Asunnon ostajan ja myyjän tietopankki

Asianajotoimisto Alfa Oy

Tämä on Asianajotoimisto Alfan talojuristien blogi, jota kirjoittavat asianajajat Tiina Koskinen-Tammi ja Leena Laurila.

Korkein oikeus: Erääntymättömiä vuokria ei voida tuomita maksettavaksi

Korkein oikeus antoi 12.8.2020 ennakkopäätöksen 2020:57 vuokrasaatavien perinnästä häätötuomion yhteydessä. KKO:n mukaan tuomiolla määrättävä vuokrasaatavan maksuvelvollisuus voi koskea vain tuomion antamishetkellä erääntyneitä vuokria. Jos vuokralainen jää asuntoon vielä vuokrasuhteen päättymisen jälkeen, vastaisuudessa erääntyviä vuokria ei voida velvoittaa maksettavaksi häätötuomion yhteydessä. 

Tapauksessa vuokranantaja (kaupunki) vaati, että vuokralainen A velvoitetaan maksamaan sille erääntyneet sekä oikeudenkäynnin aikana erääntyvät vuokrat viivästyskorkoineen. Kaupunki vaati myös, että vuokrasopimus vahvistetaan puretuksi ja A velvoitetaan häädön uhalla muuttamaan huoneistosta ja jättämään sen kaupungin vapaaseen hallintaan. Lisäksi kaupunki vaati, että A velvoitetaan suorittamaan vuokraa 19,70 euroa päivältä tuomion antamista seuraavan kuukauden ensimmäisestä päivästä lukien siihen saakka, kunnes huoneisto on luovutettu kantajan hallintaan.

KKO totesi, ettei vuokra tuomion antamisen jälkeiseltä ajalta ollut erääntynyt. Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetussa laissa (AHVL) on säännös vuokranmaksuvelvollisuuden kestosta sitäkin tilannetta varten, että vuokralainen vielä vuokrasopimuksen päättymisen jälkeen käyttää huoneistoa. Säännös ei kuitenkaan muuta vuokran erääntymisajankohtaa eikä siitä seuraa, että vastaisuudessa erääntyvä vuokra voitaisiin häätötuomion yhteydessä määrätä maksettavaksi.

Korkein oikeus katsoi, että tuomiolla määrättävä vuokrasaatavan maksuvelvollisuus voi koskea vain tuomion antamishetkellä erääntyneitä vuokria. Kaupungilla ei ollut riittävää oikeudellista intressiä nostaa kannetta erääntymättömien vuokrien osalta ja kanne tuli jättää tältä osin tutkimatta.

Tuomion perustelut voi lukea tarkemmin täältä: www.finlex.fi/fi/oikeus/kko/kko/2020/20200057

Kommentit tuomiosta

Joissakin käräjäoikeuksissa on aikaisemmin hyväksytty kanteita, joissa vuokrantaja on vaatinut vuokraa myös häätötuomion jälkeiseltä ajalta muuttopäivään asti. Tätä on puoltanut prosessiekonomiset syyt: vuokrantajan ei tarvitse nostaa enää toista kannetta vuokrien perimiseksi, jos vuokralainen ei muuta asunnosta vuokrasuhteen päättyessä. KKO kuitenkin totesi, ettei tämä ole riittävä peruste tuomita erääntymättömiä vuokria maksettavaksi.

Häätötuomion täytäntöönpano ulosottoteitse voi kestää useampia viikkoja, jos vuokralainen ei muuta asunnosta vapaaehtoisesti. Häädön täytäntöönpanon nopeus riippuu siitäkin, kuinka nopeasti vuokranantaja toimittaa tuomion ulosottoon. AHVL:n perusteella on selvää, että vuokralaisen on maksettava vuokraa myös hallintaoikeuden päättymisen jälkeiseltä ajalta, jos vuokralainen tai tältä oikeutensa johtanut edelleen käyttää huoneistoa. Jatkossa vuokranantaja joutuu nostamaan näiden vuokrien perimiseksi uuden velkomuskanteen.

Vuokranantajan kannalta KKO:n ennakkopäätös lisää perintäkustannuksia, jotka saattavat jäädä vuokranantajan tappioksi.  Vuokrasopimus puretaan ja häätö tuomitaan yleensä maksamattomien vuokrien perusteella. Jos vuokralaisella on jo maksamattomia vuokrasaatavia (ja mahdollisesti muitakin saatavia) ulosotossa, vuokranantaja todennäköisesti harkitsee jatkossa, kannattaako vuokrasuhteen päättymisen jälkeisiä vuokria lähteä perimään toisella velkomuskanteella, vai aiheutuuko perinnästä enemmän kustannuksia kuin siitä on hyötyä. 

 

<< Palaa edelliselle sivulle


Jaa sivu somekanavissasi: