Olemme kirjoittaneet aiemmin blogissamme korkeimman oikeuden ennakkopäätöksistä 2019:16 (täällä) ja 2020:23 (täällä ja täällä), jotka koskevat kiinteistön ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuden tulkintaa. Tällä viikolla pidetyn Sisäilmastoseminaarin seminaarijulkaisun artikkelissamme teimme noiden ratkaisujen perusteella suosituksia omakotitalokaupan osapuolille ja sisäilma-alan toimijoille.
Ensi sijassa olisi tärkeää, että vanhojen omakotitalojen ostajat, myyjät ja kiinteistönvälittäjät tuntisivat ostajan velvollisuudet ja niiden tulkinnan tarpeeksi hyvin, jotta eivät menettelisi oman etunsa vastaisesti kauppaa tehdessään ja suhtautuisi huolimattomasti velvollisuuksiensa täyttämiseen. Myös kuntotarkastajien sekä rakennusten vaurioita kaupanteon jälkeen selvittävien kuntotutkijoiden olisi hyvä tuntea ennakkotarkastusvelvollisuuden sisältö oman työnsä kannalta.
Rakennuksen kunnon huolellinen selvittäminen ennen kauppaa on sekä ostajan että myyjän etu, jotta etukäteen tiedettäisiin, minkä kuntoisesta kohteesta kauppaa ollaan tosiasiassa tekemässä. Tämä olisi omiaan vähentämään kaupan jälkeen syntyviä riitoja, jotka liittyvät kaupan kohteen oletettua huonompaan kuntoon. Ennakkopäätös 2019:16 selvensi sitä, miten kuntotarkastusraportissa mainitut riskit, korjaussuositukset ja lisätutkimussuositukset vaikuttavat kiinteistökaupan virhevastuuseen. Asuntokaupan kuntotarkastus on usein pintapuolinen tarkastus, mutta siinä saatetaan suositella joidenkin rakenteiden kunnon selvittämistä tarkemmin rakenteita avaamalla (ns. kuntotutkimus). Esimerkiksi tunnettujen riskirakenteiden, kuten valesokkelin tai kellarin maanvastaisen seinän, kuntoa suositellaan yleensä tutkittavaksi rakenneavauksin. Jos ostaja ei edellytä tällaista suositeltua lisätutkimusta tehtäväksi ennen kauppaa, ostaja ei myöskään voi vedota virheenä rakenteen mahdollisiin piileviin vaurioihin, jotka paljastuvat kaupan jälkeen.
Myös myyjän kannalta on kaupanteko turvallisempaa, mikäli lisätutkimukset tehdään etukäteen ja tiedetään mahdollisimman tarkasti kohteen todellinen kunto ennen kauppaa. On siis ehdottoman suositeltavaa suorittaa kuntotarkastuksessa esitetyt lisätutkimukset jo ennen kauppaa.
Ennen omakotitalokauppoja suoritetaan hyvin monenlaisia kartoituksia, tarkastuksia ja mittauksia, ei pelkästään asuntokaupan kuntotarkastuksia. Asuntokaupan kuntotarkastukselle on olemassa KH-kortin mukainen suoritusohje. AKK-kuntotarkastuksen tarkoitus on selvittää rakennuksen rakennusteknistä kuntoa kokonaisuudessaan, sen korjaustarpeita ja erilaisia riskejä (mm. riskirakenteita) sekä esittää niihin liittyviä toimenpide-ehdotuksia. Kosteusmittaus taas on rajoitetumpi toimenpide; se mittaa vain kosteutta, joko pinnalta tai rakenteesta. Senkin suorittamiselle on olemassa ohjeistusta. Huomion arvoista on, että kosteusmittaus kertoo vain kosteustilanteesta mittaushetkellä. Se ei kerro, onko kosteutta ollut mitattavassa kohdassa mittaushetkeä aiemmin tai kuinka kauan sitä on mahdollisesti ollut. Jos mittauskohta on kuiva mittaushetkellä, saattaa kohdassa olla silti mikrobivaurio. Kastuneeseen kohtaan saattaa muodostua mikrobikasvustoa, joka voi myöhemmin kuivaa, mutta kasvusto ei kuivaessaankaan häviä. Myös kuivunut mikrobikasvusto voi aiheuttaa terveyshaittaa.
Omakotitalokauppaa tehdään välillä myös pelkän kosteusmittauksen perusteella ja sen tuloksiin luottaen, kuten tapauksessa 2020:23. Tuossa tapauksessa myyjän kannalta kosteusmittaus ei tuonut sellaista turvaa kuin asianmukainen kuntotarkastus olisi mahdollisesti tuonut; koska se ei selvittänyt rakennuksen kuntoa, riskejä ja vaurioiden mahdollisuutta, vaan vain mittaushetken kosteutta. Riidan ennalta ehkäisemiseksi olisi kannattanut teettää kosteusmittauksen sijaan asianmukainen kuntotarkastus mahdollisine lisätutkimuksineen. On kuitenkin huomattava, ettei nykyisessä AKK-suoritusohjeessa mainita riskirakenteena KKO:n tapauksessa kyseessä ollutta vaurioitunutta rakennetta (purueriste betoniholvin päällä), mutta Hometalkoiden Tunnista ja tutki riskirakenne -opetusmateriaalissa rakennetta on käsitelty riskirakenteena. On kuntotarkastajan osaamisesta ja tarkastustavasta kiinni, olisiko kyseinen rakenne tuotu kuntotarkastuksessa esille riskirakenteena vai ei. AKK-suoritusohjeessa on tältä osin selvä päivitystarve.
Kuntotarkastajien ja kuntotutkijoiden olisi hyvä tiedostaa ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuden uudet linjaukset ja ymmärtää niiden merkitys oman työnsä kannalta. Tarkastajan tulisi kertoa selkeästi ostajalle ja myyjälle, mitä milläkin tarkastuksella tai tutkimuksella voi saada selville. Riittävän laajojen tarkastusten teettämistä nimenomaan ennen kauppaa tulisi edistää oikeuskäytännön linjauksiin vedoten, koska tarkastaminen ennen kauppaa on kaikkien osapuolten etujen mukaista. Lisätutkimuskehotuksesta tulisi ilmetä selvästi, että lisätutkimus kannattaa tehdä ennen kauppaa. Nykyisin raporteissa saatetaan suositella riskirakenteen kunnon tarkempaa tutkimista ”seuraavan remontin yhteydessä”. Tällöin rakenne jää helposti tutkimatta ennen kauppaa, jolloin ostaja voi menettää oikeutensa vedota rakenteen mahdollisiin piileviin vaurioihin virheenä.
Myös kaupanteon jälkeen tehtävien tutkimusten kohdentamisen kannalta kuntotutkijoiden tulisi ainakin jossain määrin tiedostaa, millaisten rakenteiden ja rakenneosien mahdollisten vaurioiden perusteella ostajalla on oikeus esittää virhevaatimuksia myyjälle. Mikäli jokin tilanne vaikuttaa epäselvältä, tulisi ostajan ja miksei myös tutkijan konsultoida asiaan perehtynyttä juristia. Tutkimuksia tilaavalle ostajalle olisi hyvä osata kertoa, mihin rakenteiden tutkimukset kannattaa kohdistaa paitsi tosiasiallisten virhe-epäilyjen kannalta myös sen kannalta, mitkä tutkimukset voisivat häntä oikeudellisesti hyödyttää ja mitkä eivät. Vauriot on toki joka tapauksessa korjattava, mutta tieto voi vaikuttaa tutkimusten kohdentamiseen, käytettäviin tutkimustapoihin ja niihin käytettävään taloudelliseen panokseen.
.png)
Kuvassa Tiina Koskinen-Tammi pitämässä esitystä virtuaalisessa Sisäilmastoseminaarissa 9.3.2021.