Asunnon ostajan ja myyjän tietopankki

Asianajotoimisto Alfa Oy

Tämä on Asianajotoimisto Alfan talojuristien blogi, jota kirjoittavat asianajajat Tiina Koskinen-Tammi ja Leena Laurila sekä lakimies Jari Koivuluoma.

Kosteus- ja mikrobivaurioiden korjaustavat oikeudessa

Tämä kirjoitus on lyhennelmä artikkelista, jonka kirjoitin Rakennusfysiikka-seminaarin seminaarijulkaisuun ja josta pidin esityksen seminaarissa 26.10.2021.

Kaksi vuotta sitten julkaistussa ympäristöministeriön uusitussa Kosteus- ja mikrobivaurioituneiden rakennusten korjausoppaassa todetaan, että kosteus- ja mikrobivaurioille on olemassa monta erilaista korjaustapaa. Korjausoppaan mukaan korjaussuunnittelussa on keskeistä aina tapauskohtaisesti määrittää soveltuvat korjaustavat, korjausten laajuus ja korjausten perusteellisuus. Korjausoppaassa on esitetty periaateratkaisuja korjausvaihtoehdoista monille tyypillisille riskirakenteiden vaurioille. Oppaassa on todettu, että korjausten ensisijaisena tavoitteena on poistaa kosteus- ja mikrobivaurioista tai muista sisäilman epäpuhtauksista aiheutuva terveyshaitta. Oppaan mukaan terveyshaitan poistaminen voi edellyttää vaurioituneen rakenteen purkamista ja uusimista, mutta toisinaan rakenteen vaurioitumiseen johtaneen tekijän poistaminen ja epäpuhtauksien pääsyn estäminen sisäilmaan rakenteita tiivistämällä voivat olla riittäviä toimenpiteitä.

Kosteus- ja mikrobivaurioiden korjaustavasta päättää käytännössä rakennuksen omistaja omien preferenssiensä mukaan. Korjausaikaan voimassa olevat rakentamismääräykset ja korjauksen mahdollisesti vaatima rakennuslupa voivat rajoittaa jonkin korjaustavan käyttöä tai estää jonkin korjaustavan käytön. Esim. 1970-luvun omakotitalon valesokkelin vaurioita ei korjata tänä päivänä vain uusimalla materiaaleja ja rakennetta entisenlaisiksi eli säilyttämällä kyseinen rakenne, vaikka se rakennuksen alkuperäiseen rakentamisaikaan on ollut tavanomainen tapa rakentaa. Nykyään myös pyrkimys vähähiilisyyteen ja rakentamisen ympäristövaikutukset sekä energiatehokkuuden tavoittelu vaikuttavat siihen, miten vaurioitunut rakennus päätetään korjata. Rakennuksen omistaja päättää siitä, minkä kriteerien perusteella ja millaisin painotuksin tekee päätöksen korjaustavasta mm. rakennuksen elinkaaren vaiheen huomioiden.

Kosteusvaurioiden korjaustavan juridinen merkitys

Kosteusvaurioiden korjaustavalla tai –tavoilla on juridista merkitystä silloin, kun rakennuksen kosteusvaurioihin liittyy jonkinlainen yksityisoikeudellinen riita. Kiinteistökauppariitatilanteessa ostaja esittää vaatimuksia kiinteistön myyjälle kiinteistön virheen perusteella. Kyse voi olla esimerkiksi omakotitalosta, varastorakennuksesta tai toimitilakiinteistöstä. Niiden kaikkien kauppaa ja virheitä säätelee maakaari, kun kaupan kohteena on rakennuksen lisäksi joko maapohja tai vuokraoikeus siihen.

Omakotitalon ostajan ja myyjän välisessä kiinteistökauppariidassa on käytännössä kyse useimmiten iäkkään rakennuksen kosteusvaurioista. Vaurioiden laatu ja laajuus, niiden korjaustapa ja korjauskustannukset liittyvät kiinteistön virhettä koskevassa, maakaareen perustuvassa riitajutussa kiinteistön juridisen virheen olemassaolon arviointiin sekä virheen oikeudenmukaisen seuraamuksen valintaan hinnanalennuksen ja kaupan purun välillä sekä päädyttäessä hinnanalennukseen virheen seuraamuksena, sen määrän määrittämiseen. Virheen seuraamuksilla hyvitetään kaupan kohteessa kaupantekohetkellä ollut virhe.

Riitajutussa arvioidaan ensin, täyttyykö jokin maakaaren 2:17 §:ssä määritelty kiinteistön laatuvirheperuste. Esim. luonteeltaan salaisen virheen ollessa kyseessä kaupan kohteen tulee sen johdosta poiketa merkittävästi ostajan perustelluista odotuksista, jotta myyjä olisi siitä vastuussa ostajalle. Jos ostajan perustellut odotukset eivät kaikkien käsillä olevien tekijöiden, kuten rakennuksen iän, kunnon ja kauppahinnan, perusteella ole kovin korkealla, eivät kosteusvauriot välttämättä merkitse edes salaisen virheen merkittävyyskynnyksen ylittymistä. Jos salaisen virheen merkittävyyskynnys ylitetään ja todetaan myyjän vastuun olevan käsillä, vaurioiden laatu, laajuus ja niihin läheisesti kietoutuvat vaurioiden korjaustapa ja sitä myöten korjauskustannusten määrä vaikuttavat virheen seuraamuksen valintaan. Perusseuraamus kiinteistön virheestä on hinnanalennus, ja vain jos virhe on olennainen, kauppa voidaan ostajan niin vaatiessa purkaa. Erilainen lopputulos seuraa todennäköisesti siitä, jos kyse on ympäri talon olevista vaurioista verrattuna sijainniltaan rajoittuneeseen, paikalliseen vaurioon, kuten myös saadaanko vaurion aiheuttama haitta poistettua tiivistämällä tai muuten pienillä ja edullisilla toimenpiteillä vai tuleeko vauriot korjata perusteellisesti ja rakenteita uusimalla, mikä myös maksaa enemmän.

Kun on olemassa useita erilaisia mahdollisia vaurion korjaustapoja, niistä esitetään yleensä myös oikeudenkäynnissä useampi kuin yksi näkemys. Ostajan käyttämä asiantuntija on yleensä sitä mieltä, että tarvitaan perusteellinen, laaja ja sitä kautta kallis korjaus, kun taas myyjän käyttämä asiantuntija katsoo, että kevyempi ja siksi edullisempi korjaustapa tai tiivistäminen riittää. Tällöin päädytään helposti ajattelemaan, että oikeudessa oltaisiin ratkaisemassa sitä, kumpi (tai kuka) asiantuntijoista on absoluuttisesti oikeassa, jolloin toinen asiantuntija taas olisi vastaavasti väärässä mielipiteessään. On hyvä tiedostaa, että kiinteistökauppariidassa ei haeta jutun juridisen arvioinnin pohjaksi absoluuttisesti ainoaa oikeaa tai välttämättä hienointa mahdollista korjaustapaa. Riitajutussa yleensä relevantti on sellainen korjaustapa, jota kohtuudella voidaan kyseisessä tapauksessa ajatella toteutettavaksi, kun taustalla on ajatus siitä, että myyjä on vastuussa korjauksen kustannuksista ostajalle (hinnanalennuksen muodossa) tai että välttämätön korjaustarve osoittautuu niin merkittäväksi, että kauppa tulee purkaa. Tässä arvioinnissa merkitystä on myös kyseiseen kiinteistökauppaan liittyneillä seikoilla, kuten rakennuksen iällä, kunnolla, siitä annetuilla tiedoilla ja kauppahinnalla.

Jos rakennus on myyty asumiskäyttöön ilman varaumia sen kunnon puutteista, tulisi virheiden korjaustavan olla sellainen, että sen johdosta rakennuksessa pystytään terveellisesti asumaan. Vanhempi rakennus on rakennettu yleensä vanhojen rakentamistapojen mukaan, joita ei enää käytetä, ja kun se korjataan, on se korjattava nykyisten määräysten edellyttämällä tavalla, mikä merkitsee yleensä tason paranemista kaupantekohetken rakennustapaan verrattuna. Voidaan kysyä, onko toisaalta vaatimattoman kuntoisen, vuosikymmenien ikäisiä perusrakenteita omaavan omakotitalon kaupassa mikrobivaurioiden selvittyä oikein määrittää myyjän vastuuta sen perusteella, että kaikki vaurioituneet rakenteet poistetaan ja uusitaan ja samalla muutetaan toisenlaiseksi sekä sen perusteella, että rakenteen tekninen käyttöikä samalla nollaantuu. Tässä arvioinnissa tehdään jokaisessa riitajutussa oikeudenmukaisuusarviointi ostajan ja myyjän oikeussuojan tarpeen ja oikeusaseman välillä.

Riita-asian tuomioistuinmenettelyyn liittyvä piirre on, että tuomioistuin ei hanki oma-aloitteisesti selvitystä vaurioiden korjaustavasta, vaan riita-asiassa asianosaisten on näytettävä ne seikat, joihin heidän vaatimuksensa tai vastustamisensa perustuu. Jonkin seikan asettaminen tuomion perustaksi edellyttää, että asianosainen on esittänyt siitä uskottavan näytön. Näin ollen riidan osapuolet esittävät asiantuntijoiden kantoja em. kysymyksiin ja ne useimmiten poikkeavat merkittävästi toisistaan. Se, millainen korjaustapa oikeudenkäynnissä katsotaan tarpeelliseksi virheen korjaamiseksi ja jonka perusteella virheen seuraamus määritellään, ei toisaalta velvoita rakennuksen omistajaa käyttämään juuri kyseistä korjaustapaa.

Se, jolle kiinteistö riidan jälkeen lopulta jää, saa tehdä tai olla tekemättä remontin haluamassaan laajuudessa tai vaikkapa purkaa koko rakennuksen, mutta oikeudenkäynnissä kiinteistön virhettä ja myyjän vastuuta arvioidaan todistelun perusteella välttämättömäksi katsotun korjaustavan mukaisesti.

Tiina Koskinen-Tammi puhui aiheesta 26.10.2021 Tampere-talossa Rakennusfysiikka 2021 -seminaarissa, jonka järjestivät Tampereen yliopiston rakennusfysiikan tutkijaryhmä ja KiinKo. Aiheesta on myös artikkeli seminaarijulkaisussa. 

<< Palaa edelliselle sivulle


Jaa sivu somekanavissasi: