjän käyttäminen myyjälle enää mitään lisäarvoa? [...] Lue lisää

Korkein hallinto-oikeus antoi 23.11.2021 vuosikirjaratkaisun 2021:162, jossa linjataan sitä, millä edellytyksin terveydensuojeluviranomainen voi määrätä asunnon sisätiloihin taloyhtiön hakemuksesta tupakointikiellon. Lähtökohta on, että omassa kodissaan saa tupruttaa tupakkaa, mutta se voidaan kuitenkin tietyin kriteerein kieltää muiden terveyden suojelemiseksi, jos haittaa ei ole saatu muuten [...] Lue lisää

”Mikä 1970-luvun asunnoissa viehättää?”, otsikoi marraskuun 2021 Avotakka-lehti. ”Nyt kiinnostavat 1970-luvun talot”, kirjoittaa puolestaan OP Media Koti-sivustollaan. Talojuristin näkökulmasta 1970-luku on haastava rakentamisen aikakausi. Syynä tälle on tuon ajan taloille tyypilliset useat riskirakenteet, riskirakenteiden kunnon työläs selvittäminen ja erittäin mittavat korjauskustannukset, [...] Lue lisää

Kiinteistökauppariidan lopputuloksen ennakoiminen on usein vaikeaa. Tästä esimerkkinä on tuore Turun hovioikeuden tuomio (3.11.2021 nro 746), jossa hovioikeus muutti käräjäoikeuden tuomitseman hinnanalennuksen kiinteistökaupan purkutuomioksi. Riitatapaus lyhyesti Tapaus koski v. 1973 rakennetun omakotitalokiinteistön kauppaa. Kauppa oli tehty v. 2017 ja kauppahinta oli ollut 240.000 €. Ostajat [...] Lue lisää

"Täysin peruskorjattu", "täyssaneerattu", "kaikki isot remontit tehty", "ei remonttihuolia"... Omakotitalojen myynti-ilmoituksissa mainostetaan usein talossa tehtyjä laajoja remontteja. Voiko ostaja tällöin luottaa siihen, ettei mitään korjaustarpeita ole tulossa? Laajentaako tällainen markkinointi myyjän vastuuta? Ostaja tietenkin odottaa peruskorjatulta tai laajasti remontoidulta talolta [...] Lue lisää

Tämä kirjoitus on lyhennelmä artikkelista, jonka kirjoitin Rakennusfysiikka-seminaarin seminaarijulkaisuun ja josta pidin esityksen seminaarissa 26.10.2021. Kaksi vuotta sitten julkaistussa ympäristöministeriön uusitussa Kosteus- ja mikrobivaurioituneiden rakennusten korjausoppaassa todetaan, että kosteus- ja mikrobivaurioille on olemassa monta erilaista korjaustapaa. Korjausoppaan mukaan [...] Lue lisää

Kun talossa asutaan tai se on muuten käytössä, se pitää sisällään monenlaista tavaraa. Nykyaikana itse kunkin kodissa on yleensä valtava määrä esineitä, huonekaluja, sälää, romua… juridiselta luonteeltaan tavarat ja huonekalut ovat irtaimistoa eli irtainta omaisuutta. Irtaimen ”kohtaloon” kiinteistökaupassa liittyy erilaisia näkökulmia. Irtain ja ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus Ostajan tulee [...] Lue lisää

Vaasan hovioikeus käsitteli tuoreessa tuomiossaan (1.10.2021 nro 385) taloyhtiön osakkaan korvausvastuuta asbestivahingosta. Osakas oli suorittanut huoneistossaan täydellisen pintaremontin, jossa oli mm. purettu keittiön välitilalaatoitusta. Laatoitus sisälsi asbestia, mistä aiheutui taloyhtiölle 7058 euron asbestivahinko. Osakas ei ollut tiennyt asbestista eikä teettänyt lainsäädännön [...] Lue lisää

Vaasan hovioikeus antoi 21.9.2021 kiinteistökauppariitaa koskevan tuomion nro 375, joka koski mm. myyjän antamien tietojen vaikutusta ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuteen. Tuomio ei ole lainvoimainen. Kaupan kohteessa oli tehty ennen kauppaa kuntotarkastus, jonka raportissa on käsitelty mm. myyjän esittämää epäilystä ulkoverhouksen tuuletuksen riittämättömyydestä. Kuntotarkastaja ei ollut [...] Lue lisää

Yksi ihmisen tärkeimpiä perustarpeita on turvallisuus. Turvallisuus on esimerkiksi Maslow’n tarvehierarkiassa fysiologisten tarpeiden jälkeen toiseksi perustavin ihmisen perustarpeista. Koti ja asuminen näyttelevät turvallisuudessa erittäin merkittävää roolia. Koti merkitsee turvallisuutta, rauhallisuutta, menneisyyden muistoja ja tulevaisuuden suunnitelmia. Se on paikka, jossa ihminen kokee [...] Lue lisää

Astianpesukone hajoaa ja sen 24 kk takuuaika on juuri päättynyt. Mikä nyt eteen, vastaako astianpesukoneen myyjä enää mistään? Tavaran myyjä tai valmistaja voi myöntää tuotteelleen takuun tietyksi ajaksi. Takuun on tarkoitus parantaa ostajan oikeuksia virhetilanteissa verrattuna siihen, mitä oikeuksia ostajalla on muutoin. Takuuta tulkitaan usein virheellisesti siten, että takuuajan jälkeen [...] Lue lisää

Rakennusmateriaalien, erityisesti puutavaran ja teräksen, hintojen noususta on uutisoitu paljon tänä vuonna. Esim. YLE kertoi heinäkuussa, että rakennusmateriaalit ovat jo niin kalliita, että asuntorakentaminen vähenee ja seurauksena voi olla asuntojen hintojen yhä kiihtyvä nousu (linkki Ylen uutiseen). Tilastokeskuksen rakennuskustannusindeksin mukaan rakennuskustannukset nousivat vuoden 2021 [...] Lue lisää

SisäTuki-hankkeessa tekemässämme avoimessa verkkokyselyssä keväällä 2020 suuri osa vastaajista oli siinä käsityksessä, että kuntotarkastajilla ei ole tällä hetkellä lainkaan vahingonkorvausvastuuta kuntotarkastuksen virheistä tai vastuu on hyvin vähäistä. Myös osa kuntotarkastajista on virheellisesti siinä käsityksessä, ettei heillä ole minkäänlaista vastuuta tarkastuksessa havaitsematta [...] Lue lisää

Taloussanomat kirjoitti viime viikolla (27.8.2021), kuinka asuntojen hinnat nousevat tietyillä alueilla nyt nopeammin kuin kymmeneen vuoteen. Halukkaita ostajia on pyydetty joillakin suosituimmilla alueilla kirjoittamaan myyjille "rakkauskirjeitä" eli perusteluja sille, miksi asunto pitäisi myydä juuri hänelle. Aiheesta löytyy asiaa Hypon asuntomarkkinakatsauksesta tämän vuoden kolmannelta [...] Lue lisää

Goodwill on yrityskaupoissa tuttu termi. Se tarkoittaa sitä osuutta kauppahinnasta, joka ylittää yrityksen konkreettisen, aineellisista eristä laskettavissa olevan arvon. Goodwill on siis nimensä mukaisesti se hankalasti määriteltävissä oleva osa kauppahinnasta, joka perustuu hyvään tahtoon ja odotuksiin kohteeseen liittyen. Yrityksen arvoa määritettäessä goodwill voi perustua esimerkiksi vahvaan [...] Lue lisää

Rakennetaanko lähipuistoosi yllättäen kerrostaloja? Kaadetaanko metsä yhtäkkiä parkkipaikan tieltä? Uutisten perusteella moni havahtuu oman lähialueensa maankäyttösuunnitelmiin liian myöhään. Jos rakennushankkeen huomaa vasta siinä vaiheessa, kun työmaasta kertova kyltti ilmestyy maastoon tai rakennustyöt ovat käynnistymässä, on myöhäistä vaikuttaa. Harva meistä seuraa kovin aktiivisesti [...] Lue lisää

Olimme mukana Sisäilmaongelmia kohdanneiden auttaminen ja tukeminen -hankkeessa, jonka juridisessa osassa selvitettiin omakotitalon ostajan ja myyjän oikeusturvan ongelmia ja parannuskeinoja. Hankkeessa todettiin ongelmaksi, että rakennuksen todellinen kunto ei monestikaan tule ilmi ennen kauppaa, vaikka kohteessa olisi tehty kuntotarkastus. Kokosimme tähän blogikirjoitukseen [...] Lue lisää

Loppukesästä ja alkusyksystä solmitaan paljon vuokrasopimuksia, kun mm. opiskelijat vaihtavat paikkakuntaa. Vuokrasopimus kannattaa tehdä aina kirjallisesti epäselvyyksien välttämiseksi. Mitä perusasioita vuokrasopimusta solmittaessa kannattaa huomioida? Määräaikainen vai toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus? Vuokrasopimuksessa on syytä sopia selkeästi vuokrasopimuksen kestosta. [...] Lue lisää

Blogimme jää kesätauolle. Kiitos kaikille lukijoille, toivottavasti löydätte sivullemme jatkossakin. Jatkamme kirjoittamista jälleen elokuussa, jolloin talojuristeihin saadaan myös uusi vahvistus. Aurinkoista kesälomaa! t. Alfan talojuristit Leena ja Tiina

Kirjoitimme viime viikolla SisäTuki-hankkeessa käsitellyistä sisäilmaan ja homeloukkutilanteisiin liittyvistä kiinteistökauppariitojen piirteistä ja ongelmista. Tässä kirjoituksessa käsittelemme hankkeessa tehtyjä toimenpide-ehdotuksia tilanteen parantamiseksi. Hankkeen toimenpide-ehdotusten tavoitteena on vähentää omakotitalokauppariitoja ja niihin liittyviä haittoja sekä vähentää kauppaan [...] Lue lisää

Olemme Asianajotoimisto Alfan talojuristeina olleet mukana valtioneuvoston selvitys- ja tutkimustoiminnan VNTEAS tutkimushankkeessa "Sisäilmaongelmia kohdanneiden auttaminen ja tukeminen". Kartoitimme osana kyseistä hanketta talokauppariitoihin liittyviä ongelmia ja niiden mahdollisia ratkaisuja. Tähän kirjoitukseen olemme koonneet ongelmakenttään liittyviä asioita ja ensi viikon [...] Lue lisää

KHO antoi tällä viikolla vuosikirjapäätöksen 2021:75 lyhytaikaisen oman asunnon vuokrauksen vaikutuksesta oman asunnon myyntivoittoverotukseen. Päätös vaikuttaa merkittävästi oman asunnon luovutusvoittoverotukseen. Päätöksen johdosta lyhytkin asunnon vuokraaminen katkaisee verovelvollisen kahden vuoden yhtäjaksoisen asumisajan, mikä on yksi luovutusvoittoverovapauden edellytyksistä. Oman asunnon [...] Lue lisää

Korkein oikeus katsoi uudessa ennakkopäätöksessään 2021:35, että vaikka osakkeenomistaja oli laiminlyönyt ilmoittaa taloyhtiölle viipymättä taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvasta virheestä, osakkeenomistaja ei tällä perusteella menettänyt oikeuttaan vahingonkorvaukseen. Taloyhtiö oli teettänyt osakkaan A huoneistossa yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluneita rakenteiden korjauksia. Korjausten [...] Lue lisää

Seurasin toukokuussa Rakennuskulttuurikeskus Piirun facebook live -lähetystä aiheesta ”Vanhan talon ostajan tarkistuslista –teemailta”. Lähetyksessä loistava perinnerakennusmestari Anne Uosukainen kertoi vanhojen omakotitalojen tyypillisistä rakenteista, niiden ominaisuuksista ja ongelmista sekä korjaamisesta. Esitys oli erinomainen. Rauhallinen, asiallinen ja suvaitsevainen vanhan talon [...] Lue lisää

Korkein oikeus antoi viime viikolla ennakkopäätöksen 2021:32, jossa linjattiin asunto-osakeyhtiön osakkaan oikeutta asentaa huoneistonsa parvekkeelle ilmalämpöpumppu muutostyönä. Tapauksessa turkulaisen asunto-osakeyhtiön osakkeenomistaja oli asennuttanut osakehuoneistoonsa kuuluvalle parvekkeelle ilmalämpöpumpun siten, että sen sisä- ja ulkoyksikön välinen läpivienti oli tehty rakennuksen [...] Lue lisää

Moni saattaa vuokrata lomalle kesämökin toiselta puolelta Suomea, eikä kohdetta ole tuolloin mahdollista tarkastaa etukäteen. Nettisivustoilta löytyy mökin perustiedot ja kuvia - ja hyvällä tuurilla mökistä voi löytyä netistä myös arvosteluja. Mutta mitä voi tehdä sitten, jos mökki ei paikan päällä vastaakaan kunnoltaan sitä, mitä vuokralainen on olettanut? Kun sitova vuokrasopimus on syntynyt, [...] Lue lisää

Voiko omakotitalossa olla juridisesti virhe siitä annetuista mielikuvista johtuen? Asunnon tai kiinteistön ostaja saa yleensä ennen kaupantekoa eri muodoissa ja eri kanavista paljon informaatiota kaupan kohteesta. Informaatio on osittain selkeästi faktaperusteita (tekniset tiedot, materiaalit, rakennusajankohta, taloudelliset tiedot jne) ja osittain taas mielikuvia, erilaisia luonnehdintoja ja [...] Lue lisää

Meiltä kysytään usein, miten tyypillinen hometaloriita tai muu asuntokauppariita yleensä etenee ja kuinka kauan se kestää. Riidan sisältö ja kesto vaihtelee tapauskohtaisesti, mutta yleensä asiassa on tietyt perusvaiheet, joiden jälkeen asia joko sovitaan tai saatetaan käräjäoikeuteen. Seuraavassa on kerrottu tyypillisen hometaloriidan vaiheet: 1. Virheen havaitseminen ja reklamaatio Kaikki alkaa [...] Lue lisää

Kiinteistökauppoja ja rakentamista koskevissa riidoissa on tyypillistä, että osapuolten näkemykset rakennuksen virheen/vaurion korjauskustannuksista poikkeavat toisistaan huomattavasti. Näkemyserot voivat olla kymmeniätuhansia euroja, joskus jopa yli 100.000 euroa. Kun yksi insinööri kertoo oikeudessa korjauksen maksavan 8.000 euroa ja toinen insinööri kertoo korjauksen maksavan 70.000 euroa, ei [...] Lue lisää

Omakotitalojen nykyisinä, tulevina tai aiempina omistajina ja asukkaina suhtaudumme kovin eri tavoin vanhoihin rakennuksiin, ääripäissä inhorealistisesti tai idealistisesti. (ks. leikkimielinen testimme Testaa, oletko vanhan talon kaupassa inhorealisti vai unelmoija-idealisti). Samalla tavoin luemme esimerkiksi asuntokaupan kuntotarkastusraporttia ja kiinteistöjen myynti-ilmoituksia erilaisten [...] Lue lisää

Asunto- ja kiinteistökaupassa käytetään usein kiinteistönvälittäjää, vaikka asunnon myynti itse on nykyisin aiempaa helpompaa mm. erilaisten nettipalveluiden avulla. Ammattimaisesti toimiva kiinteistönvälittäjä tuntee alan ja säännökset, ja välitysliikkeen käyttäminen tuo siten tietynlaista lisäturvaa sekä myyjälle että ostajalle. Toisaalta välitysliikkeen käyttäminen ei suinkaan vapauta myyjää [...] Lue lisää

Mökkimarkkinat ovat parhaillaan kuumentuneet, kertoivat Helsingin Sanomat ja Aamulehti pääsiäisenä. Kyse ei ole vain tyypillisestä kevään ilmiöstä, vaan koko alkuvuonna on mökkikauppa käynyt huomattavasti vilkkaampana kuin yleensä. Potentiaalisia ostajia löytävät lehtien mukaan uljailla puitteilla varustetut kakkoskodit sekä vaatimattomat, sähköä ja juoksevaa vettä vailla olevat pikkumökit – siis [...] Lue lisää

Ennen omakotitalokauppoja tehtäviä kuntotarkastuksia on käytännössä tarjolla monenlaisia, -laatuisia ja -laajuisia. Jos kuntotarkastuksen saisi keksiä uudelleen tai edes päivittää, millaisen tekisit siitä? Pitäisikö kaikki vanha räjäyttää nykyisessä muodossaan pois ja keksiä tilalle jotain täysin uutta? Vai riittäisikö vanhan mallin päivitys? Asuntokaupan kuntotarkastukselle (kuntotarkastus [...] Lue lisää

Maakaaren mukaan kiinteistön ostajan on ilmoitettava myyjälle laatuvirheestä kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta ja viimeistään 5 vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu ostajalle. Jos reklamaatio myöhästyy, ostaja menettää oikeutensa vedota virheeseen. Myyjä ei kuitenkaan vapaudu vastuusta aikarajojen perusteella, jos hän on menetellyt kaupan yhteydessä [...] Lue lisää

Sähköautot yleistyvät ja samalla lisääntyy tarve sähköautojen lataamiselle taloyhtiöissä. Latauspisteen/-pisteiden rakentaminen edellyttää yleensä taloyhtiössä jonkinlaisia muutostöitä. Tavallista autopaikan pistorasiaa ei suositella pitkäaikaiseen lataukseen. Jatkossa latausvalmiuden lisääminen on pakollista asuinrakennusten laajamittaisten peruskorjausten yhteydessä. Muissa tilanteissa [...] Lue lisää

Olemme kirjoittaneet aiemmin blogissamme korkeimman oikeuden ennakkopäätöksistä 2019:16 (täällä) ja 2020:23 (täällä ja täällä), jotka koskevat kiinteistön ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuden tulkintaa. Tällä viikolla pidetyn Sisäilmastoseminaarin seminaarijulkaisun artikkelissamme teimme noiden ratkaisujen perusteella suosituksia omakotitalokaupan osapuolille ja sisäilma-alan toimijoille. Ensi [...] Lue lisää

Esimerkiksi kaupungin vuokratontilla sijaitsevan asuinrakennuksen omistaja ei välttämättä vuokrasopimuksen alkuvuosina tai myöhemminkään sen voimassaoloaikana sen kummemmin kiinnitä huomiota maanvuokrasopimuksensa ehtoihin. Vasta kun vuokra-aika alkaa lähestyä loppuaan ja ajankohtaiseksi tulee vuokrasopimuksen jatkaminen ja uuden vuokrasopimuksen ehdot, voi vuokralaista alkaa kismittää [...] Lue lisää

Korkein oikeus arvioi tuoreessa 22.2.2021 annetussa ennakkopäätöksessään KKO 2021:12 asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen lunastuslausekkeen pätevyyttä erityisesti lunastusvaatimuksen esittämisen määräajan laskemisen kannalta. KKO totesi, että yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä yhtä kuukautta lyhyemmästä lunastusvaatimuksen määräajasta, mutta yhtiöjärjestyksessä ei voida määrätä määräajan [...] Lue lisää

Kilpailu- ja kuluttajavirasto (KKV) tiedotti viime viikolla, että sen selvitysten mukaan isännöintialalla on ollut kartelli v. 2014-2017. KKV esittää, että markkinaoikeus määrää yhteensä noin 22 miljoonan euron seuraamusmaksut kuudelle isännöintialan yritykselle sekä Suomen Isännöintiliitto ry:lle. KKV:n esitys markkinaoikeudelle on luettavissa kokonaisuudessaan täältä: [...] Lue lisää

Salaisen eli piilevän virheen filosofia on, että sen paremmin ostaja kuin myyjäkään ei ole tiennyt virheestä ennen kaupantekoa. Joskus vaan sellaista sattuu - sh*t happens. Salaisessa virheessä kukaan ei ole menetellyt moitittavasti, mutta siitä huolimatta myyjällä voi olla vastuu salaisesta virheestä. Joskus alkuvuodesta luin netistä kirjoituksen Donald Trumpista ja populismista. Kirjoituksen [...] Lue lisää

Rakennuksen salaojat on tyypillinen esimerkki järjestelmästä, jota on huollettava säännöllisesti ja joka pitää aikanaan uusia. Salaoja- ja sadevesijärjestelmät ja niitä koskevat ohjeet ja määräykset ovat muuttuneet vuosikymmenten kuluessa. Vuosikymmeniä vanhassa talossa salaojat voivat olla hiekkamassa olevaa ruukkuputkea, kun uudemmissa taloissa ne ovat salaojaputkea, jonka ympärillä tulisi olla [...] Lue lisää

Perinteisesti talo- ja asuntokauppa vilkastuu keväisin ja hiljenee loppuvuodesta. Viime vuonna asuntokauppoja on kuitenkin tehty kiivaasti myös esimerkiksi yleensä hiljaisessa joulukuussa. Kaupankäynnin volyymeihin eri kuukausina ja vuodenaikoina vaikuttavat markkinoiden tarpeet, muun talouden syklit ja muuten vuodenkierto ja tapahtumat. Lisäksi viime vuonna korona vaikutti eri vaiheissa eri [...] Lue lisää

Ylen MOT-ohjelmassa "Myrkyllinen kotini" (Yle Areena) 18.1.2021 käsiteltiin vanhoissa rakennuksissa käytettyä kreosoottia kiinteistökauppariitojen ja asumisterveyden kannalta. Kreosootilla viitataan tiettyihin kivihiilestä valmistettuihin aineisiin, joita on käytetty aiemmin rakennuksissa mm. vedeneristeenä ja puunsuoja-aineena. Tällaisessa materiaalissa saatetaan todeta korkeita pitoisuuksia [...] Lue lisää

Korkein oikeus antoi viime vuonna 2020 useampia ennakkopäätöksiä talojuristien ”toimialaan” liittyen, jotka on listattu seuraavassa (listassa linkit ratkaisuja koskeviin blogikirjoituksiimme): 2020:75 Tapaus koski tuomioistinsovittelussa tehtyä sovintoa, jonka sisältönä oli kiinteistökaupan tekeminen. Kiinteistökauppa on tehtävä määrämuodossa ja käräjäoikeuden vahvistamana sovintona sopimus [...] Lue lisää