Asunnon ostajan ja myyjän tietopankki

Asianajotoimisto Alfa Oy

Tämä on Asianajotoimisto Alfan talojuristien blogi, jota kirjoittavat asianajajat Tiina Koskinen-Tammi ja Leena Laurila.

Tanskan malli kiinteistökauppariitojen ehkäisemiseen

FISE Oy:n hankkeessa ”Rakennusten rakennusteknisen kunnon arvioijien koulutusten ja pätevyyksien kehittäminen” (KUNTO-hanke) v. 2018-2019 oli agendalla kuntotarkastajien ja -arvioijien koulutusten ja pätevyyksien kehittäminen.

Esillä oli myös kiinteistökauppariitojen tilanne Suomessa. Riitoja todettiin olevan edelleen noin 1000 vuodessa. Riidat perustuvat siihen, että ostaja esittää vaatimuksia myyjälle maakaaren laatuvirhesäätelyyn nojautuen. Suomessa on laki, maakaari, joka sääntelee sitä, milloin ostaja voi saada myyjältä hyvitystä kiinteistön virheen perusteella. KUNTO-hankkeessa selvitettiin vaihtoehtona nykyisen kaltaiselle ”kiinteistökauppariitelylle” ns. Tanskan mallin sisältöä ja kokemuksia siitä.

Mikä on Tanskan malli?

Tanskan malli pitää sisällään kaupan kohteen kunnon tarkastamisen ennen kauppaa sekä omistajanvaihdosvakuutuksen.

Tanskalainen turvatekniikan keskus hallinnoi kiinteistöjen tarkastusjärjestelmää, joka ohjaa kuluttajien välisiä kiinteistökauppoja. Järjestelmä perustettiin lailla v. 1996. Päätavoitteena oli vähentää omakotitalojen myyjien ja ostajien välisiä riitoja. Riitoja oli tuolloin Tanskassa paljon ja ne rasittivat maan oikeuslaitosta. Järjestelmä luotiin hyödyttämään sekä omakotitalojen myyjiä että ostajia.  Kiinteistötarkastusjärjestelmä on vapaaehtoinen järjestelmä yksityisille kuluttajille, jotka ostavat ja myyvät asuntoja henkilökohtaiseen käyttöön (omakotitalot ja huoneistot). Käytettäessä järjestelmää myyjä välttää vastuun fyysisistä tai piilevistä vioista kiinteistössä. Jos järjestelmää ei käytetä, myyjä vastaa kauppaa seuraavien 10 vuoden ajan kaupan kohteen fyysisistä tai piilevistä vioista, jotka ovat olleet olemassa myyntihetkellä.

Järjestelmään kuuluvat osat ovat: 

  1. rakennuksen kuntotarkastus ja
  2. sähköasennusten tarkastus sekä
  3. omistajanvaihdosvakuutuksen tarjoaminen. 

Rakennusten tarkastuksia suorittavat nimetyt rakennusalan asiantuntijat, joiden toimintaa valvotaan. Itse kuntotarkastus raportoidaan keskitetyssä tietojärjestelmässä yhteiseen raporttimuotoon yhtenäisyyden luomiseksi eri tarkastajien välillä. Sähköasennusten tarkastuksen suorittaa valtuutettu sähköurakoitsijayritys.

Välttääkseen 10 vuoden vastuun kiinteistön virheistä ostajaa kohtaan, myyjän on teetettävä kuntotarkastus ja sähköasennusten tarkastus sekä esitettävä vakuutustarjous ja tarjouduttava maksamaan puolet vakuutustarjouksen hinnasta. Ostaja puolestaan perehtyy kuntotarkastusraporttiin ja sähköasennusten tarkastusraporttiin ja on siten tietoisempi siitä mitä on ostamassa. Ostajalla on mahdollisuus ostaa omistajanvaihdosvakuutus, joka koskee virheitä, joita ei ole mainittu tarkastusraporteissa.  Ostaja voi valita, haluaako hän ottaa myyjän tarjoaman vakuutuksen vai jonkun muun yhtiön vakuutuksen vai ei halua ottaa vakuutusta lainkaan. Myyjä kuitenkin vapautuu vastuusta teetettyään tarkastukset, hankittuaan vakuutustarjouksen ja tarjouduttuaan maksamaan vakuutusmaksusta puolet.  Vakuutus vastaa virheistä viisi vuotta ja asiakas voi laajentaa vakuutusturvaa kymmeneen vuoteen.

Kokemukset järjestelmästä

Saatujen arvioiden mukaan ostajan ja myyjän välisiä talokauppariitoja on Tanskassa nykyään hyvin vähän. Ostajien ja myyjän väliset riidat ovat ”muuttuneet” ostajan ja vakuutusyhtiön välisiksi riidoiksi, joita käsitellään vakuutuslautakunnassa, jonne kuluttajat ja vakuutusyhtiöt voivat tehdä valituksen. Omistajanvaihdosvakuutuksista tehdään vuosittain noin/reilu 200 valitusta, voimassa olevista yli 200.000 omistajanvaihdosvakuutuksesta. Lisäksi kuntotarkastuksista voi valittaa rakennusasiantuntijoiden kurinpito/valituslautakuntaan, jonne tehdään vuosittain noin 150 valitusta noin 70 000 raportista. Vain kourallinen näistä riidoista menee siviilituomioistuimeen.

Johtopäätöksenä voidaan todeta, että kuntotarkastuksen ja vakuutuksen yhdistelmä estää useimmat kiistat. Ostajan ja vakuutusyhtiön välisiä riitojakin on melko vähän. Järjestelmää on arvioitu useita kertoja sen jälkeen, kun se alun perin otettiin käyttöön vuonna 1996. Järjestelmää käytetään noin 60-70 %:ssa talokaupoista. Kuntotarkastus-/vakuutusjärjestelmän sidosryhmät ovat yleensä tyytyväisiä järjestelmään ja yleisesti todetaan, että järjestelmä täyttää sen tarkoituksen. Oikeudenkäyntien määrän kehitystä ei ole virallisesti arvioitu ennen taloteknisen tarkastuksen järjestelmää eikä sen jälkeen. Tanskalaisten kokemus on, että tämä yhdistelmä estää useimmat kiistat. 

Paikallinen tanskalainen Finanssiala eli Forsikring & Pension arvioi vakuutusten kannattavuutta. Joinakin vuosina vakuutusmaksut eivät ole kattaneet vakuutuksesta maksettuja korvauksia ja joinakin vuosina ne on katettu juuri ja juuri. Tanskassa vain muutamat vakuutusyhtiöt tarjoavat tätä vakuutusta. Vakuutuksen hinta on tyypillisesti 10.000 – 70.000 DKK (1.341-9.387 euroa), joka on riippuvainen rakennuksen koosta, rakennusvuodesta yms. Vakuutus ei ole ollut kovin tuottava ja siksi kilpailua on vain vähän.

KUNTO-hankkeen loppuraportti on luettavissa kokonaisuudessaan täältä: https://fise.fi/wp-content/uploads/2019/06/KUNTO-Loppuraportti-liitteineen-2019_0524.pdf

 

<< Palaa edelliselle sivulle


Jaa sivu somekanavissasi: