Asunnon ostajan ja myyjän tietopankki

Asianajotoimisto Alfa Oy

Tämä on Asianajotoimisto Alfan talojuristien blogi, jota kirjoittavat asianajajat Tiina Koskinen-Tammi ja Leena Laurila.

Kuluvien rakennusosien juridiikkaa

Voiko kylpyhuoneen vaurioista saada hinnanalennusta myyjältä?

Kiinteistökauppariidan lopputulokseen vaikuttaa useita juridisia kysymyksiä. Nämä seikat voivat vaikuttaa keskenään päinvastaisiin suuntiin (joko kantajan vaatimusten hyväksymisen puolesta tai sitä vastaan). Kun lopputulos on monen eri suuntiin vaikuttavan asian summa, on lopputuloksen ennakoiminen monesti vaikeaa. Näin on yleensä. Poikkeuksellisesti joskus kuitenkin monet juridiset argumentit johtavat vahvasti samaan suuntaan. Tällöin löytyy monta juridista perustetta sille, miksi virheet niin sanotusti "kuuluvat myyjän vastuulle" tai päin vastoin "eivät kuulu myyjän vastuulle", ts. ostajan niiden perusteella esittämät vaatimukset menestyvät tai eivät menesty. 

Hyvä esimerkki virheperusteista, joiden kohdalla moni asia viittaa vaatimuksen perusteettomuuteen, on ikääntyneiden kuluvien rakennusosien virheet tai vauriot. Käsittelin eri rakennusosien teknisiä käyttöikiä aiemmassa blogikirjoituksessa.

Kylpyhuone pintamateriaaleineen on ehkä tyypillisin ja helposti ymmärrettävä tila, joka ”kuluu” käytössä ja materiaalien ikääntyessä. Kylpyhuoneen tekninen käyttöikä kuluu loppuun tilan ikääntyessä. Rakennustiedon KH-kortin 90-00403 "Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot" mukaan märkätilojen normaalissa rasitusluokassa muovimaton käyttöikä on 20 vuotta, laatan ja kosteussulkusivelyn 15 vuotta, laatan sekä bitumivedeneristeen tai massamaisen vedeneristeen 30 vuotta. 

Vedeneristysmateriaalit ovat viime vuosikymmeninä kehittyneet. Muutama vuosikymmen sitten eristämiseen käytettyjä aineita ei enää käytetä ja niitä ei edes saa enää käyttää. Nykyisiä edeltäneet kosteutta koskevat rakentamismääräykset ja ohjeet (C2) annettiin v. 1998 ja ne tulivat voimaan vuonna 1999. Tätä ennen ei edellytetty käytettävän ns. nykyaikaisia vedeneristeitä. Selvää on, että ennen v. 1998 rakentamismääräyksiä tehdyt kylpyhuoneet ovat nyt käyttöikänsä päässä tai ainakin sen loppupuolella. Niiden uusimistarve ei ole kiinteistön virhe, vaikkei suoranaisia vaurioita ilmenisikään. Tähän lopputulokseen voidaan tulla oikeastaan kolmen eri juridisen elementin kautta:

1. Salaisen virheen merkittävyyskynnys ei ylity, jos vanhassa kylpyhuoneessa todetaan vaurioita. Kaupan kohde ei vaurioiden johdosta merkittävästi poikkea ostajan perustelluista odotuksista. Vaikka vauriosita ei ennen kaupantekoa olisikaan tietoa, olisi kylpyhuone jo pelkän ikänsä perusteella uusimistarpeessa. Kun kylpyhuonetta saneerataan, ei yleensä pelkkien pintojen vaihtaminen riitä, vaan usein myös jonkin verran rakenteita täytyy korjata. Vaurioiden ulottuminen jossain määrin rakenteisiinkaan ei todennäköisesti muuta arviota.

2. Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus: ostajan voidaan katsotaan omien havaintojensa ja tilan iästä saamansa tiedon perusteella tienneen ennen kaupantekoa, että kylpyhuone on tai ainakin voi olla jo uusimisen tarpeessa. Tällöin ostajalla ei ole oikeutta vedota virheenä kylpyhuoneen uusimis-/korjaustarpeeseen.

3. Vanhan kylpyhuoneen uusimisesta aiheutuu 100 %:n tasonparannus. Jos katsottaisiin, että kyseessä kuitenkin on virhe, hinnanalennuksen määrässä huomioitaisiin se, että tilan tekninen käyttöikä on täyttynyt. Kun korjaukset katsottaisiin kokonaan tasonparannukseksi, hinnanalennuksen määrä olisi nolla euroa.

Samankaltaista kolmen perusteen päällekkäisyyttä voi olla myös muiden ns. kuluvien rakennusosien kohdalla, kun niiden käyttöikä on jo lähes tai kokonaan loppuun kulunut. Kannattaa pitää tämä mielessä, vaikka ajatus iäkkäiden rakenteiden tai tilojen kohdalla olisikin, ettei itsellä ole aikeita heti kaupanteon jälkeen niihin kajota. Jos kuluvat rakenteet sen sijaan ovat vastikään uusittuja, on ostajan perusteltu odotus yleensä se, että ne kestävät käyttäikänsä mukaisesti vielä pitkään.

 

<< Palaa edelliselle sivulle


Jaa sivu somekanavissasi: