Asunnon ostajan ja myyjän tietopankki

Asianajotoimisto Alfa Oy

Tämä on Asianajotoimisto Alfan talojuristien blogi, jota kirjoittavat asianajajat Tiina Koskinen-Tammi ja Leena Laurila.

Vaikuttaako poikkeustilanne asunnon ostajan ja myyjän velvollisuuksiin?

Jos olet myymässä tai ostamassa asuntoa, muista, että asunnon / kiinteistön ostajan ja myyjän velvollisuudet ovat poikkeustilanteesta huolimatta ennallaan. Monta asuntokauppaan liittyvää asiaa voi hoitaa etäyhteyksillä ja sähköisesti, mutta asuntoa ei edelleenkään kannata ostaa tarkastamatta sitä paikan päällä. Ostotarjouksessa ja kaupanteossa kannattaa mahdollisuuksien mukaan huomioida poikkeustilanteen aiheuttamat mahdolliset viivästykset. Kokosimme tähän oikeudellisia näkökulmia koronaviruksen vaikutuksista kaupantekoon. 

Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus

Asuntoesittelyitä pidetään enenevässä määrin sähköisesti, esim. videoiden, 360°-virtuaaliesittelyiden ja etävideoyhteyksien avulla. Julkisista asuntonäytöistä on käytännössä luovuttu, mutta yksityisnäyttöjä pidetään edelleen. Vaikka tarpeettomia kokoontumisia tulee välttää, poikkeustilanne ei vaikuta asuntokaupan ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuteen. Ostaja ei voi vedota kaupan jälkeen virheenä sellaiseen seikkaan, jonka olisi voinut havaita ennen kauppaa kohteen huolellisessa ennakkotarkastuksessa. Jos kohteessa on havaittavissa jotakin poikkeavaa, kuten vauriojälkiä, ostajalle syntyy tältä osin ns. erityinen ennakkotarkastusvelvollisuus, jolloin ostajan tulee edellyttää, että tällaisen rakenteen kuntoa selvitetään tarkemmin teknisin tutkimuksin ennen kauppaa.

Vaikka virtuaaliesittelyistä saa hyvän yleiskäsityksen kaupan kohteesta ja niiden avulla voi valita kiinnostavat kohteet, asunnon ostajan on aina syytä tarkastaa kaupan kohde myös paikan päällä. Kiinteistömaailman toimitusjohtaja Risto Kyhälä kommentoi Kauppalehdessä 7.4.2020, että käynti asunnossa pystytään järjestämään siten, että fyysistä kontaktia vältetään.

Myös asuntokaupan kuntotarkastuksen teettäminen, sekä kuntotarkastuksessa suositeltujen lisätutkimusten teettäminen, on poikkeustilanteesta huolimatta suositeltavaa. 

Maakaaressa ei ole säännöksiä sen varalle, että ennakkotarkastusvelvollisuuden täyttämiselle olisi ylivoimainen este. Jos kaupan kohdetta ei ole mahdollista tarkastaa esim. sairastumisen tai karanteenin vuoksi, ei ostotarjousta tai kauppaa kannata tehdä. Kaupantekoon ilman ennakkotarkastusta liittyy huomattava taloudellinen riski. 

Myyjän tiedonantovelvollisuus

Myyjän on annettava kaupan kohteesta oikeat tiedot ja kerrottava mm. tiedossaan olevista vioista ja vaurioista. Poikkeustilanne ei vaikuta tähän, ja myyjä voi antaa tarvittavat tiedot etänä esim. kirjallisesti. Erityisesti riskiryhmiin kuuluvien kannattaa sopia välittäjän kanssa siitä, miten mahdolliset asuntoesittelyt hoidetaan poikkeustilanteessa siten, että kontakteja vältetään.

Viivästykset kaupanteossa

Ostotarjousta tai kauppaa tehtäessä kannattaa huomioida poikkeustilanne ja esim. mahdollinen sairastumisesta tai karanteenimääräyksestä johtuva viivästys kaupanteolle tai asunnon hallinnan luovutukselle.

Asuntokauppa ja kiinteistökauppa on nykyään mahdollista tehdä myös sähköisesti, jolloin allekirjoitukset voi tehdä kotona, mutta aina tämä ei ole mahdollista. Ostotarjouksessa on syytä huomioida, että jos kaupantekotilaisuus siirtyy suunnitellusta ajankohdasta koronavirukseen liittyvien määräysten vuoksi, se ei johda tarjouksessa mainittuihin viivästysseuraamuksiin.

On myös mahdollista, että asunnon hallinnanluovutus viivästyy viranomaisen myyjälle tai tämän perheenjäsenelle asettaman karanteenin vuoksi. Kauppakirjassa voidaan todeta, että tällöin kyseessä ei ole myyjän suoritusvirhe eikä ostajalla ole oikeutta viivästyskorvaukseen.

Uudenmaan liikkumisrajoitukset eivät estä muuttoa Uudellemaalle tai sieltä pois, joten liikkumisrajoitus ei ole pätevä syy hallinnanluovutuksen viivästymiselle. Poliisin ohjeiden mukaan muuttokuorma tulisi kuitenkin siirtää kerralla ja edestakaista liikennettä tulisi välttää.

Kiinteistönvälitysalan keskusliitto on julkaissut välittäjille malliehdot koronaviruksen huomioimisesta ostotarjouksessa ja kauppakirjassa. 

Maksuviivästys

Maakaaressa ja asuntokauppalaissa on huomioitu ostajan maksuviivästys ylivoimaisen esteen (force majeure) vuoksi. Jos kauppahintaa ei makseta sovittuna aikana, ja ostajan maksuviivästys johtuu lain säännöksestä, yleisen liikenteen tai maksuliikenteen keskeytyksestä tai muusta samankaltaisesta esteestä, jota ostaja ei kohtuudella voi välttää, myyjällä ei ole oikeutta saada viivästyksen johdosta vahingonkorvausta tai purkaa kauppaa. Viranomaisen ostajalle määräämä karanteeni voi olla tapauskohteisesti tällainen ylivoimainen este, jolloin maksun viivästyksestä ei seuraa vahingonkorvausvelvollisuutta.

Välitysliikkeen velvollisuudet

Välitysliikkeellä on selonottovelvollisuus. Hyvä välitystapa edellyttää, että välittäjän on aina tutustuttava kaupan kohteeseen paikan päällä eli pidettävä siellä katselmus, ja varmistettava, että se vastaa annettuja tietoja. Selonottovelvollisuus on olemassa koronavirustilanteesta huolimatta. 

 

 

 

 

<< Palaa edelliselle sivulle


Jaa sivu somekanavissasi: