Asunnon ostajan ja myyjän tietopankki

Asianajotoimisto Alfa Oy

Tämä on Asianajotoimisto Alfan talojuristien blogi, jota kirjoittavat asianajajat Tiina Koskinen-Tammi ja Leena Laurila.

Rakennuksen iän merkitys kiinteistökauppariidassa

Edellisessä blogikirjoituksessa (linkki) käsiteltiin rakennuksen teknistä käyttöikää ja kiinteistön kauppaa. Usein tämä asia on esillä myös kiinteistökauppariidassa. Rakennuksen ja sen rakenteiden iällä ja teknisellä käyttöiällä on monessa mielessä merkitystä riitatilanteen tulkinnoissa ja ratkaisussa.

Ostajan perustellut odotukset

Rakennuksen ja sen rakenteiden ikä ja tehdyt peruskorjaukset vaikuttavat ostajan perusteltuihin odotuksiin kiinteistön kaupassa. Perustelluilla odotuksilla taas on merkitystä arvioitaessa sitä, onko kaupan kohteessa myyjän vastuulla oleva merkittävä salainen virhe, ts. poikkeaako kohde merkittävästi ostajan perustelluista odotuksista. Jos käyttöikänsä päässä oleva rakenne todetaan vaurioituneeksi, ei se esim. kosteusvaurion aiheuttaman korjaustarpeen johdosta poikkea siitä, mitä muutenkin olisi ollut jo rakenteen iän perusteella odotettavissa (rakenteen korjaus).

Joskus vaikeissa hometaloriidoissa ajaudutaan väittelemään siitä, onko kaupan kohteen tekninen käyttöikä ollut jo kaupantekoaikaan kulunut loppuun tai pian umpeutumassa. Myyjäosapuoli voi näin esittää, että laajoistakaan vaurioista huolimatta kohde ei merkittävästi poikkea perustelluista odotuksista, koska (lähes) koko rakennuksen rakennusosien käyttöikä on jo lopussa. Ostaja taas väittää, että kohdetta ei ole sillä tiedolla eikä varsinkaan käyttöiän päättymässä olemista vastaavalla kauppahinnalla ole ostettu. Tätä kysymystä lienee syytä tarkastella kunkin jutun kokonaisuus huomioon ottaen, eikä yksiselitteistä näkökantaa siihen voi ottaa, että jompikumpi väite olisi aina oikea.

Tasonparannus

Rakennuksen ja sen rakenteiden käyttöikä liittyvät myös vaurioiden korjaamisesta aiheutuvan tasonparannuksen arviointiin. Tasonparannus ja käyttöiän pidennys ovat kysymyksiä, jotka on otettava huomioon hinnanalennuksen määrää arvioitaessa. Tasonparannuksen huomioiminen liittyy perimmiltään vahingonkorvausoikeudelliseen periaatteeseen nimeltä rikastumiskielto. Sen mukaan vahingonkärsijä ei saa vahingon myötä tulla parempaan asemaan (ts. rikastua) kuin ilman vahingon tapahtumista. Kun vanhojen rakenteiden vauriot korjataan uusilla materiaaleilla (ja kenties uusilla rakennustavoillakin), rakenteesta tulee parempi kuin mitä se on ollut kaupantekohetkellä. Jos myyjä hyvittäisi koko korjauskustannuksen ostajalle, ostaja saisi myyjän kustannuksella paremman rakenteen/rakennuksen kuin mistä teki kaupan. Mitä vanhemmasta talosta ja sen rakenteista on kyse, sitä enemmän jutun lopputulokseen vaikuttaa virheen korjauksesta aiheutuva tasonparannus. 

Kysymys tasonparannuksesta on helppo ymmärtää kuluvien pintamateriaalien ja sellaisten rakenteiden osalta, joille on määritelty käyttöikä ja jotka tavanomaisesti aika ajoin peruskorjataan/remontoidaan. Esim. märkätiloissa on varsin ymmärrettävää, että yli 20 vuotta vanha kylpyhuone on jo hyvin pitkällä teknistä käyttöikäänsä ja jos se remontoidaan, aiheutuu merkittävää tasonparannusta, koska tilan käyttöikä alkaa uudelleen alusta.

Sen sijaan sellaisten rakenteiden osalta, joiden käyttöikä pitäisi olla sama kuin koko rakennuksen käyttöikä ts. joita ei rakennuksen käyttöiän aikana jouduta uusimaan, voi kysymys olla vaikeampi. Esimerkiksi rakennuksen runkorakenteet (kantavat seinät, välipohja, yläpohja) on merkitty KH-kortin taulukossa siten, että niiden käyttöikä on sama kuin rakennuksen käyttöikä.

Ovatko esim. runkorakenteet sitten ikuisia? Pidentyykö kuitenkin esimerkiksi valesokkelisen rakennuksen käyttöikä kun valesokkeli korjataan siten, että rakenne muutetaan toisenlaiseksi eli riskittömämmäksi kuin mitä valesokkelirakenne on ollut?

Korkein oikeus otti viime vuosikymmenellä ennakkoratkaisussa 2004:78 kantaa sellaisten rakenteiden korjaamisesta aiheutuvaan tasonparannukseen, joita ei rakennuksen keskimääräisen elinkaaren puitteissa normaalisti jouduta uusimaan. Tasonparannus liittyi tässäkin tapauksessa hinnanalennuksen määrän arviointiin. Korkeimman oikeiden tuolloisen argumentoinnin mukaan lähtökohtaisesti vanhojen rakenteiden korvaaminen uusilla, nykyisten rakentamista koskevien määräysten mukaisilla rakenteilla merkitsee rakennuksen teknisen käyttöiän pidentymistä ja rakennuksen asumisviihtyisyyden parantumista. Tämä korottaa rakennuksen arvoa. Korjaustoimenpiteiden aiheuttamaa arvonnousua on kuitenkin arvioitava rakennusta kokonaisuutena tarkastellen. Mikäli tarpeelliset korjaustyöt koskevat sellaisia rakenteita, joita ei rakennuksen keskimääräisen elinkaaren puitteissa normaalisti jouduta uusimaan, ei näiden korjaustöiden suorittaminen korkeimman oikeuden mukaan korota rakennuksen arvoa eikä pidennä rakennuksen käyttöikää vastaavanlaisesta kunnossa olevasta rakennuksesta.

Kyseisessä tapauksessa kysymys oli ollut omakotitalon salaojituksen, perustusten täyttöön käytetyn maa-aineksen sekä osin seinärakenteiden uusimisesta. Nämä kaikki olivat olleet korkeimman oikeuden mukaan sellaisia rakenteita, joiden voidaan edellyttää kestävän omakotitalon koko elinkaaren ilman että niitä joudutaan välillä uusimaan. Vaikka mainitut rakenteet olikin tapauksessa uusittu, omakotitalon käyttöiän ei voitu katsoa pidentyneen tai laatutason parantuneen siitä, mitä se olisi ollut, mikäli nämä rakenteet olisi alun pitäen rakennettu tuolloin voimassa olleiden rakentamista koskevien määräysten mukaisesti. Näin ollen ostajat eivät olleet korkeimman oikeuden mukaan saaneet hovioikeuden päätöksessä selostettujen korjaustöiden suorittamisesta sellaista hyötyä, joka olisi tullut ottaa huomioon kauppahinnan alennuksen määrää arvioitaessa. Tapauksessa rakennus oli rakennettu v. 1982, remontoitu kokonaisuudessaan v. 1988 ja riidanalainen kauppa oli tapahtunut v. 1998. Rakennus ei ollut vielä tuolloin ikivanha (16 vuotta vanha), eikä kyse ollut vuosikymmeniä vanhoista rakenteista.

Kuten edellisessä blogikirjoituksessa todettiin, salaojajärjestelmälle on määritelty KH-kortissa tekninen käyttöikä, toisin kuin KKO arvioi edellä. Tämän päivän tietämyksellä voi todeta, että korkeimman oikeuden päätelmä ei ehkä aivan tavoita käyttöiän käytännön luonnetta ja merkitystä jokaiseen kiinteistökauppariitaan soveltuvasti. Erityisesti vasta em. ennakkoratkaisun antamisen jälkeen ovat yleiseen tietoisuuteen nousseet riskirakenteet. Niiden vaurioiduttua ne korjataan toisenlaiseksi kuin aiempi riskejä sisältävä rakenne, jolloin koko rakennustapa on erilainen kuin alun perin toteutettu rakenne. Lisäksi, jos kaupan kohteena on ollut useita vuosikymmeniä vanha rakennus, tulisi myös tarkastella rakennuksen odotettavissa olevaa, jäljellä olevaa käyttöikää kaiken sen tiedon perusteella, miten rakennusta ja sen järjestelmiä on huollettu ja mahdollisesti peruskorjattu.   

Mielestäni hyvin voidaan kyseenalaistaa esim. se näkemys, että valesokkelin korjaaminen ja samalla sen muuttaminen toisenlaiseksi rakenteeksi ei aiheuttaisi lainkaan tasonparannusta, kun kyse on rakennuksen runkorakenteesta. Korjattuna valesokkelirakenteen riskit vähenevät ja rakenteen laatu on siten rakennusaikaista rakennetta parempi, mutta tasonparannuksen euromäärää on hyvin vaikea arvioida millään objektiivisella mittarilla. 

<< Palaa edelliselle sivulle


Jaa sivu somekanavissasi: