Asianajotoimisto Alfa Oy

Asunnon virhe

Asunnon virhe voi olla esim. kosteus- tai homevaurio tai rakennusvirhe ostetussa asunnossa tai odottamaton ja kallis korjaustarve taloyhtiössä yleensä. Tällä sivulla on yleistä tietoa asunnon virheistä, virheen seuraamuksista ja menettelystä.

Uuden asunnon virhe | Virheestä ilmoittaminen | Virheen seuraamukset | Käytetyn asunnon virhe | Reklamaatio käytetyn asunnon kaupassa | Reklamaatioon vastaaminen | Hinnan alennus | Kaupan purku | Vahingonkorvaus | Riidan vaiheet

 

Uuden asunnon virhe

Uuden asunnon virheet on määritelty asuntokauppalain 4 luvussa. Uudessa asunnossa on laatuvirhe mm. jos rakentamista ei ole suoritettu hyvän rakentamistavan mukaisesti tai ammattimaisesti ja huolellisesti, taikka jos se ei vastaa rakentamisaikaisissa säännöksissä ja määräyksissä esitettyjä vaatimuksia. Asunnossa on virhe myös, jos sen ominaisuuksista aiheutuu tai voidaan perustellusti olettaa aiheutuvan haittaa terveydelle, tai jos asunto ei muuten vastaa sitä, mitä asunnonostajalla yleensä on sellaisen asunnon kaupassa perusteltua aihetta olettaa.

Tiedonantovirhe on kyseessä mm. silloin, jos asunto ei vastaa myyjän ennen kauppaa antamia tietoja tai jos ostajalle on jätetty antamatta tietoja, jotka olisi pitänyt antaa, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Virheellinen tieto voi koskea esim. rakennusmateriaaleja.

Asunnon virheellisyyttä arvioidaan sen perusteella, millainen asunto on ominaisuuksiltaan vaaranvastuun siirtyessä ostajalle eli yleensä asunnon hallinnan siirtyessä ostajalle. Myyjä vastaa virheestä, joka asunnossa on ollut tänä ajankohtana, vaikka virhe ilmenisi vasta myöhemmin.

Kaupan kohteessa on taloudellinen virhe, jos myyjä on antanut virheellistä tai harhaanjohtavaa tietoa asuntoon liittyvistä taloudellisista velvoitteista tai vastuista, kuten yhtiövastikkeesta tai yhtiölainaosuudesta, tai yhtiön taloudellisesta tilasta, taikka jättänyt kertomatta em. seikoista, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Jos asunto myydään rakentamisvaiheessa, kohteessa on taloudellinen virhe myös, jos asuntoyhteisön taloudellinen tila on rakentamisvaiheen päättyessä heikompi kuin voimassa oleva taloussuunnitelma edellyttää.

Kaupan kohteessa on oikeudellinen virhe mm., jos sivullinen omistaa sen tai osan siitä taikka jos sivullisella on siihen pantti- tai muu oikeus, josta ei ole sovittu. Käytännössä tällaiset virheet ovat harvinaisia.

 

Uuden asunnon virheestä ilmoittaminen

Uuden asunnon myyjän on järjestettävä vuositarkastus, jossa todetaan asunnoissa ja kiinteistön muissa osissa ilmenneet virheet. Vuositarkastus on toimitettava aikaisintaan 12 kuukautta ja viimeistään 15 kuukautta sen jälkeen, kun rakennus tai lisää rakennetut asunnot on hyväksytty käyttöönotettavaksi.

Jos ostaja ei ole vuositarkastuksen yhteydessä ilmoittanut virheestä, vaikka hänen olisi pitänyt havaita virhe viimeistään vuositarkastuksessa, hän menettää oikeutensa vedota virheeseen. Jos virhettä ei ole voinut havaita vuositarkastuksessa, ostajan on ilmoitettava virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän on havainnut virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Laissa säädetyissä poikkeustapauksissa em. määräaikoja ei sovelleta.

Virheestä ilmoitetaan myyjälle tai sille, joka on rakentamista koskevan sopimuksen nojalla velvollinen vastaamaan virheen korjaamisesta myyjän lukuun.

Pääsääntöisesti ostajan on reklamoitava oman asuntonsa ja muiden ostajan kunnossapitovastuulle kuuluvien rakenteiden virheistä. Jos virhe ilmenee asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvassa kiinteistön osassa, yhtiöllä on ostajan sijasta oikeus vedota virheeseen. Ostajan tulisi ilmoittaa tällaisista virheistä asuntoyhtiölle. Ostaja saa tietyissä tilanteissa vedota myös itse tällaiseen virheeseen. 

Asianajajamme avustavat uuden asunnon virheisiin liittyvissä riitatilanteissa niin ostajia, asunto-osakeyhtiöitä kuin myyjiäkin.

 

Uuden asunnon virheen seuraamukset

Ostajalla on oikeus vaatia, että virhe korjataan tai muuten oikaistaan ilman, että hänelle aiheutuu siitä kustannuksia. Myyjällä on oikeus torjua oikaisuvaatimus, jos virheen oikaisemisesta aiheutuvat kustannukset olisivat kohtuuttoman suuret verrattuna virheen merkitykseen ostajalle. Vaikka ostaja ei vaatisi virheen oikaisemista, myyjä saa omalla kustannuksellaan suorittaa tällaisen oikaisun, jos hän viipymättä tarjoutuu tekemään sen. 

Virheen oikaisu on suoritettava kohtuullisessa ajassa siitä, kun ostaja on ilmoittanut virheestä. Ennen vuositarkastusta havaitun virheen korjaaminen voidaan kuitenkin lykätä tehtäväksi viipymättä vuositarkastuksen jälkeen, jos lykkäyksestä ostajalle aiheutuva haitta on vähäinen eikä muutenkaan ole erityistä syytä, jonka vuoksi korjaamiseen olisi ryhdyttävä aikaisemmin. 

Jollei virheen oikaisu tule kysymykseen tai jollei oikaisua suoriteta tai jos on painavia syitä olettaa, ettei oikaisua tulla suorittamaan kohtuullisessa ajassa, ostajalla on oikeus vaatia virhettä vastaavaa tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuullista hinnanalennusta. Jos sopimusrikkomus on olennainen, ostajalla on oikeus purkaa kauppa

Ostajalla on lisäksi oikeus korvaukseen vahingosta, jonka hän kärsii asunnon virheen vuoksi. Välillisen vahingon myyjä on kuitenkin velvollinen korvaamaan vain, jos virhe tai vahinko johtuu huolimattomuudesta hänen puolellaan.

 

Käytetyn asunnon virhe

Käytetyn asunnon virheet on määritelty asuntokauppalain 6 luvussa. Yleisin käytetyn asunnon virhe on ns. salainen virhe, josta niin ostaja kuin myyjäkään eivät ole tienneet ennen kauppaa. Asunnossa on virhe, jos se on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, sen ikä, alueella tavanomainen varustetaso, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset sekä muut seikat. Tyypillinen salainen virhe on asunnon rakenteissa oleva kosteus- tai mikrobivaurio.

Tiedonantovirhe on kyseessä silloin, jos asunto ei vastaa myyjän antamia tietoja tai myyjä on jättänyt kertomatta jostakin asuntoa koskevasta seikasta, ja tämän voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Tiedonantovirhe on kyseessä, jos esim. myyjä on jättänyt kertomatta tietämistään vaurioista. Myös mm. väärin ilmoitettu pinta-ala voi olla tiedonantovirhe.

Taloudellinen virhe on kyseessä, jos ostaja on saanut virheellistä tai puutteellista tietoa asunnon omistamiseen tai käyttöön liittyvistä taloudellisista velvoitteista tai vastuista, kuten yhtiövastikkeesta tai osakkeisiin kohdistuvasta lainaosuudesta tai yhtiön taloudellisesta tilasta.

Asunnossa voi olla salainen taloudellinen virhe, jos asunnon omistamiseen tai käyttämiseen liittyvät taloudelliset velvoitteet tai vastuut ovat asunnossa tai kiinteistön muissa osissa kaupanteon jälkeen ilmenneen odottamattoman vian tai puutteen vuoksi osoittautuneet merkittävästi suuremmiksi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää. Esimerkiksi yhtiössä kaupan jälkeen ilmenevät laajat rakenteelliset mikrobivauriot ja niistä aiheutuva kallis korjaustarve voi olla tällainen virhe. Kaikki taloyhtiön kalliitkaan korjaustarpeet eivät ole virheitä, vaan korjaustarpeen on liityttävä odottamattomaan vikaan tai puutteeseen.

Kaupan kohteessa on oikeudellinen virhe mm., jos sivullinen omistaa sen tai osan siitä taikka jos sivullisella on siihen pantti- tai muu oikeus, josta ei ole sovittu. Käytännössä tällaiset virheet ovat harvinaisia.

 

Reklamaatio käytetyn asunnon kaupassa

Jos ostaja havaitsee virheen tai epäilee virhettä, ostajan on toimittava aktiivisesti ja huolellisesti. Virhettä kannattaa selvittää viipymättä rakennusalan asiantuntijoiden avulla. On tärkeää käyttää asiaan perehtynyttä asiantuntijaa.

Asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n mukaan ostaja menettää oikeutensa vedota virheeseen, jos hän ei ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan kohtuullisen ajan kuluessa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Kohtuulliseen reklamaatioaikaan sisältyy se, että ostaja ehtii tutkia havaitsemaansa seikkaa ja tarvittaessa neuvotella asiantuntijan kanssa siitä, oikeuttaako puute vaatimuksiin. Kohtuullinen aika reklamoida on yleensä vähintään muutamia kuukausia.

Kuitenkin virheestä ja vaatimuksista on ilmoitettava viimeistään 2 vuoden kuluessa asunnon hallintaoikeuden luovutuksesta. Enimmäisaikaa ei sovelleta, jos myyjä on elinkeinonharjoittaja. Lisäksi em. määräaikoja ei sovelleta eräissä asuntokauppalaissa säädetyissä poikkeustapauksissa.

Reklamaatiossa eli virheilmoituksessa ostajan on ilmoitettava myyjälle kaupan kohteen virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan. Reklamaatiosta tulee ilmetä, millä tavoin kaupan kohde on virheellinen, ja mitä ostaja virheen perusteella vaatii. Reklamaatio on aina syytä tehdä kirjallisesti ja toimittaa myyjälle siten, että pystyy tarvittaessa todistamaan reklamaation tapahtuneen oikea-aikaisesti. Myyjälle tulee varata tilaisuus perehtyä väitettyihin virheisiin.

Käänny asianajajiemme puoleen sen selvittämiseksi, onko havaitsemasi seikka mahdollisesti myyjän vastuulle kuuluva virhe, miten asiaa tulisi selvittää ja mitä myyjältä voi virheen perusteella vaatia. Avustamme reklamaation laatimisessa ja neuvomme asian selvittämisessä ja asiantuntijan valinnassa. 

 

Reklamaatioon vastaaminen

Kun asunnon myyjä saa ostajalta reklamaation asunnon virheestä, myyjällä on oikeus perehtyä väitettyihin virheisiin paikan päällä, jotta hän voi osallistua asian selvittelyyn ja ottaa kantaa ostajan vaatimuksiin. Yleensä myyjä hankkii oman rakennusteknisen asiantuntijan, joka käy kohteessa arvioimassa ilmoitettuja virheitä ja mahdollisten virheiden korjauskustannusten määrää.

Mikäli olet saanut ostajalta reklamaation ja vaatimuksen hinnanalennuksesta tai asuntokaupan purkamisesta, ota yhteyttä asianajajiimme. Asianajaja arvioi, ovatko ostajan vaatimukset oikeudellisesti perusteltuja ja onko ostaja täyttänyt ennakkotarkastusvelvollisuutensa ja reklamaatiovelvollisuutensa. Vastaamme puolestasi reklamaatioon ja avustamme tarvittaessa myös rakennusteknisen asiantuntijan valinnassa. On tärkeää käyttää aihepiiriin perehtynyttä asiantuntijaa. 

 

Hinnanalennus

Asunnon virheen yleisin seuraamus on hinnanalennus. Ostajalla on virheen perusteella oikeus virhettä vastaavaan tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuulliseen hinnanalennukseen. Käytetyn asunnon kaupassa ostajalla ei ole oikeutta vaatia virheen korjaamista eikä myyjällä ole oikeutta virheen korjaamiseen, ellei toisin sovita.

Oikeuskäytännössä hinnanalennuksen määrän arvioinnin lähtökohtana on useimmiten pidetty virheen välttämättömiä korjauskustannuksia, joista vähennetään korjauksesta mahdollisesti aiheutuva ns. tasonparannus. Tasonparannus on yleensä suurempi vanhoissa rakennuksissa ja remontoimattomissa asunnoissa. Jos vaurion tai virheen korjaaminen kuuluu taloyhtiön kunnossapitovastuulle, hinnanalennuksessa huomioidaan ostajan osuus näistä kustannuksista.

Ota asianajajiimme yhteyttä selvittääksesi, mitä voit ostajana vaatia virheen perusteella, tai mitä sinun pitäisi myyjänä vastata ostajan esittämiin vaatimuksiin.

 

Kaupan purku

Ostajalla on oikeus purkaa kauppa, jos virheestä aiheutuu hänelle olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena. Asuntokaupan purkukynnys on korkea. Taloyhtiön rakennuksissa ja rakenteissa olevat korjaustarpeet kuuluvat pääsääntöisesti taloyhtiön korjausvastuulle ja sitä kautta kustannukset jakautuvat kaikille taloyhtiön osakkaille. Yksittäiselle osakkaalle aiheutuva korjauskustannus on harvoin niin suuri, että virhe olisi olennainen.

Jos kauppa puretaan, kauppahinta palautetaan ostajalle ja asunto palautetaan myyjälle. Jos ostaja on saanut asunnosta merkittävää tuottoa tai hyötyä (esim. asumishyötyä), hänen on maksettava siitä myyjälle kohtuullinen korvaus. Jos ostaja on pannut asuntoon tarpeellisia tai hyödyllisiä kustannuksia (esim. remontoinut asuntoa), myyjän on kaupan purkamisen yhteydessä maksettava niistä ostajalle kohtuullinen korvaus.

Ota asianajajiimme yhteyttä selvittääksesi, onko sinulla ostajana mahdollisuuksia kaupan purkuun, tai miten sinun myyjänä kannattaa suhtautua ostajan esittämään kaupanpurkuvaatimukseen.

 

Vahingonkorvaus

Ostajalla on oikeus korvaukseen vahingosta, jonka hän kärsii asunnon virheen vuoksi, jollei myyjä osoita, ettei virhe johdu huolimattomuudesta hänen puolellaan. Oikeutta vahingonkorvaukseen ei ole, jos kyseessä on salainen virhe.

Vahingonkorvaus tulee kyseeseen esim. silloin, jos myyjä on jättänyt kertomatta ostajalle tiedossaan olevista vaurioista tai vioista, tai jos myyjä on itse aiheuttanut asuntoon vaurioita tekemällä remontin virheellisesti. Korvattavaksi voivat tulla esim. sijaisasunnon vuokrakulut, tutkimuskulut tai irtaimiston pilaantumisvahingot. Korvausvelvollisuus edellyttää, että myyjän huolimattoman menettelyn ja aiheutuneen vahingon välillä on syy-yhteys.

 

Riidan vaiheet

Suuri osa asuntokaupan virhetilanteista ratkaistaan sovinnollisesti ilman oikeudenkäyntiä.  Kun ostaja on ilmoittanut virheestä myyjälle ja myyjä vastannut reklamaatioon, asianajajamme selvittää, onko asiassa sovintomahdollisuuksia. Sovintoratkaisu on monesti edullisempi vaihtoehto kuin pitkä oikeusprosessi. Parhaaseen tulokseen pääsee, kun käyttää alusta asti apuna asianajajaa. 

Jos asiaa ei sovita, ostaja voi saattaa asian riita-asiana käräjäoikeuden ratkaistavaksi. Avustamme sekä ostajia että myyjiä tällaisissa oikeudenkäynneissä ympäri Suomen.  Käräjäoikeuden tuomiosta on mahdollista valittaa hovioikeuteen, jos hovioikeus myöntää valitukselle jatkokäsittelyluvan. Hovioikeuden tuomiosta voi edelleen hakea valituslupaa korkeimmalta oikeudelta, mutta valitusluvan saa hyvin harvoin. 

Sovintoa voi hakea myös tuomioistuinsovittelussa, jossa käräjätuomari toimii riita-asian sovittelijana ja pyrkii saamaan asianosaiset sopimaan asian.

Asunnon virheestä voi valittaa myös Kuluttajariitalautakunnalle. Lautakunnan ratkaisu ei kuitenkaan ole oikeudellisesti velvoittava päätös, vaan suositus.

Asianajajamme arvioivat, mikä on asiakkaan kannalta paras etenemistapa kussakin tapauksessa.

 

 


Jaa sivu somekanavissasi: