Asunnon ostajan ja myyjän tietopankki

Asianajotoimisto Alfa Oy

Tämä on Asianajotoimisto Alfan talojuristien blogi, jota kirjoittavat asianajajat Tiina Koskinen-Tammi ja Leena Laurila.

Sisäilmasta oireilun merkitys kiinteistökauppariidassa

Terveyden ja hyvinvoinnin laitos THL julkaisi tällä viikolla tutkimuksen, jonka mukaan koulun sisäilman laatua ei voi luotettavasti arvioida oppilaiden oireilun perusteella. Kyse oli tuoreesta THL:n ja Helsingin yliopiston tutkijoiden tekemästä tutkimuksesta, joka on julkaistu Environmental Health -tiedejulkaisussa.

THL kertoi, että koulurakennuksissa, joiden olosuhteissa oli asiantuntija-arvion perusteella puutteita, kuten kosteusvaurioita, ongelmia lämpötiloissa tai huono ilmanvaihto, oppilaat kokivat hieman enemmän oireilua kuin niissä rakennuksissa, joiden olosuhteet oli todettu hyviksi. Vaikka koulurakennusten olosuhteilla oli yhteys oireiluun, oli yhteys niin heikko, että oireilun määrän perusteella ei pystytä luotettavasti arvioimaan, millainen on rakennuksen sisäilman laatu.

Sisäympäristöissä havaituilla puutteilla oli tutkimuksen mukaan yhteyksiä oppilaiden hengitys- ja yleisoireisiin, kuten nuhaan, yskään tai päänsärkyyn. Joitain yhteyksiä havaittiin alahengitystie- tai iho-oireisiin, mutta ei silmäoireisiin.

THL:n tiedotteen mukaan rakennusten käyttäjille suunnatuilla kyselyillä saadaan arvokasta lisätietoa sisäilmatilanteen selvittämiseen. Korjauspäätösten pitää kuitenkin perustua ensisijaisesti tutkittuun tietoon rakennuksen kunnosta.

Terveysoireet kiinteistön virheenä

Sisäilmaongelmaisessa rakennuksessa oireilulla saattaa olla erilaista juridista relevanssia ennen kaikkea sosiaaliturvan ja vakuutuksen kannalta. Esimerkiksi eri etuudet ja vakuutuskorvaukset, joita sisäilmasta sairastuneet joutuvat hakemaan tullakseen toimeen oireilun tai sairastumisen johdosta, edellyttävät usein keskenään erilaista selvitystä ja eri tasoista osoitettua yhteyttä siitä, että sairaus on johtunut rakennuksen vaurioista.

Kun peilataan tutkimusta asunto- ja kiinteistökauppariitoihin, herää kysymys, mikä merkitys on henkilön tai henkilöiden oireilulla ostetussa rakennuksessa tai asunnossa. Eli mikä juridinen merkitys oireilulla on esim. kiinteistökauppariidassa?

Usein koko case lähtee liikkeelle siitä, että joku jollakin tavalla oireilee talossa ja oireilun syytä lähdetään selvittämään.  Oireilija on useimmiten kiinteistön omistaja itse tai joku perheenjäsen tai muu läheinen. Omistaja päätyy tutkimaan rakennusta, josta tutkimuksissa löytyy kosteus- ja mikrobivaurioita, jotka ylittävät asumisterveysnormiston asettaman toimenpiderajan. Tästä lähtee liikkeelle prosessi, jossa kiinteistön omistaja esittää jollekin rahallisia vaatimuksia näiden vaurioiden perusteella. Jos kiinteistökaupan reklamaatioaikaa on yhä jäljellä, esitetään vaatimuksia kiinteistön myyjälle.

Tällaisessa riitaprosessissa kyse on ennen kaikkea siitä, että kaupan kohteena olleessa kiinteistössä eli tarkemmin ottaen rakennuksessa on jotain vikaa. Tämä on se riitakysymys, josta tarvitaan näyttöä. Usein talo-ongelmiin joutuneelle henkilölle itselleen perheen terveyden horjuminen on eniten ”iholle tuleva” elementti ongelmatilanteessa, mutta oireilu ei riitä riita-asiassa selvitykseksi rakennuksen virheestä. Se, että joku oireilee kiinteistöllä oleskellessaan ei edes ole rakennuksen virheen välttämätön edellytys, vaan tärkeintä on hankkia rakennustekninen selvitys rakennuksen kunnosta ja mahdollisista vaurioista.

Kiinteistön virheen juridisia seuraamuksia ovat hinnanalennus, kaupan purku tai vahingonkorvaus. Hinnanalennus perustuu siihen, että kiinteistön hinta alennetaan sellaiseksi mikä se olisi virheellisenä ollut kaupantekohetkellä. Tähän vaikuttavat ennen kaikkea virheen korjauskustannukset. Jos virhe on olennainen, ostaja voi hinnanalennuksen sijaan vaatia kaupan purkua. Vahingonkorvauksella taas korvataan ostajalle virheestä myyjän tuottamuksellisen menettelyn johdosta aiheutuvia vahinkoja.

Teoriassa, jos ostajan oireilu ajateltaisiin vahingoksi, siitä pitäisi hakea vahingonkorvausta henkilövahinkona. Tällöin korvauksen saamisen edellytyksenä ovat normaalit oikeudelliset vahingonkorvauksen edellytykset, mm. virheen ja vahingon välinen syy-yhteys, joiden tulee täyttyä korvauksen saamiseksi. Tärkein edellytys on kuitenkin myyjän tuottamuksellinen eli huolimaton menettely kaupassa. Käytännössä vahingonkorvauksia ylipäätään tuomitaan kiinteistökauppariidoissa harvoin, koska useimmiten kyse on salaisesta virheestä josta myyjäkään ei ole ennen kauppaa tiennyt, joten hänen menettelyssään ei ole osoitettavissa mitään huolimatonta. Myös syy-yhteyden näyttäminen toteen riittävän varmasti on ongelmallista. Tiedossamme ei ole, että oireilusta olisi vahingonkorvausta kiinteistökauppariidoissa koskaan tuomittu.

Loppujen lopuksi oireilun juridinen merkitys on pieni, vaikka se oireilevan henkilön mielessä onkin suuri asia. Tärkein asia kiinteistökauppariidassa on rakennusteknisin selvityksin osoittaa, mikä vika rakennuksessa on, sekä virheen juridisen merkityksen arviointi tehdyn oikeustoimen eli kiinteistökaupan kannalta.

Linkki THL:n tiedotteeseen ko. tutkimuksesta: https://thl.fi/-/tutkimus-koulun-sisailman-laatua-ei-voi-luotettavasti-arvioida-oppilaiden-oireilun-perusteella?redirect=%2F

 

<< Palaa edelliselle sivulle


Jaa sivu somekanavissasi: