Kiinteistökauppariitatapauksissa riidellään usein virheiden ja vaurioiden korjaustavoista. Niillä on vaikutusta virheen korjauskustannuksiin, joilla taas on vaikutusta virheen seuraamuksen valintaan ja määrään (hinnanalennus). Perusasetelma on, että ostajan mukaan vaurio tulee korjata perusteellisesti, mikä maksaa paljon ja josta tulee seuraa myyjälle ankara seuraamus. Myyjän mukaan taas kevyempikin korjaus riittää, mikä maksaa vähän ja josta seuraa myyjälle lievä seuraamus, jos sitäkään. Viime kädessä tuomioistuin päättää asiassa esitettävän näytön perusteella, mikä on perusteltu huomioon otettava korjaustapa ja sen korjauskustannus, joka voidaan asettaa myyjän vastuun ja oikeudenmukaisen seuraamuksen perustaksi.
Usein korjaustavoista väittelemisessä unohtuu se, että korjaustavan määrittelyssä tulee ottaa huomioon se, millainen käyttöikätavoite korjaukselle asetetaan. Näkemykset tästä ovat todennäköisesti riitatilanteessa erilaiset. Ostajan mukaan korjatun rakenteen pitää kestää 50 vuotta, kun taas myyjä vetoaa siihen, että kun rakennus on jo 50 vuotta vanha, ei voida edellyttää korjausta, joka kaksinkertaistaa rakenteen elinkaaren. En ole nähnyt tuomiota, jossa tuomioistuin olisi ottanut kantaa yksittäistapauksessa siihen, mikä on tietynikäisessä rakennuksessa perusteltu käyttöikätavoite korjaukselle, joka huomioidaan myyjän vastuun perusteena.
Kirjoitin aiemmissa blogikirjoituksissa rakennuksen käyttöiästä kiinteistökaupan näkökulmasta (linkki) sekä kiinteistökauppariidan näkökulmasta (linkki). Otan vielä esille kolmantena tässä sarjassa korjauksen käyttöikäkysymyksen. Sitä ei juurikaan oteta huomioon riitojen ratkaisuissa, vaan argumentointi on käytännössä pitkälti tämän kirjoituksen alussa esitetyn tapaista: ostaja sanoo: iso korjaus, myyjä sanoo: pieni korjaus.
Ympäristöministeriön viime vuonna julkaistussa Kosteus- ja mikrobivaurioituneiden rakennusten korjausoppaassa (linkki) korjaustapoja ja korjauksen toteuttamista tarkastellaan julkisten rakennusten ja ammattimaisen kiinteistönpidon näkökulmasta. Oppaan mukaan korjausmenetelmien valintaan vaikuttavat kiinteistöstrategia, rakenteiden kosteustekninen toimivuus, rakenteissa esiintyvät epäpuhtaudet ja haitta-aineet, rakenteiden tiiviys, vaurioiden laajuus ja laatu, korjaushankkeen erityiset tavoitteet sekä toiminnalliset ja taloudelliset näkökulmat. Korjausmenetelmän valinta perustuu myös rakennuksen kunnossapitosuunnitelmaan eli pitkän tähtäimen suunnitelmaan (PTS), joka sisältää kiinteistön ylläpito- ja korjaustoimenpiteet aikatauluineen ja kustannusarvioineen. PTS sisältää esimerkiksi periaatepäätökset siitä, käytetäänkö rakennusosat ja talotekniset järjestelmät elinkaarensa loppuun ja uusitaan vasta, kun se on välttämätöntä, jolloin niiden elinkaarta voidaan pidentää kohdennetuilla paikallisilla korjauksilla.
Mikään ei estä peilaamasta samoja periaatteita myös yksityisten omistamiin rakennuksiin ja niiden korjaamiseen, vaikka omakotitalon omistajalla ei olekaan nimenomaista kiinteistöstrategiaa eikä ehkä myöskään edes pitkän tähtäimen suunnitelmaa. Joka tapauksessa hyväksyttävä lienee yksityisellä puolellakin korjausoppaan lähtökohta siitä, että korjausten ensisijaisena tavoitteena on poistaa kosteus- ja mikrobivaurioista tai muista sisäilman epäpuhtauksista aiheutuva terveyshaitta.Terveyshaitan poistaminen voi toisinaan edellyttää vaurioituneen rakenteen purkamista ja uusimista. Toisinaan rakenteen vaurioitumiseen johtaneen tekijän poistaminen ja epäpuhtauksien pääsyn estäminen sisäilmaan rakenteita tiivistämällä ja kapseloimalla ovat riittäviä toimenpiteitä terveyshaitan poistamisessa.
Opas toteaa myös, että korjaustapojen perusteellisuutta määritettäessä keskeistä on myös korjatun rakennusosan käyttöikätavoite ja tämän sovittaminen yhteen muiden rakennusosien ja taloteknisten järjestelmien jäljellä olevien käyttöikien kanssa. Näin vältytään siltä, että kosteus- ja mikrobivaurio ali- tai ylikorjataan suhteessa rakennusosien ja taloteknisten järjestelmien ikääntymisestä aiheutuvaan normaaliin peruskorjaustarpeeseen. (s. 8) Tätä näkökulmaa eivät osapuolet yleensä riitatapauksessa kovinkaan paljoa tuo esille.
Tuomioistuin ei kuitenkaan päätä sitä, miten rakennuksen omistaja käytännössä rakennuksensa korjaa tai jättääkö kokonaan korjaamatta. Esimerkiksi hinnanalennus hyvittää kaupan kohteessa kaupantekohetkellä olleen virheen, eikä sen saaminen edellytä, että virhe tosiasiassa korjattaisiin. Omistaja (ostaja) voi päätyä hinnanalennuksen saatuaan esimerkiksi purkamaan koko rakennuksen tai jättämään rakennuksen ennalleen tai myymään sen. Myöskään kaupanpurkutuomion jälkeen kukaan ei vahdi, mitä kiinteistölle ja rakennukselle käytännössä tapahtuu sen jälkeen ja kenen toimesta. Tuomioistuimessa esillä olleisiin rakennuksiin ei ole oikeusjärjestelmän tai minkään muunkaan järjestelmän puolelta mitään tällaista jälkivalvontaa. Oikeustapaus ei kerro, mitä rakennukselle lopulta ja tosiasiassa tapahtuu, korjataanko sitä siten kuin tuomioistuin on katsonut perustelluksi.