Asunnon ostajan ja myyjän tietopankki

Asianajotoimisto Alfa Oy

Tämä on Asianajotoimisto Alfan talojuristien blogi, jota kirjoittavat asianajajat Tiina Koskinen-Tammi ja Leena Laurila.

Hovioikeus: taloyhtiön korvattava sisäilmaongelman selvittämiskulut osakkaalle

Taloyhtiöissä on yleinen riidanaihe, kenelle (epäillyn) sisäilmaongelman selvittäminen ja siitä aiheutuvat kustannukset kuuluvat. Tuoreessa Rovaniemen hovioikeuden tuomiossa (25.8.2020 nro 241) taloyhtiö velvoitettiin korvaamaan liikehuoneiston sisäilmaongelman selvittelykulut osakkaalle. Kun taloyhtiö ei ollut selvittänyt asiaa hovioikeuden mukaan riittävällä tavalla, osakkaalla oli oikeus teettää sisäilman laatua selvittävä tutkimus. Taloyhtiö velvoitettiin korvaamaan tutkimuskustannukset kunnossapitovastuunsa perusteella.

Tapauksessa osakas oli ilmoittanut taloyhtiölle hallitsemansa liiketilan sisäilman huonosta laadusta useita kertoja ja vaatinut yhtiötä ryhtymään tarvittaviin selvityksiin ja korjauksiin. Taloyhtiön hallitus oli päättänyt selvittää asiaa tilaamalla asiantuntijalta lausunnon siitä, oliko liikehuoneiston ilmanvaihto määräysten mukainen yhtiöjärjestyksen mukaiseen käyttötarkoitukseen. Asiantuntija oli laatinut lausunnon isännöitsijän toimittamiin rakennesuunnitelmiin perustuen käymättä lainkaan tarkastamassa liikehuoneistoa.

Hovioikeus katsoi, että kyseisellä lausunnolla ei ole riittävällä tavalla selvitetty liikehuoneiston sisäilman laatua. Osakkaalla on sen vuoksi ollut oikeus teettää sisäilman laatua selvittävä tutkimus. HO:n mukaan käräjäoikeuden johtopäätös asunto-osakeyhtiön velvollisuudesta korvata sisäilmaongelman selvittämisestä osakkaalle aiheutuneet kustannukset kunnossapitovastuunsa perusteella oli perusteltu.

Hovioikeus viittasi tuomion perustelussa asunto-osakeyhtiölain esitöihin (HE 24/2009 vp s. 79-80), joiden mukaan kunnossapidosta vastuussa oleva osapuoli vastaa lähtökohtaisesti myös vian selvityskuluista.

”Milloin esimerkiksi osakkeenomistajalla on objektiivisesti arvioiden syytä olettaa, että huoneistossa on yhtiön korjattavaksi kuuluva vika, yhtiöllä on velvollisuus selvittää vian olemassaolo. Monesti osakkeenomistajalla ja yhtiöllä voi kuitenkin olla erilainen näkemys siitä, onko korjaustarvetta edes olemassa. Kun selvitystyöstä aiheutuvat kustannukset voivat olla huomattavat, vian korjaaminen saattaa viivästyä sen vuoksi, ettei selvityksen tekemisestä päästä yksimielisyyteen. Vian olemassaolon selvittämisestä aiheutuvien kulujen osalta on käytännössä osoittautunut toimivaksi osapuolten sopiminen siitä, että kustannukset maksaa väärässä ollut taho. Osakkeenomistajalla tulee olla kuitenkin oikeus vaatia vian selvittämistä, vaikka täyttä varmuutta siitä ei olisikaan. Muunlaista kantaa ei voida osakkeenomistajan kannalta pitää kohtuullisena. Yhtiö voi vaatia selvityskustannuksista sopimista, jos osakkeenomistaja ei voi esittää epäilynsä tueksi konkreettisia seikkoja vaan perustaa epäilynsä ainoastaan arveluihin. Jos osakkeenomistajalla on kuitenkin ollut objektiivisesti arvioiden perusteltu syy epäillä huoneistossa olevan yhtiön korjausvastuulle kuuluva vika, yhtiö vastaa selvityskuluista, vaikka vikaa ei lopulta olisikaan.”

Vielä HO totesi, ettei liikehuoneistoon muutostyönä tehtyjen väliseinien mahdollisella vaikutuksella ilmanvaihtoon ollut merkitystä selvityskulujen korvaamisvelvollisuuden kannalta.

Kommentit tuomiosta

Koska sisäilmaongelman tai muun epäillyn puutteen selvittelyvastuuta ei mainita suoraan asunto-osakeyhtiölain lakitekstissä, asiasta on monissa taloyhtiöissä epäselvyyttä. Sisäilmaongelman selvittämisestä saatetaan kieltäytyä, eikä osakkaan sen jälkeen tilaaman tutkimuksen kustannuksia korvata. Rovaniemen hovioikeuden tuomio on asunto-osakeyhtiölain esitöiden mukainen ja toivottavasti jatkossa selventää käytäntöjä taloyhtiössä. 

Kannattaa huomata, että osakkaan on ilmoitettava epäillystä sisäilmaongelmasta tai muusta taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvasta puutteesta aina ensin taloyhtiölle ja vaadittava taloyhtiötä  selvittämään asiaa. Jos taloyhtiö ei kuitenkaan ryhdy toimenpiteisiin, tai sen toimenpiteet ovat riittämättömiä, osakas voi teettää tutkimuksia itse ja vaatia kustannuksista korvausta taloyhtiöltä. 

Tarvittaessa kannattaa kääntyä asianajajan puoleen. Avustamme asiakkaitamme myös kunnossapitovastuuseen liittyvissä ongelmatilanteissa.

<< Palaa edelliselle sivulle


Jaa sivu somekanavissasi: