Asunnon ostajan ja myyjän tietopankki

Asianajotoimisto Alfa Oy

Tämä on Asianajotoimisto Alfan talojuristien blogi, jota kirjoittavat asianajajat Tiina Koskinen-Tammi ja Leena Laurila.

KKO: Välitysliike ei ollut korvausvastuussa putkiremontista johtuvasta maksuosuudesta

Korkein oikeus antoi viime viikolla ennakkopäätöksen 2020:26, joka selventää välitysliikkeen vastuuta ostajalle annetuista tiedoista. Myyntiesitteessä oli ollut puutteellista tietoa putkiremontista aiheutuvista kustannuksista, mutta tietoja oli annettu muutoin. Ostajat eivät olleet ymmärtäneet, mitä termi "yhtiölainan jyvittäminen" tarkoittaa, mutta korkein oikeus totesi, että on ostajien vastuulla selvittää heille mahdollisesti epäselväksi jäävien käsitteiden ja seikkojen sisältöä ja merkitystä.  

Ostajat olivat ostaneet juuri putkiremontoidusta rakennuksesta asunnon. Ostajat vaativat myyjän käyttämältä välitysliikkeeltä vahingonkorvausta, koska se oli laiminlyönyt velvollisuutensa antaa ostajille tiedon putkiremontista johtuvasta maksuosuudesta. Ostajat eivät olleet ymmärtäneet, että heidän maksettavakseen tulisi muuta kuin esitteessä ja kauppakirjassa ilmoitettu velaton kauppahinta.

Korkein oikeus katsoi, että myytäviin osakkeisiin liittyviä taloudellisia vastuita ei ollut asianmukaisesti ilmoitettu myyntiesitteessä. Välittäjä oli kuitenkin ennen kaupantekoa antanut muulla tavalla riittävät tiedot yhtiön lainasta ja sen myöhemmin päätettävästä jyvittämisestä samoin kuin arvion kyseiseen asuntoon kohdistuvasta maksuosuudesta. Ostajien vahingonkorvausvaatimus hylättiin.

Ostajien saamat tiedot

Myyntiesiteessä oli mainittu mm. asunnon velaton hinta 93 000 euroa, asunnon osuus yhtiön veloista 7 954,45 euroa ja mahdollisuus maksaa velkaosuus pois. Esitteen kohdassa "Tulossa olevat korjaukset" on kirjaus: "Yhtiökokous valtuutti 19.4.2012 hallituksen teettämään työselityksen ja järjestämään tarjouskilpailun suppeammasta linjasaneerausvaihtoehdosta. Lainanottolupaus 2.080.000 euroa (korjaus alkanut 2013)." Esitteen seuraavassa kohdassa "Ostajalle aiheutuvat kustannukset" on merkintä "kts. yllä".

Ostajien allekirjoittamassa kiinteistönvälittäjän laatimassan ostotarjouksessa, kohdassa "muut ehdot" on seuraava käsin kirjoitettu teksti: "Ostaja on tietoinen putkiremonttilainasta, joka jyvitetään asuntoja kohden kesällä 2015!"

Kauppakirjan mukaan ostajat ostivat huoneiston hallintaan oikeuttavat asunto-osakeyhtiön osakkeet 83 970,50 euron kauppahinnalla. Kauppakirjassa oli mainittu velaton kauppahinta 91 500 euroa ja se, että ostaja on tietoinen asuntoon kohdistuvasta putkiremonttilainasta ja sen jyvittämisestä asuntokohtaisesti kesällä 2015. Kauppakirjan mukaan ostaja oli ennen kaupan tekemistä tutustunut muun muassa huoneiston esitteeseen, 10.2.2015 päivättyyn isännöitsijäntodistukseen, taloyhtiön taseeseen, tuloslaskelmaan ja yhtiöjärjestykseen sekä kunnossapitosuunnitelmaan.

Isännöitsijäntodistuksen kohtaan "Huomattavat korjaukset / perusparannukset" on muun muassa merkitty, että yhtiökokous päätti 29.4.2013 linjasaneerauksesta, kustannusarvio 2 080 000 euroa ja että korjaus on alkanut 2012/2013.

Välitysliikkeen vastuu

Korkein oikeus totesi välitysliikkeen vastuusta mm. seuraavaa:

Välitysliikkeelle on välityslain 9 §:ssä asetettu velvollisuus välityskohdetta tarjotessaan antaa toimeksiantajan vastapuolelle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta päättämiseen. Velattoman kauppahinnan lisäksi myytävään asuntoon kohdistuva vastuu yhtiön putkiremonttilainasta ja vastuun määrä ovat tässä tapauksessa selvästi olleet tällaisia tietoja. Välitysliikkeellä on lisäksi välityslain 11 §:ssä asetettu velvollisuus selvittää ja varmistua ostajalle annettavien tietojen oikeellisuudesta ja oikaista mahdollinen virheellinen tai puutteellinen tieto. Jollei tämä ole mahdollista ilman kohtuutonta vaivaa, välitysliikkeellä on velvollisuus ilmoittaa vastapuolelle, että tietoa ei ole voitu tarkistaa. Välitysliikkeellä on siten ollut velvollisuus huolehtia siitä, että ostajat saavat heidän vastattavakseen tulevaa osuutta koskevan arvionvaraisen tiedon, vaikka osuuden tarkkaa määrää ei vielä voitaisikaan esittää.

Korkein oikeus totesi, että kaupan kohdetta koskeva esite on ollut omiaan luomaan virheellisen käsityksen putkiremontin ja sen rahoittamisen vaiheesta. Esitteessä ei ole mainittu kaupan kohteena olevan asunnon osalle tulevan lainaosuuden arvioitua määrää. Esite ei siten ole täyttänyt sille asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista annetun valtioneuvoston asetuksen 5 §:n 1 momentin 13–15 kohdissa asetettuja vaatimuksia. Kysymys on kuitenkin siitä, onko esitteessä ollut puutteellisuus korjautunut, kun kiinteistönvälittäjä on myöhemmin täydentänyt tietoja siten, että riittävät tiedot ovat olleet ostajien käytettävissä ennen kaupantekoa.

Kirjallinen ostotarjous ja kauppakirja liitteineen ovat sisältäneet tietoa paitsi asunto-osakeyhtiön putkiremonttia varten ottamasta lainasta myös siitä, että laina jyvitetään asuntokohtaisesti kaupan jälkeen. Ostajat ovat kertoneet, että he eivät olleet ymmärtäneet yhtiölainan asuntokohtaisen jyvittämisen tarkoittavan maksuvelvollisuuden perustamista heille.

Välittäjän tietojenantovelvollisuuteen kuuluu, että asuntoon liittyvät taloudelliset vastuut ja velvoitteet kerrotaan ostajalle selvästi ja ymmärrettävästi. Tietojen antamisen muodolla ei ole merkitystä, joten tiedot voidaan antaa myös suullisesti. Annettujen tietojen riittävyyttä ja selkeyttä arvioidaan objektiivisin perustein lähtien siitä, mitä kyseisen kaltaisen kohteen ostajalta voidaan yleensä edellyttää. Jos välittäjä havaitsee, että ostajilla on virheellinen käsitys osakkeisiin liittyvästä taloudellisesta vastuusta, hänen on korjattava tämä käsitys antamalla oikeat tiedot.

Sopimusoikeuden yleisten periaatteiden mukaan on lähtökohtaisesti ostajien omalla vastuulla selvittää heille mahdollisesti epäselväksi jääneiden käsitteiden ja seikkojen sisältöä ja merkitystä esimerkiksi esittämällä kysymyksiä myyjälle tai tätä edustavalle välittäjälle. Tässä tapauksessa ostajat ovat riidattomasti tienneet talossa vastikään valmistuneesta putkiremontista, mutta he eivät ole pyrkineet selvittämään heille epäselväksi jäänyttä, ostotarjouksessa ja kauppakirjassa selvästi ja osin korostetulla tavalla esiin tuodun yhtiölainan tulevan jyvittämisen merkitystä. Asiassa ei väitetty, että kiinteistönvälittäjä olisi havainnut ostajien erehtyneen ja luulleen putkiremontin rahoituksen järjestyneen jollakin muulla kuin tavanomaisella tavalla perimällä maksuosuudet osakkeenomistajilta.

Korkein oikeus totesi, että välitysliike on kohdetta markkinoidessaan laiminlyönyt antaa esitteessä asianmukaiset tiedot osakkeisiin kohdistuvista vastuista koskien putkiremontista aiheutuneita yhtiön velkoja. Välitysliike on kuitenkin kaupanteon kuluessa kirjallisesti täydentänyt näiltä osin kaupan kohteesta antamiaan tietoja. Hovioikeuden mukaan kiinteistönvälittäjä oli lisäksi ennen kaupantekoa kertonut ostajille paitsi heidän asuntonsa osalle tulevasta lainaosuudesta myös sen suuruusluokasta. Ostajien huomio oli heidän kertomansa mukaan tämän sijasta kuitenkin kiinnittynyt kaupasta vetäytymiseen liittyvään sopimussakkoon.

Korkein oikeus katsoi, että ostajille on edellä mainitulla tavalla annettu tiedot siitä, että asunto-osakeyhtiöllä on kaupantekoaikana ollut putkiremontista johtuva velkavastuu, joka tultaisiin myöhemmässä vaiheessa kohdistamaan asuntokohtaisesti. Lisäksi välitysliike on ensimmäisen kerran jo ostotarjousta vastaanottaessaan ilmoittanut tämän velkavastuun arvioidun suuruusluokan. Täydennys on tehty ajoissa sekä riittävän selkeästi, ja se on tehty kaupan ehdot keskeisimmin määrittävissä asiakirjoissa, ostotarjouksessa ja kauppakirjassa. Huolellisesti toimivilla ostajilla olisi välitysliikkeen antamien tietojen perusteella ollut edellytykset arvioida putkiremontista heille aiheutuvia kustannuksia ja sen vaikutusta kaupantekopäätökseensä. Välitysliike ei tässä tapauksessa ole laiminlyönyt tiedonantovelvollisuuttaan sillä tavalla, että se olisi vahingonkorvausvastuussa A:lle ja B:lle.

Päätös oli äänestyspäätös. Eri mieltä olleiden mielestä välitysliike oli korvausvelvollinen.

Tapauksen perusteella välitysliike ei ole vahingonkorvausvastuussa, jos myyntiesitteessä ollut virheellinen tieto oikaistaan muulla tavoin. Tapaus korostaa myös ostajan vastuuta selvittää hänelle epäselvien käsitteiden tai kauppakirjan ehtojen sisältöä ennen kauppaa. Selkeintä olisi, että myyntiesitteessä mahdollisesti oleva virheellinen tieto oikaistaisiin kirjallisesti ja selvästi. Tässä tapauksessa eri mieltä olleet KKO:n jäsenet katsoivat, ettei asiassa ollut selvitetty sitä, miten ja missä olosuhteissa ostajille oli ilmoitettu tulevan lainaosuuden suuruusluokka, eikä suullista ilmoitusta siten voinut pitää riittävänä välitysliikkeen tiedonantovelvollisuuden täyttämiseksi.

Ennakkopäätös löytyy kokonaisuudessaan KKO:n sivuilta: https://korkeinoikeus.fi/fi/index/ennakkopaatokset/precedent/1585047754959.html

 

<< Palaa edelliselle sivulle


Jaa sivu somekanavissasi: