Kaupungistuminen on johtanut siihen, että asutus keskittyy suuriin kaupunkeihinmme sekä asutuskeskuksiin ja maaseutu hiljenee asukkaiden vähentyessä. Asunto- ja talokauppa käy pääasiassa muuttovoittoalueilla, mutta ei muuttotappioalueilla, josta väki vähenee eikä uusia muuta tilalle. Kiinteistöjen hinnat laskevat ja maaseutu autioituu. Asuinkiinteistöjä jää tyhjilleen ja niitä myös puretaan, jos kiinteistön ylläpitäminen muodostuu omistajalle tappiolliseksi. Jos taloyhtiö sijaitsee muuttotappioalueella, jossa asuntojen hinnat laskevat, sen on vaikeaa, joskus jopa mahdotonta saada lainaa korjaustarpeidensa rahoittamiseen. Asuntojen vakuusarvo voi olla hyvin pieni.
Miten kaupungistumisen aiheuttama asuntojen hintojen eriytymien muuttovoitto- ja muuttotappioalueilla näkyy ja vaikuttaa kiinteistökauppariidoissa ja niiden toimintaympäristössä?
1. Paikallisen rakennuskannan kunto ja siihen sopeutuminen
Kun muuttotappioalueilla ei ole kysyntää asunnoille, ei uusia asuntoja rakenneta ja tarjolla on vain vanhempia asuntoja ja omakotitaloja, eli ne, jotka paikkakunnalle on aikoinaan jo vuosikymmeniä sitten rakennettu. Tämä vaikuttaa kaupan kohteena olevien rakennusten kuntotasoon. Silloin tarjolla on enemmän vanhoja ja vaatimattomamman kuntoisia rakennuksia, ja ostajan voi olla pakko tyytyä siihen mitä saatavilla on, koska ei ole vaihtoehtoja. Tällä voi olla vaikutusta myös siihen, että riitoja tai ainakin mahdollisia riidanaiheita ilmenee enemmän. Huonompikuntoisista ja vanhemmista taloista riidellään yleisemmin kuin uudempien, parempikuntoisista asunnoista.
Ostajan olisi hyvä tiedostaa se, mitä on ostamassa, millaisia (riski)rakenteita kyseisen ikäisessä asunnossa tyypillisesti on sekä varautua korjaustarpeisiin, kun tarjolla on vain vanhempia taloja.
2. Asuntojen alhaisen hintatason vaikutus
Yleisellä tasolla asunnon hinta vaikuttaa asuntokauppariidassa tavoiteltavan intressin arvoon eli siihen, paljonko ostaja voi saada rahaa myyjältä (enimmillään kauppahinnan verran, jos kauppa puretaan). Ainakin erittäin edullisten hintojen alueella tämä voi vaikuttaa siihen, ettei talokaupasta yksinkertaisesti kannata riidellä, jos riidan intressi on kiinteistön matalan arvon perusteella kovin pieni.
Riidan kohteena olevan asunnon hinta ei suoraan vaikuta riidasta aiheutuvien asianajo- ja oikeudenkäyntikulujen määrään, jolloin myös tavoiteltavan intressin suuruus suhteessa asianajosta aiheutuvien kustannusten määrään voi vaikuttaa arviointiin, onko järkevää riidellä kovin edullisista kiinteistöistä tai asunnoista.
3. Hintatason muutosten merkitys
Riita-asiaa ei ole tarkoitettu tavaksi hakea hyvitystä markkinoiden muuttumisen johdosta epäedulliseksi käyneestä kaupasta. Kaupan kohteen virhettä ja virheen seuraamuksia arvioidaan kaupantekohetken mukaan, eikä asuntomarkkinoilla sen jälkeen tapahtuneilla muutoksilla ole tähän vaikutusta. Joku voi ajatella esimerkiksi, että jos asunnon arvo on laskenut kaupan jälkeen, se puoltaisi asunnon virhetilanteessa kaupan purkua. Näin ei kuitenkaan ole. Toisaalta jos yleinen hintataso onkin noussut kaupan jälkeen, tätäkään ei huomioida virheen seuraamuksissa (käytännössä hinnanalennuksessa) niitä korottavasti. Markkinoiden muutoksia ei huomioida virhearvioinnissa suuntaan eikä toiseen.
Toisaalta kaupan purku virheen seuraamuksena voi olla myyjälle erityisen epähaluttava vaihtoehto, jos asunnon markkina-arvo on laskenut paitsi virheen vuoksi, myös hintatason laskettua kaupan jälkeen. Jos taas asunnon arvo olisi noussut kaupan jälkeen, kaupan purku voi olla myyjälle tavallista haluttavampi vaihtoehto. Kaupan purun haluttavuus vaikuttaa myös ostajan puolella vastaavasti toisin päin.
4. Korjauskustannusten tason merkitys
Joskus pienellä paikkakunnalla asunto-osakkeita ja omakotitalojakin saa muutamalla kymmenellä tuhannella eurolla tai jopa edullisemmallakin hinnalla. Jos talossa ilmenee vaurioita, niiden korjauskustannusten määrä ei samalla tavalla riipu asunnon sijaintipaikkakunnasta. Tällöin korjauskustannukset ovat halpojen asuntojen alueella suhteessa isommat kauppahintaan verrattuna kuin kalliimpien asuntojen alueilla.
Kiinteistön tai asunnon virheen ja sen seuraamusten arvioinnissa on merkitystä virheen välttämättömien korjauskustannusten määrällä. Korjauskustannusten tasoon vaikuttaa (korjaus)rakentamisen hinta, jonka muutoksia voidaan havainnollistaa rakennuskustannusindeksin kehityksellä. Virhetilanteessa huomioitavien korjauskustannusten määrä tulee ”ennallistaa” kaupantekohetken kustannusten tasolle, jos kaupasta on kulunut pitkä aika.
Riitatapauksissa selvitetään virheen välttämättömiä korjauskustannuksia, jolloin pitäisi pystyä esittämään selvitystä siitä, mikä on kyseisen virheen korjaamisen markkinahinta. Ylisuuria korjauskustannuksia ei voida huomioida, jos sinänsä riittävän korjauksen saa edullisemminkin. Korjauskustannusten markkinahinta ei noudattele asuntojen alueellista hintakehitystä. Vaikka kiinteistöjen hinnat laskisivat maalla, rakennuksen vikojen ja virheiden korjaaminen voi maksaa yhtä paljon tai lähes yhtä paljon kuin kaupungeissa. Koska korjauskustannusten määrällä on vaikutusta virheen ja sen seuraamusten arviointiin, voi sillä, että muuttotappioalueilla korjauskustannukset muodostuvat suuremmiksi suhteessa asunnon kauppahintaan kuin kaupungeissa, olla vaikutusta riidan lopputulokseen.
Virheen korjauskustannusten määrällä suhteessa kauppahintaan on ollut oikeuskäytännössä merkitystä arvioitaessa, ylittyykö salaisen virheen merkittävyyskynnys tai ylittyykö kaupan purkuun oikeuttava virheen olennaisuuskynnys. Korkein oikeus tosin totesi ennakkopäätöksessään 2015:58, että aiemmasta oikeuskäytännössä poiketen virheen olennaisuutta ei tulisi arvioida sen perusteella, ovatko virheen korjauskustannukset vähintään 40 %:a kauppahinnasta. Tietyn prosentuaalisen rajan sijaan korostettiin virheen arviointia kokonaisuuden kannalta.