Asunnon ostajan ja myyjän tietopankki

Asianajotoimisto Alfa Oy

Tämä on Asianajotoimisto Alfan talojuristien blogi, jota kirjoittavat asianajajat Tiina Koskinen-Tammi ja Leena Laurila.

Miten tunnistaa riitelylle riskialtis talo?

Kiinteistökauppariidat liittyvät useimmiten edelleen omakotitalorakennuksen oletettua huonompaan kuntoon. Vasta kaupanteon jälkeen selviää, ja kaupan osapuolia alkaa kiinnostaa, missä kunnossa rakennus todellisuudessa on. Monenlaisissa tilanteissa mietin, voisiko ostajan ja myyjän välisiä omakotitalokauppariitoja välttää. Mitä pitäisi tehdä toisin, jotta riita jäisi syntymättä? Tätä olemme Alfan hometiiminä olleet mukana pohtimassa jo lähes kymmenen vuotta sitten, ympäristöministeriön kosteus- ja hometalkoista lähtien. Tällä hetkellä samat kysymykset ovat esillä valtioneuvoston tutkimus- ja selvitystoiminnan hankkeessa Sisäilmaongelmista kärsivien tukeminen ja auttaminen (SisäTuki-hanke). Miten parantaa ostajan ja myyjän oikeusturvaa omakotitalokaupassa? Miten välttää ja ennalta ehkäistä homeloukkuja ja niistä seuraavia hometalo- ja muita kiinteistökauppariitoja?

Kiinteistökauppariitojen lukumäärästä ei ole ollut eikä ole saatavilla täsmällisiä tilastotietoja. Lukumäärää arvioitiin FISE Oy:n KUNTO-hankkeessa vuonna 2019 kuluttajariitalautakunnan ja tuomioistuinten työtilastojen pohjalta sekä Finanssiala ry:ltä saaduista suuntaa antavista laskelmista oikeusturvavakuutusten käytöstä kiinteistökauppariitoihin. Karkeasti arvioiden päädyttiin siihen, että meillä on noin 1000 kiinteistökauppaan liittyvää riitatapausta vuosittain. Saatujen tietojen valossa määrä ei näyttänyt juurikaan muuttuneen viime vuosien aikana.

Pientalokiinteistöjen kauppoja tehdään vuosittain n.15.000. Näiden lukujen valossa läheskään kaikki – itse asiassa ylivoimaisesti suurin osa - kiinteistökaupoista ei siis riitaannu. Voisiko riitelyn kannalta riskialttiit kohteet tunnistaa ennalta? Voisiko niihin kohdistaa joitain toimintatapoja tai menettelyjä, joilla riitoja voitaisiin välttää? Mielestäni nimenomaan näin pitäisi tehdä. Tulisi ensin tunnistaa ennen kaupantekoa erityisen riskialttiit talot ja keskittää toimenpiteet ja toimintatavat niihin ja niiden kauppoihin. Riskit ovat nähdäkseni aivan erilaiset kymmeniä vuosia vanhan ja vastikään rakennetun rakennuksen kohdalla.

Mielestäni riitelylle riskialtis kohde on mahdollista suureksi osaksi tunnistaa etukäteen ja tätä ovat sanoneet myös esimerkiksi aiheeseen vihkiytyneet kuntotarkastajat ja rakennusterveysasiantuntijat. Oman kokemukseni mukaan eniten riidellään (ja eniten pettymyksiä ja pahimmassa tapauksessa jopa taloudellisia ja terveydellisiä katastrofeja aiheutuu) ylipäätään taloista, jotka ovat huonoimmassa kunnossa. Ne ovat yleensä vanhoja taloja. Menneiden vuosikymmenten omakotitaloissa on käytetty aikanaan sellaisia rakenneratkaisuja, jotka nykyään tiedetään riskirakenteiksi, ja jotka kaupan jälkeen todetaan vaurioituneeksi. Tällaisia rakenneratkaisuja ei enää tänä päivänä saa edes rakentaa, koska ne on tunnistettu vaurioitumiselle alttiiksi. Vanhoissa taloissa on myös todennäköisesti enemmän teknisen käyttöikänsä päässä olevia tai sen päätä lähestyviä rakenteita ja järjestelmiä, jotka aiheuttavat korjaamisen ja uusimisen tarvetta. Tämä voi tuottaa ikäviä yllätyksiä käyttöiästä tietämättömälle tai siitä piittaamattomalle. Joka tapauksessa vanhoilla taloissa on plakkarissa ylipäätään enemmän vuosia, joiden aikana on ollut mahdollista tapahtua erilaisia vaurioitumista aiheuttavia tapahtumia. Vaurioitumista on ehtinyt tapahtua esimerkiksi eri vuodenaikojen aikana jo kymmeniä kertoja. Uudemmissa taloissa ehkä mikään näistä näkökohdista (riskirakenteet, tekniset käyttöiät, tapahtumat ja vahingot) ei ole ajankohtainen.

Mikä sitten on vanha talo ja kuinka vanha on vanha? Uudehkot, 2000-luvulla rakennetut rakennukset on joka tapauksessa rakennettu aivan erilaisten rakennusmääräysten aikana kuin sitä vanhemmat. Tämä ei tietenkään tarkoita, ettei uudemmissa taloissa voi olla mitään vikaa. Suuressa kuvassa uudemmista taloista kuitenkin riidellään vähemmän ja ne kiistatta ovat yleensä parempikuntoisia kuin vanhemmat talot.

Itse pitäisin 1980-luvulla tai sitä ennen rakennettuja omakotitaloja kohteina, joiden riskit pitäisi erityisesti selvittää ja huomioida ennen kauppaa. Ammattitaitoisen välittäjän, hyvän kuntotarkastuksen ja tarvittaessa kuntotutkimuksen sekä niiden pohjalta hyvin laaditun kauppakirjan avulla riitelyriskiä voitaisiin vähentää huomattavasti. 

<< Palaa edelliselle sivulle


Jaa sivu somekanavissasi: