Asunnon ostajan ja myyjän tietopankki

Asianajotoimisto Alfa Oy

Tämä on Asianajotoimisto Alfan talojuristien blogi, jota kirjoittavat asianajajat Tiina Koskinen-Tammi ja Leena Laurila.

Kivihiilipiki/kreosootti -gate?

Korkein oikeus antoi keväällä 2019 ennakkoratkaisun 2019:41 koskien laatuvirhettä kiinteistön kaupassa. Tapauksen resiitti KKO:n ennakkoratkaisun alussa kuului näin:

”Ostajat olivat vaatineet kiinteistön kaupan purkamista sillä perusteella, että 1950-luvulla rakennetun asuinrakennuksen kellarin sokkelissa ja asuinkerroksen betonilaatassa oli kivihiilipikeä eli kreosoottia (korostus tässä), josta haihtui terveydelle haitallisia PAH-yhdisteitä asuinhuoneisiin. Pyydettyään asiantuntijalausunnon Korkein oikeus katsoi jääneen näyttämättä, että kiinteistössä olisi ollut laatuvirhe.”

Olemme kirjoittaneet ennakkoratkaisusta blogiimme tuoreeltaan toukokuussa 2019, linkki .

Kivihiilipikeä oli ollut tapauksessa vanhan omakotitalon kellarin seinässä tiilimuurauksen takana ja asuinkerroksen betonilattiassa. Tähdellistä ratkaisussa oli se, että kyse oli vanhan rakennuksen rakenteissa rakentamisaikana tavanomaisesti käytetystä aineesta eli kivihiilipiestä: KKO katsoi selvitetyksi, että siitä ei usean vuosikymmenen jälkeen yleensä haihdu huoneilmaan PAH-yhdisteitä ainakaan terveydelle haitallisessa määrin, ellei rakennuksen rakenteita ole avattu. Kyseisessä tapauksessa hajua oli havaittu vasta rakenteiden avaamisen jälkeen, kun ostajat olivat neljä vuotta kaupanteon jälkeen alkaneet tehdä remonttia. Jutussa oli todettu riidattomaksi seikaksi, että pistävää kivihiilipien hajua ei ole havaittu ennen lattian avaamista. Jutussa PAH-pitoisuuksia oli tutkittu vain materiaaleista, ei ilmasta.

Asumisterveysasetuksen soveltamisohjeessa, osa III, on todettu naftaleeni kreosootin indikaattoriyhdisteeksi. Naftaleenin terveydensuojelullisena toimenpiderajana on asumisterveysasetuksen 15 §:n mukaan joko sen hajun esiintyminen tai määrä 10 µg/m3 huoneilmassa. 

Sen lisäksi, että tapauksessa käsiteltiin tiettyä ainetta (kivihiilipikeä) kiinteistön maakaaren mukaisen virheenä, siinä oli tärkeinä oikeudellisina tekijöinä mukana se, oliko kyseisestä aineesta todettu aiheutuvan rakennuksessa jotakin haittaa, sekä se, oliko virhettä olemassa kaupantekohetkellä, kiinteistön kaupantekohetkisessä ”asussa”.

Pidän ennakkoratkaisua onnistuneena ja järkevänä. Kivihiilipiki ei ollut KKO:n mukaan kiinteistön virhe, kun siitä ei ollut näytetty aiheutuneen mitään haittaa kaupantekohetkellä (ei ollut edes tutkittu ilmasta ja haju ilmennyt vasta lattian avaamisen jälkeen). Etenkin vanhassa rakennuksessa monikaan eri mittapuilla eri ihmisten mielessä virheeksi tai puutteeksi arvioitu seikka ei ole laatuvirhe, jollei siitä osoiteta aiheutuvan mitään objektiivisesti todettavaa haittaa.

Korkeimman oikeuden ennakkopäätös on lainvoimainen ratkaisu kyseiseen asiaan ja sillä on tarkoitus ohjata muita vastaavanlaisia oikeustapauksia oikeuskäytännössä tulevaisuudessa. Ikään kuin rauha laskeutui maahan ratkaisun jälkeen; kyseinen asia on loppuun käsitelty ja sen viitoittamalla tiellä jatketaan eteenpäin muissa vastaavan kaltaisissa tapauksissa.

Asumisterveysliitto AsTe ry:n joulukuussa 2019 ilmestyneessä Asumisterveys-tiedotuslehdessä 2/2019 on kritisoitu korkeimman oikeuden ratkaisua. Lehti kirjoitti asiasta otsikoilla ”Kreosootti on todettu syöpävaaralliseksi terveyshaitaksi, Korkein oikeus ei kuitenkaan pitänyt kiinteistön rakenteista löytynyttä kreosoottia perusteena purkaa kauppa”. Asumisterveysliitto on kirjoituksen mukaan huolissaan KKO:n viimekeväisestä päätöksestä sekä Valviran asiassa antamasta lausunnosta. Päätös luo liiton mukaan virheellisen pohjan vastaavanlaisiin kiinteistökauppariitoihin, joissa rakennuksista on löytynyt terveydelle vaarallista kreosoottia. Kirjoituksessa selvitettiin lisäksi, että kivihiilipiki ja kreosootti ovat eri aineita: kreosootti on syöpävaarallinen aine kun taas kivihiilipikeä ei sellaiseksi luokitella. Liiton hankkiman lausunnon mukaan kreosootilla tarkoitetaan kivihiilitervan tisleitä, kuten puunkyllästysaineena käytettyä kreosoottiöljyä, mutta ei kivihiilipikeä, joka on kivihiilitervan tislausjäännös. Lisäksi artikkelissa tuodaan esille, että KKO:n ratkaisemassa tapauksessa kiinteistössä käyneet rakennusterveysasiantuntijat totesivat kiinteistössä voimakasta kreosootin hajua.

Mistä tässä kaikessa on kyse? Onko korkein oikeus tehnyt väärän ratkaisun?

Korkeimman oikeuden ratkaisussa (alun perin käräjäoikeuden tuomiossa sekä myöhemmin Valviran asiaan antamassa asiantuntijalausunnossa) käytetään ilmaisua ”kivihiilipiki eli kreosootti”. Käräjäoikeuden tuomioon kirjatuissa kantajien vaatimuksissa vedotaan alunperin kiinteistön virheenä kivihiilipikeen. Käräjäoikeuden tuomioon kirjatussa vastaajan vastauksessa puhutaan ”kivihiilipiestä eli kreosootista”. Todistajien kertomusten referoinnissa käräjäoikeuden tuomioon on kirjattu sekä ”kivihiilipikeä” että ”kreosoottia” koskevia kannanottoja. Termejä on mitä ilmeisimmin käytetty oikeudessa synonyymeinä. 

Vaikuttaa siltä, että mahdollisesti kritiikki korkeimman oikeuden ratkaisua kohtaan perustuu erilaiseen käsitykseen kyseessä olevan aineen oikeasta nimikkeestä/termistä. Termillä ”kreosootti” on ilmeisesti mahdollista viitata kahteen tai useampaan erilaiseen aineeseen. Tähän viittaa mm. Wikipedian artikkeli kreosootista, mutta pelkän lakimiehen koulutuksen perusteella ei ole mahdollista analysoida sen paikkansapitävyyttä tai tehdä hienosyisempää kemiallisten aineiden ja niiden terminologian analyysiä.

Valviran ylitarkastaja Pertti Metiäisen luentoesityksessä Rakennusfysiikka-seminaarissa lokakuussa 2019 selvitettiin lausunnon taustasta, että kivihiilipiestä on käytetty myös termiä kreosootti (Rakennusfysiikka 2019 -seminaarijulkaisu, osa 1, Tampeen yliopisto, s. 425-428). Yhtä kaikki, oikeusjutussa oli alun perin vedottu virheenä nimenomaan kivihiilipikeen. Joku on käyttänyt siitä synonyymiä kreosootti ja joku toinen on tarkoittanut kreosootilla jotakin muuta kuin kivihiilipikeä. Kivihiilipiestä Asumisterveys-tiedotuslehtikin totesi, että se ei ole syöpävaarallinen aine. Juridisesti riita-asiassa kantajalla on väittämistaakka ja ainakin kantaja on käräjäoikeuden tuomioon kirjatun perusteella vedonnut asiassa nimenomaan kivihiilipikeen kiinteistön virheenä. Tuomioistuin tutkii asian vain asianosaisten väitteiden puitteissa, eikä ota muuten vain tai asian ulkopuolelta kantaa johonkin kysymykseen ns. yleismaailmallisena ilmiönä tai asiana.

Ratkaisua kohtaan esitetyssä kritiikissä on jäänyt huomiotta lisäksi asian oikeudellisen arvioinnin perusteet. Tuomioistuin ottaa annettuna asianosaisten riidattomiksi toteamat seikat, eikä tutki riidattomien seikkojen paikkansapitävyyttä. Kun asiassa on nimenomaan todettu riidattomaksi, että ”pistävää kivihiilipien hajua ei ole havaittu ennen lattian avaamista”, asiassa annettava ratkaisu perustetaan tälle seikalle. Kun maakaaren mukaisen laatuvirheen arvioinnissa on kyse siitä, onko kiinteistössä ollut virhettä kaupantekohetkellä, ja riidattomasti haju on todettu vasta lattian avaamisen jälkeen (ajallisesti 4 vuotta kaupanteosta), ei kaupan kohteessa voida todeta olleen virhettä hajun perusteella kaupantekohetkellä. Kun ennen rakenteiden avaamista ei (eikä myöskään sen jälkeen) ole myöskään todettu PAH-yhdisteiden pitoisuutta ilmassa, ei jutussa ole ollut näyttöä kiinteistön laatuvirheestä kaupantekohetkellä.

Tämän tarkastelun perusteella näkisin korkeimman oikeuden ratkaisun perustelluksi. Rauha edelleen maassa? Ennakkoratkaisu koski kiinteistökaupan virhearviointia, ei terveyshaitan arviointia ylipäänsä. Ratkaisu ei ole ristiriidassa asumisterveysasetuksen ja sen soveltamisohjeen kanssa, joiden mukaan huoneilmassa ei saa esiintyä naftaleenin hajua eikä naftaleenin pitoisuus huoneilmassa saa ylittää 10 µg/m3. Ratkaisu ei myöskään poista vanhojen rakennusten omistajien tarvetta tietää rakennustensa sisältämistä haitta-aineista ja siitä, mitä niille pitää tehdä ja miten ja milloin ne tulee poistaa.

Kuva ei liity kyseiseen tapaukseen.

<< Palaa edelliselle sivulle


Jaa sivu somekanavissasi: