Asunnon ostajan ja myyjän tietopankki

Asianajotoimisto Alfa Oy

Tämä on Asianajotoimisto Alfan talojuristien blogi, jota kirjoittavat asianajajat Tiina Koskinen-Tammi ja Leena Laurila.

Ilmoittaudu maksuttomiin webinaareihimme

Kiinteistön mielikuvavirhe?

Voiko omakotitalossa olla juridisesti virhe siitä annetuista mielikuvista johtuen?

Asunnon tai kiinteistön ostaja saa yleensä ennen kaupantekoa eri muodoissa ja eri kanavista paljon informaatiota kaupan kohteesta. Informaatio on osittain selkeästi faktaperusteita (tekniset tiedot, materiaalit, rakennusajankohta, taloudelliset tiedot jne) ja osittain taas mielikuvia, erilaisia luonnehdintoja ja myyntilauseita. Asuntoja ja taloja  - ei kun koteja - myydään nimenomaan myös mielikuvilla. Kuinka suuri osa ostajan saamasta informaatiosta on faktaa ja kuinka suuri osa mielikuvia? Onko pohjana suuri määrä faktaa ja sen päällä jonkin verran mielikuvia vai onko faktaa vain vähän ja mielikuvia paljon?

Asuntokauppariitojen ennaltaehkäisyn näkökulmasta olisi toivottavaa, että ennen kauppaa ostajalle annettava informaatio perustuisi ennen kaikkea faktoihin, jopa enemmän kuin tänä päivänä välillä tapahtuu, erityisesti koskien rakennuksen rakenteita ja niiden kuntoa. Mielikuvia pitäisi rakentaa – jos rakennetaan lainkaan – vasta riittävien faktojen päälle.

Rakennuksen rakenteita harvoin kuitenkaan käsitellään myyntiesitteessä, -videolla tai valokuvissa. Jos rakennuksen sisustuksesta annetaan moderni ja luksusta hipova kuva ja kaupan jälkeen selviääkin, että rakennuksen perustusrakenteet ovat vaurioituneet ja vaativat laajaa ja kallista vauriokorjausta, on mielikuvien ja faktan välinen ristiriita suuri, vaikkei mielikuvaa olekaan annettu nimenomaan talon rakenteista. Kun talokaupan jälkeen ostaja havaitsee vikoja ja ongelmia talossaan, on pettymys suuri, kun talosta annettu ja saatu mielikuva osoittautuu paikkansapitämättömäksi. Silti on eri asia, onko tällöin kuitenkaan juridisesti kyse virheestä, josta myyjä olisi ostajalle vastuussa.

Voiko asunnossa tai kiinteistössä olla tiedonantovirhe väärien tai puuttuvien faktojen lisäksi myös epämääräisempien ilmaisujen ja mainoslauseiden ja luotujen mielikuvien virheellisyyden perusteella? Esim. kiinteistökaupassa on kyse tiedonantovirheestä, jos myyjä on antanut ennen kauppaa ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon tai jättänyt kertomatta kokonaan jonkin seikan kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta. Lisäksi edellytetään, että tällaisen annetun tiedon/laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Lain perustelujen mukaan ostopäätöksen tekemistä varten on yhtä tärkeää kuin saada sisällöltään oikeita tietoja myös saada kaikki keskeiset tiedot kiinteistöstä.

Välillä tulee vastaan tilanteita, joissa ostaja on saanut jollain tavalla harhaanjohtavan tiedon tai ennemminkin harhaanjohtavan käsityksen jostakin kiinteistön laatuun liittyvästä seikasta, mutta on kuitenkin kyseenalaista, tulkitaanko tilanne em. tiedonantovirheen alaisuuteen. Maakaaren perustelujen mukaan myynnin edistämiseksi annetut yleisluontoiset lausumat kaupan kohteesta eivät aiheuta myyjälle virhevastuuta, vaikkei ostajalle syntynyt mielikuva vastaisikaan todellisuutta. Ostaja voi vedota virheeseen vain, jos myyjän antama konkreettinen tieto on virheellinen tai harhaanjohtava. Lisäksi edellytetään jo em. tavalla, että myyjän antamalla tiedolla on ollut vaikutusta kaupan syntymiseen tai sen ehtoihin.

Vaikkei tiedonantovirhettä katsottaisikaan tapahtuneen, mielikuvilla voi olla vaikutusta myös salaisen virheen arvioinnissa. Salainen virhe edellyttää, että kiinteistö sen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Tässä arvioinnissa voi kauppahinnan ohella olla merkitystä myös ostajalle annetuilla tiedoilla kokonaisuudessaan (millaiset ovat kaikkien olosuhteiden perusteella olleet ostajan perustellut odotukset kaupan kohteesta).

Seuraavassa on joitakin poimintoja riitatapauksista talokauppaan liittyneistä myyntilauseista. Jokaisessa tapauksessa talossa on kaupanteon jälkeen löytynyt rakenteellisia vikoja. Mitä seuraavat mainoslauseet merkitsevät myyjän vastuulle? Millainen on ostajan perusteltu odotus tällaisen saadun tiedon perusteella? Vaikkei tiedonantovirheen edellyttämää konkreettista virheellistä tietoa annettaisikaan, voi annetulla tiedolla olla merkitystä ostajan perusteltujen odotusten kannalta.

”Talo on talotekniikaltaan ja pinnoiltaan vuosien varrella täysin uusittu.” Rakenteista ei kerrota tässä lauseessa mitään, eli hyvin tärkeä asia ohitetaan kokonaan ja mainoskärkenä pidetään talotekniikkaa ja pintoja. Perusteltu oletus todennäköisesti on, että mitään uusittavaa talossa ei lähiaikoina ole, jos ostaja ei muulla tavoin ole saanut tarkempaa tietoa rakenteiden huonosta kunnosta.

”Hyvin pidetty talo” Yksistään tämän ilmaisun merkitystä virhearvioinnissa on vaikea sanoa. Hyvin pitäminen voi tarkoittaa esimerkiksi siisteyttä, huoltotoimenpiteitä tai remontointia. Jos mikään muu saatu tieto ei kerro rakenteiden vaurioista, ohjaa ilmaisu mielikuvaan rakenteidenkin kunnossa pitämisestä ja kunnossa olevista rakenteista.

”Tilojensa puolesta vertaansa vailla oleva kokonaisuus” Ilmaisu voi viitata monenlaiseen asiaan; käytännöllisiin tilaratkaisuihin, tilojen ulkonäköön tai pintamateriaaleihin. Ei välttämättä liity mitenkään odotuksiin rakennuksen kunnosta.

"Kaikki isot remontit tehty." Tämän perusteella ostaja voi odottaa, ettei rakennuksessa ole suuria, rakenteisiin liittyviä korjaustarpeita. Tosiasiassa voi olla, että isoilla remonteilla tarkoitetaan esim. putki- ja kattoremonttia, eikä koko rakennuksen remontointia. Ilmaisun merkitys riitatilanteessa riippuu myös muista annetuista tiedoista. 

”Näin hieno on harvoin tarjolla.” Tässä ilmaisussa rakennuksen laatuun viittaa oikeastaan vain sana ”hieno”, jonka on melko vaikea tulkita koskevan nimenomaan rakennuksen rakenteita.

”Rakkaudella saneerattu, rahaa säästämättä” Ilmaisussa odotuksia luovat saneeraus ja se, että sellainen on tehty isolla rahalla. Perusteltu oletus voi pelkästään tämän lauseen perusteella olla, että kaikki on kunnossa, myös rakenteet, ellei jokin muu saatu konkreettinen tieto ohjaa arviointia toiseen suuntaan.

”Aivan upea uniikki kohde, saneerattu lähes kauttaaltaan viime vuosien aikana!” Lauseen alkuosa kertoo upeudesta ja ainutlaatuisuudesta, jotka eivät suoraan väitä mitään rakennuksen kunnosta. Sen sijaan lauseen loppuosassa puhutaan kattavasta saneerauksesta, joka luo odotuksia kohteen hyvästä kunnosta.

”Niin, aika hiljaiseksi vetää” ja ”Heti sisään tullessa huomaa, mistä on kyse” Lauseita, jotka eivät suoraan kerro mitään rakennuksen kunnosta. Myyviä ja mahdollisesti harhaanjohtavia, jos talon rakenteissa on vikaa, mutta virhevastuun perusteeksi näistä lauseista tuskin on.

<< Palaa edelliselle sivulle


Jaa sivu somekanavissasi: