Asunnon ostajan ja myyjän tietopankki

Asianajotoimisto Alfa Oy

Tämä on Asianajotoimisto Alfan talojuristien blogi, jota kirjoittavat asianajajat Tiina Koskinen-Tammi ja Leena Laurila.

Hovioikeus: Osakkeenomistajan on tarkastettava asunnon kunto vuokralaisen vaihtuessa - vuokranantajaosakas velvoitettiin korvaamaan taloyhtiölle aiheutunut vahinko

Vaasan hovioikeuden 17.6.2020 antama tuomio nro 260 korostaa osakkeenomistajan vastuuta asunnon kunnon tarkastamisesta asunnon vuokralaisen vaihtuessa. Pelkkä uuden vuokralaisen ilmoitus asunnon kunnosta ei ole riittävä, vaan vuokranantajaosakkaan on suoritettava asunnossa perustarkastus. Tapauksessa vuokranantajaosakkaan asunnossa oli sattunut tulppaamattoman astianpesukoneliitännän aiheuttama vuotovahinko, joka vahingoitti myös kahta alapuolista huoneistoa. Asunnon vuokralainen oli vaihtunut, eikä ollut varmaa, minkä vuokralaisen aikana hanan tulppaus oli poistettu. Taloyhtiö oli korjannut vuotovahingot ja vaati siitä aiheutuneita 11.878 euron korjauskustannuksia vahingonkorvauksena vuokranantajaosakkaalta. Toisin kuin käräjäoikeus, hovioikeus katsoi vuokranantajaosakkaan menetelleen osakkeenomistajana huolimattomasti ja laiminlyöneen kunnossapitovastuunsa. Vuokranantajaosakas velvoitettiin korvaamaan taloyhtiölle aiheutuneet vahingot.

Asiassa oli riitaista, oliko vuokranantajaosakas laiminlyönyt asunto-osakeyhtiölain mukaisen kunnossapitovastuunsa, kun oli jättänyt suorittamatta asunnon tarkastuksen vuokralaisen vaihtuessa. Hovioikeus totesi, että laissa ei ole määritelty miten vuokranantajaosakkaan on seurattava vuokratun asunnon kuntoa, joten osakkaalta edellytettävää tavanomaista huolellisuutta arvioidaan tapauskohtaisesti. Oikeuskirjallisuudessa on katsottu, että normaalina toimintana voidaan pitää sitä, että huoneiston kunto ainakin päällisin puolin tarkastetaan viimeistään vuokralaisen vaihtuessa (Furuhjelm ym: Asunto-osakeyhtiölaki – Kommentaari, Osa 3, 4. painos, 2019, s. 391).

Hovioikeuden tuomion perusteluista:

”Arvio vuokranantajaosakkaan menettelyn huolellisuudesta tai huolimattomuudesta on perustettava kokonaisharkintaan, jossa otetaan huomioon toisaalta vahingonvaaran suuruus ja toisaalta varotoimenpiteiden mahdollisuus. Vuokranantajaosakkaan AsOyL 4 luvun 3 §:n ja 24 luvun 2 §:n huolellisuusvelvoitteesta seuraavaa tarkastusvelvollisuutta ei voida asettaa niin ankaraksi, että se käytännössä merkittävästi rajoittaisi vuokralaisen kotirauhaa ja asettaisi asioita tavanomaisella tavalla hoitavan vuokranantajaosakkaan ennakoimattomien vahingonkorvausvastuiden vaaraan. Tässä huolellisuusarviossa on näin ollen luontevaa tukeutua arvioon siitä, miten tavanomaisella huolellisuudella toimivan vuokranantajan voidaan olettaa toimivan oman etunsa ja oikeutensa turvaamiseksi. Vuokralainen on asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 25 §:n mukaisessa vastuussa vain omasta huolimattomuudestaan ja siten lähtökohtaisesti vain oman vuokrakautensa aikana tapahtuneesta asuinhuoneiston vahingoittumisesta.”

”Koska vuokralainen ei vastaa aikaisemman vuokralaisen vuokrakauden aikana tapahtuneesta huoneiston normaalia kulumaa ylittävästä vahingoittumisesta, huolellisen vuokranantajan omassa intressissä on oikean vastuutahon selvittämiseksi ja esimerkiksi mahdollisen vuokravakuuden vapauttamiseksi tarkistaa huoneiston kunto viimeistään vuokralaisen vaihtuessa. Pelkkä uuden vuokralaisen tekstiviestinä lähettämä ilmoitus siitä, että ”kaikki on ok”, ei riitä turvaamaan vuokranantajan etua vuokralaisen vaihtumistilanteessa. Edellä mainitun kirjallisuuskannanoton ja todistaja H:n kannan mukaan perustarkastuksen suorittaminen vuokrahuoneistossa vuokralaisen vaihtuessa on peruskäytäntö.”

”Vastaaja, joka on tyytynyt uuden vuokralaisen lähettämään tekstiviestiin ja jättänyt toimittamatta huoneiston perustarkastuksen vuokralaisen vaihtumisen yhteydessä, ei ole menetellyt asiassa sillä huolellisuudella, kuin huolellisen vuokranantajan voidaan olettaa oman etunsa vuoksi menettelevän. Tällä perusteella on katsottava, että hän on myös laiminlyönyt hänelle osakkeenomistajana AsOyL 4 luvun 3 §:n 2 momentin perusteella kuuluvan velvollisuuden seurata vuokralle antamansa osakkeenomistajahallinnassa olevan tilan kuntoa.”

Asiassa oli lisäksi epäselvää, oliko hanan tulppaus poistettu vanhan vai uuden vuokralaisen aikana.

Hovioikeus katsoi todistaja H:n kertomuksen perusteella selvitetyksi, että vuokralaisen vaihtumisen yhteydessä tehtävässä perustarkastuksessa tarkistetaan vesipisteet. Tällä perusteella oli pidettävä selvitettynä, että tulppaamaton pesukoneliitäntä olisi havaittu perustarkastuksessa. Asiassa oli jäänyt epäselväksi, onko tulppaus poistettu aikaisemman vai myöhemmän vuokralaisen vuokrakauden aikana. Mikäli tulppaus on poistettu vasta myöhemmän vuokralaisen vuokrakauden aikana, vuokralaisen vaihtumisen yhteydessä tehty tarkastus ei olisi estänyt vesivahinkoa. Hovioikeus totesi, että asian jääminen epäselväksi on johtunut vuokranantajaosakkaan laiminlyönnistä tehdä perustarkastus vuokralaisen vaihtumisen yhteydessä eikä hänen laiminlyönnistään johtuva näytöllinen epävarmuus siksi saa jäädä taloyhtiön vahingoksi. 

Hovioikeuden mukaan vuokranantajaosakkaan huolimattomuuden aste oli jäänyt varsin vähäiseksi. Laiminlyönti oli kuitenkin lisännyt havaitsematta jäävän vesivahingon riskiä, joka olisi ollut kohtuullisin toimin torjuttavissa. Vuokranantajaosakkaan katsottiin menetelleen huolimattomasti vahingonkorvausvelvollisuuden perustavalla tavalla.

Vuokrantajaosakas velvoitettiin korvaamaan taloyhtiölle vesivahingon korjauskustannukset 11.878,14 euroa viivästyskorkoineen sekä taloyhtiön oikeudenkäyntikulut käräjä- ja hovioikeudessa.

Tuomio ei ole lainvoimainen.

Johtopäätökset tuomiosta

Em. tuomio ei tarkoita sitä, että vuokranantaja vastaisi aina vuokralaisensa taloyhtiön rakennukselle tai rakenteille aiheuttamista vahingoista. Jos vuokranantaja noudattaa tavanomaista huolellisuutta, ei vuokranantaja vastaa vuokralaisen aiheuttamista vahingoista. Esim. vuokralaisen suihkuun nukahtamisesta aiheutuva vesivahinko ei lähtökohtaisesti johdu vuokranantajan huolimattomuudesta. 

Vuokranantajan ei edellytetä tarkastavan vuokra-asunnon kuntoa kovin usein, ellei siihen ole erityistä syytä. Asunnon kunto on kuitenkin syytä tarkastaa vähintään vuokralaisen vaihtuessa. Asunto-osakeyhtiölain esitöiden mukaan vaikka vuokranantajan tulee aika ajoin tarkastaa huoneistonsa, vuokranantajan on voitava pitkälle luottaa siihen, että vuokralainen ilmoittaa vioista vuokranantajalle, koska se on myös vuokralaisen edun mukaista. Vuokralaisen asemakin huomioon ottaen ei ole käytännön tarpeiden mukaista 
edellyttää, että vuokranantaja kovin usein käy huoneistossa valvomassa sen 
kuntoa, ellei siihen ole erityistä syytä. 

 

 

<< Palaa edelliselle sivulle


Jaa sivu somekanavissasi: