Asuntokaupassa kaupan kohteena ovat asunto-osakkeet tai muut asunnon hallintaan oikeuttavat yhteisöosuudet. Tyypillisiä asuntokauppoja ovat kerrostalo- ja rivitaloasuntojen kaupat sekä asunto-osakeyhtiömuotoisten paritalo- tai erillistaloasuntojen kaupat. Tällä sivulla on yleistä tietoa asuntokaupasta.
Uuden asunnon kauppa | Käytetyn asunnon ostajalle | Käytetyn asunnon myyjälle | Kuntotarkastus ja kosteusmittaus | Kauppakirja | Kiinteistönvälittäjä
Uudella asunnolla tarkoitetaan asuntokauppalaissa asuntoa, joka otetaan ensimmäistä kertaa käyttöön rakentamisen tai uudisrakentamiseen verrattavan korjausrakentamisen jälkeen. Uuden asunnon kauppaa koskevat säännökset tulevat sovellettavaksi, jos myyjä on perustajaosakas tai elinkeinonharjoittaja.
Jos asuntoja myydään kuluttajalle rakentamisvaiheessa, noudatetaan ns. RS-järjestelmää, joka suojaa asuntojen ostajia. Osakeyhtiötä ja rakentamishanketta koskevat asiakirjat (turva-asiakirjat) säilytetään luottolaitoksessa. Perustajaosakkaan on asetettava vakuus rakentamista koskevan sopimuksen ja asunto-osakkeiden kauppaa koskevien sopimusten täyttämisestä. Vakuus muodostuu rakentamisvaiheen vakuudesta ja rakentamisvaiheen jälkeisestä vakuudesta. Lisäksi on oltava vakuus perustajaosakkaan suorituskyvyttömyyden varalta. Suorituskyvyttömyysvakuus on oltava myös silloin, kun myydään valmiita uusia asuntoja rakentamisvaiheen jälkeen.
Jos asunto on myytäessä jo valmis ja tarkastettavissa, ostaja ei voi vedota virheenä sellaiseen seikkaan, joka hänen olisi pitänyt havaita ennakkotarkastuksessa.
Vasta rakenteilla olevaa asuntoa ei pysty tarkastamaan ennen kauppaa, jolloin ostajan tulee perehtyä huolella kohdetta koskevaan esitteeseen ja muihin asiakirjoihin. Koska kyseessä on laadultaan ja ominaisuuksiltaan aivan uusi asunto eikä sitä pääse tarkastamaan ennen kauppaa, uuden asunnon kauppaa ja virhettä koskevat säännökset antavat ostajalle laajempaa suojaa kuin käytetyn asunnon kaupassa. Ostajalle pitää antaa mm. tilaisuus tehdä huoneiston muuttotarkastus ennen kuin viimeinen maksuerä kauppahinnasta maksetaan. Muuttotarkastuksessa huomatut puutteet pitää yleensä korjata ennen muuttoa.
Ota etukäteen huolellisesti selvää siitä, mitä olet ostamassa. Käytä apunasi pätevää asiantuntijaa, jotta saat realistisen käsityksen kohteen kunnosta ennen kauppaa ja vältyt ikäviltä yllätyksiltä kaupan jälkeen.
Asuntokauppaa koskevat säännökset ovat asuntokauppalaissa. Ostajan tärkein velvollisuus on selonottovelvollisuus eli ennakkotarkastusvelvollisuus. Ostaja ei saa vedota virheenä seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen tai joka hänen olisi pitänyt havaita asunnon tarkastuksessa ennen kauppaa. Ostaja ei ilman myyjän kehotusta tai muuta erityistä syytä ole velvollinen tarkistamaan myyjän asunnosta antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottamaan asunnon tarkastusta seikkoihin, joiden tutkiminen edellyttää erityisiä teknillisiä toimenpiteitä tai muita tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä. Tietyissä tilanteissa ostajalla on laajempi ns. erityinen ennakkotarkastusvelvollisuus, jolloin ostajan on selvitettävä asunnon kuntoa tarkemmin.
Ennen kaupantekoa tarkasta huolellisesti asunto ja siihen mahdollisesti liittyvät erilliset varastotilat ym. sekä yhtiön yleiset tilat. Kiinnitä huomiota erityisesti tavanomaisesta poikkeaviin seikkoihin, kuten hajuihin tai vauriojälkiin.
Sinun tulee perehtyä huolellisesti asuntoa ja asunto-osakeyhtiötä koskeviin asiakirjoihin. Perehdy mm. isännöitsijäntodistukseen, yhtiöjärjestykseen, yhtiön taloudelliseen tilanteeseen, yhtiössä ja asunnossa tehtyihin remontteihin ja yhtiön tuleviin korjaustarpeisiin. Jos yhtiössä on tehty kuntoarvio, perehdy siihen huolellisesti. Jos yhtiön rakennuksissa on ns. riskirakenteita, kannattaa niiden mahdollisiin korjaustarpeisiin varautua.
Paras keino välttää ikäviä yllätyksiä kaupan jälkeen, on selvittää kohteen kunto mahdollisimman hyvin ennen kauppaa ja varautua tuleviin remontteihin sekä taloudellisesti että henkisesti. Tällöin asunnon kunto voidaan ottaa huomioon jo kauppahinnassa. Kauppakirjassa voidaan myös sopia ostajan ja myyjän välisestä vastuunjaosta tai myyjän vastuun rajoittamisesta. Asianajajamme avustavat tällaisten ehtojen laadinnassa.
Asuntokauppaa koskevat säännökset ovat asuntokauppalaissa. Myyjän tärkein velvollisuus asuntokaupassa on tiedonantovelvollisuus. Myyjän on annettava ostajalle oikeat tiedot asunnosta ja asunnon omistamiseen liittyvistä taloudellisesta vastuista (mm. yhtiövastike, lainaosuus). Myyjän on kerrottava varsinkin sellaisista asuntoa koskevista erityisistä seikoista, joiden voi olettaa vaikuttavan kauppaan. Tällaisia ovat esim. myyjän havaitsemat viat ja vauriot, jos ostaja ei voi kohtuudella huomata niitä ennakkotarkastuksessa.
Asetuksessa asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista on säädetty, mitä tietoja välitysliikkeen tai muun elinkeinonharjoittajan on annettava asuntoa markkinoitaessa. Jos yksityishenkilö myy itse omaa asuntoaan, vastaavaa sääntelyä ei ole. Myyjän etuna kuitenkin on, että ostaja saa oikeat tiedot kaupan kohteesta ja yhtiön tilasta. Näin ollen vähintäänkin ajantasainen isännöitsijäntodistus liitteineen, yhtiöjärjestys ja yhtiön viimeisin tilinpäätös kannattaa aina esittää ostajalle ennen kauppaa.
Paras keino välttää ikäviä yllätyksiä kaupan jälkeen, on selvittää kohteen kunto mahdollisimman hyvin ennen kauppaa. Tällöin asunnon kunto voidaan ottaa huomioon jo kauppahinnassa. Kauppakirjassa voidaan myös sopia ostajan ja myyjän välisestä vastuunjaosta tai myyjän vastuun rajoittamisesta. Asianajajamme avustavat tällaisten ehtojen laadinnassa.
Asunnon kuntoa kannattaa selvittää rakennusalan ammattilaisen avulla. Yleensä ennen kaupantekoa asunnossa tehdään ainakin pintapuolinen kosteusmittaus, jonka tarkoituksena on selvittää märkätilojen ja muiden vesipisteiden ympäristön kuntoa. Asuntokauppaa ennen ei yleensä voida tarkastaa koko yhtiön rakenteita tai muita rakennuksen osia kuin kaupan kohteena oleva asunto. Jos yhtiössä on teetetty kuntoarvio, siihen kannattaa perehtyä huolellisesti. Jos yhtiön rakennuksissa on ns. riskirakenteita, kannattaa niiden mahdollisiin korjaustarpeisiin varautua.
Jos kyseessä on erillistalo tai paritalo, tai jos rakenteiden kunnossapito muutoin kuuluu tavallista laajemmin osakkaan kunnossapitovastuulle, kohteen kuntoa kannattaa selvittää perusteellisemmin asuntokaupan kuntotarkastuksen avulla.
Asuntokaupan ehdoista sovitaan kauppakirjassa, jonka kumpikin kaupan osapuoli allekirjoittaa.
Osapuolet voivat sopia kauppakirjassa myös ostajan ja myyjän välisen vastuun jakamisesta tai myyjän vastuun rajoittamisesta. Ehdoilla voidaan ehkäistä kaupan jälkeisiä riitoja, kun myyjä ja ostaja tiedostavat vastuunsa ja voivat varautua tuleviin korjaustarpeisiin. Tällaisten ehtojen laadinnassa kannattaa käyttää asianajajaa, jotta vastuut tulee kirjattua mahdollisimman selkeästi ja mahdollinen vastuunrajoitusehto on pätevä. Avustamme ehtojen tarkastamisessa tai laatimisessa ja laadimme tarvittaessa myös koko kauppakirjan.
Kaupan yhteydessä osakekirja luovutetaan/siirretään ostajalle. Asunto-osakeyhtiöissä ollaan siirtymässä sähköiseen huoneistotietojärjestelmään ja sähköisiin osakekirjoihin. Tällä hetkellä ollaan siirtymävaiheessa. Jos taloyhtiö ei ole vielä siirtänyt osakeluetteloaan huoneistotietojärjestelmään, asunto-osakkeiden omistuksen siirto sekä uusi omistaja merkitään paperiseen osakekirjaan. Jos taloyhtiön osakeluettelo on viety huoneistotietojärjestelmään, uuden omistajan on haettava kaupanteon jälkeen omistuksensa rekisteröintiä huoneistotietojärjestelmään. Mikäli kuitenkaan myytävän osakkeen tietoja ei ole vielä siirretty sähköiseen järjestelmään, kauppa tehdään paperisilla osakekirjoilla ja osakekirjat mitätöidään omistuksen rekisteröinnin yhteydessä. sakehuoneiston ostaja hakee omistuksen rekisteröintiä kaupanteon jälkeen. Omistuksen rekisteröinti edellyttää edellisen omistajan eli myyjän suostumusta.
Jos asuntokaupassa käytetään välitysliikettä, välitysliikkeellä on vastuu omasta toiminnastaan sekä myyjään että ostajaan nähden.
Välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut. Välitysliikkeen velvollisuuksista on säädetty laissa ja sen mukaan välittäjän on noudatettava ns. hyvää välitystapaa. Kiinteistönvälitysalan keskusliitto KVKL julkaisee hyvän välitystavan ohjetta.
Asunnon myyjä vastaa ostajalle välitysliikkeen ostajalle antamien tietojen oikeellisuudesta. Myyjällä on oikeus saada välitysliikkeeltä korvausta vahingosta, jonka välitysliikkeen suorituksessa oleva virhe on hänelle aiheuttanut.
Ostaja voi vaatia korvausta myös suoraan välitysliikkeeltä, jos välitysliike on menetellyt virheellisesti. Ostajalla on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on hänelle aiheuttanut.
Jaa sivu somekanavissasi: