Asunnon ostajan ja myyjän tietopankki

Asianajotoimisto Alfa Oy

Tämä on Asianajotoimisto Alfan talojuristien blogi, jota kirjoittavat asianajajat Tiina Koskinen-Tammi ja Leena Laurila.

Korkein oikeus: kiinteistökaupan sisältävä sovinto on tehtävä määrämuodossa

Korkeimman oikeuden ennakkopäätös 2020:75 käsitteli lainvoimaisen, tuomioistuimen vahvistaman sovinnon purkamista tilanteessa, jossa sovinto sisälsi sopimuksen kiinteistökaupan tekemisestä tulevaisuudessa.

Asiassa oli kyse irtaimen kaupan purkamista koskevasta riita-asiasta, jossa A Oy ja B Oy olivat kanteissaan puolin ja toisin esittäneet elementtitoimitusta koskevia vaatimuksia. Riita-asia oli siirretty tuomioistuinsovitteluun, jossa osapuolet olivat tehneet sovintosopimuksen, jonka mukaan A Oy ostaa B Oy:ltä muun ohella tontin tiettyyn päivämäärään mennessä. Sovinnon sisältö oli ollut seuraava:

”A Oy ostaa B Oy:ltä tontin ja sille toimitetut konehallirakennuksen elementit laitteistoineen ja liittymineen osoitteessa Varastokatu 7, 38360 Sastamala. A maksaa B:lle 133 750 euroa. Kauppa toteutetaan 31.1.2019 mennessä. Kaupan toteutumisen ja hinnan maksun jälkeen 5.1.2017 osapuolten välinen elementtitoimitussopimus katsotaan puretuksi.”

Käräjäoikeus oli vahvistanut em. sovinnon, joka jäi lainvoimaiseksi.

A Oy haki Korkeimmalta oikeudelta käräjäoikeuden sovinnon vahvistamista koskevan ratkaisun purkamista (ns. ylimääräinen muutoksenhakukeino). A Oy vetosi siihen, että vahvistetussa sovinnossa oli tosiasiassa kyseessä kiinteistön kaupan esisopimus, jota ei ollut mahdollista tehdä pätevästi ilman maakaaren määrämuotoa, ts. kirjallisesti, osapuolten allekirjoittamana sekä julkisen kaupanvahvistajan vahvistamana. Lisäksi A Oy oli vaatinut, että käräjäoikeuden vahvistama sovinto puretaan myös sillä perusteella, että B Oy oli tuomioistuinsovittelussa jättänyt kertomatta A Oy:lle tiettyjä kiinteistöön liittyviä seikkoja.

Maakaaren 2 luvun 1 §:n 1 momentin mukaan kiinteistön kauppa on tehtävä kirjallisesti. Myyjän ja ostajan tai heidän asiamiehensä on allekirjoitettava kauppakirja. Kaupanvahvistajan on vahvistettava kauppa kaikkien kauppakirjan allekirjoittajien läsnä ollessa. Kauppakirjasta on saman pykälän 3 momentissa säädetyin tavoin käytävä ilmi luovutustarkoitus, luovutettava kiinteistö, myyjä ja ostaja sekä kauppahinta ja muu vastike. Pykälän 4 momentin mukaan kauppa ei ole sitova, ellei sitä ole tehty ko. pykälässä säädetyllä tavalla. Maakaaren 2 luvun 7 §:n 2 momentin mukaan esisopimus on tehtävä saman luvun 1 §:ssä säädetyllä tavalla ja siitä on muutoinkin soveltuvin osin voimassa, mitä kiinteistön kaupasta säädetään.

Korkein oikeus oli aiemmassa ennakkoratkaisussaan KKO 2015:80 todennut, että kiinteistön kaupan ja sen esisopimuksen muotovirhe on otettava viran puolesta huomioon.

Korkein oikeus katsoi, että sovintosopimuksessa oli ollut kysymys kiinteistön kaupan esisopimuksesta, jota ei ollut tehty maakaaren 2 luvun 1 ja 7 §:ssä säädetyssä määrämuodossa. Korkein oikeus katsoi, että käräjäoikeuden ratkaisu oli perustunut ilmeisesti väärään lain soveltamiseen, kun käräjäoikeus ei ollut ottanut muotovirhettä viran puolesta huomioon ja jättänyt lain vastaista sopimusta vahvistamatta. Korkein oikeus purki käräjäoikeuden sovinnon vahvistamista koskevan ratkaisun ja palautti alkuperäisen irtaimen kaupan purkamista koskevan asian käräjäoikeuden käsiteltäväksi.

Kommentti

Tuomioistuinsovittelussa ei useinkaan sovita kiinteistön kaupasta, jolloin ennakkoratkaisun suora soveltamisala jää hyvin rajalliseksi. Kiinteistökauppariidan tuomioistuinkäsittelyssä ja -sovittelussa sen sijaan on yleensä esillä hinnanalennuksesta tai kiinteistökaupan purkamisesta sopiminen. Sopimus kiinteistökaupan purkamisesta tulee maakaaren 2 luvun 5 §:n mukaan tehdä samassa maakaaren mukaisessa määrämuodossa kuin kiinteistökauppa. Ennakkoratkaisun perusteella jää vielä epäselväksi, tuleeko kiinteistökaupan purkaminen sovinnolla tuomioistuimessa tehdä maakaaren mukaisessa muodossa, ts. kaupanvahvistajaa käyttäen. Tähän saakka kiinteistökauppoja on purettu tuomioistuimen vahvistamalla sovintosopimuksella ilman kaupanvahvistajaa. 

Tuleeko sovitteluistuntopäivänä varata kaupanvahvistaja saapuville tuomioistuimeen siltä varalta, että sovintona päädyttäisiin kaupan purkamiseen? Tai jätetäänkö sovitteluistunnossa asia kesken siten, että asianosaiset hoitavat kaupanpurkusovinnon ”paperiasiat” istunnon jälkeen ja tuomioistuin kaupanvahvistajan vahvistaman kaupanpurun jälkeen vahvistaisi sen sovinnoksi kyseisessä asiassa?

Yleensä kiinteistökaupan purkaminen sovinnolla edellyttää joka tapauksessa rahoitus- ja muita etukäteisjärjestelyjä, panttikirjojen siirtoa ja purun yksityiskohdista sopimista, jolloin yksityiskohtien sopiminen on joka tapauksessa helpompaa muualla kuin paikan päällä tuomioistuimen istunnossa. Tällöin tilanteet, joissa em. kysymyksiä joudutaan käytännössä pohtimaan, voivat olla harvoja.

Jos oikeudessa vireillä olevan kiinteistökauppariidan osapuolet päätyvät sovintoon kaupan purkamisesta, on varminta allekirjoittaa purkusopimus kaupanvahvistajan läsnäollessa, ja sen jälkeen pyytää tuomioistuinta vahvistamaan sovinnon asiassa.

<< Palaa edelliselle sivulle


Jaa sivu somekanavissasi: