Kirjoitimme viime viikolla SisäTuki-hankkeessa käsitellyistä sisäilmaan ja homeloukkutilanteisiin liittyvistä kiinteistökauppariitojen piirteistä ja ongelmista. Tässä kirjoituksessa käsittelemme hankkeessa tehtyjä toimenpide-ehdotuksia tilanteen parantamiseksi.
Hankkeen toimenpide-ehdotusten tavoitteena on vähentää omakotitalokauppariitoja ja niihin liittyviä haittoja sekä vähentää kauppaan liittyviä homeloukkutilanteita. Suositusten on tarkoitus parantaa kuntotarkastusten laatua, jolloin kuntotarkastukset antavat nykyistä hyödyllisempää, oikeampaa ja pidemmälle menevää tietoa rakennuksen kunnosta ja ominaisuuksista omakotitalokaupan osapuolille. Tavoitteena on tarjota taloudelliselta ja terveydelliseltä kannalta hyödyllistä tietoa omakotitalokaupan tekijöille ennen kauppaa, mikä mahdollistaisi taloudellisesti ja terveydellisesti järkevien osto- ja myynti- sekä korjaus- ja jopa purkamispäätösten tekemisen. Tässä tarkoituksessa tulisi ottaa huomioon ja pyrkiä poistamaan eri osapuolten (ostaja, myyjä, kiinteistönvälittäjä, kuntotarkastaja) intressien keskinäisistä ristiriidoista johtuva mahdollisuus tai tarve siihen, ettei kaupan kohteen kuntoa selvitetä mahdollisimman perusteellisesti jo ennen kaupan syntymistä.
Lainsäädännön kehittäminen
SisäTuki-hanke näki tärkeimmäksi toimenpide-ehdotukseksi kuntoarvioinnin sääntelyn lailla.
Kuntoarviosta ja kuntoarvioijista tulisi säätää laki, jolla kuntotarkastustoiminta käytännössä tuotaisiin lainsäädännön piiriin ja jossa kuntoarvioijille asetettaisiin pätevyysvaatimukset. Laki säätelisi rakennusten kuntoarvioijien toimintaa. Lakiin tulisi ottaa tarvittavat säännökset arvioijan pätevyysvaatimuksista, -järjestelmästä ja hyväksynnästä, kuntoarvion sisällöstä, kuntoarvioijan vahingonkorvausvastuusta, arvioijien valvonnasta ja pakollisesta vastuuvakuutuksesta.
Muut toimenpiteet oikeusturvan parantamiseksi
Lisäksi monien talokauppaan suoraan tai epäsuorasti liittyvien tahojen olisi mahdollista ryhtyä moniin muihin toimenpiteisiin, jotka eivät vaadi lainsäädäntömuutoksia.
Hanke näki merkittäväksi myös muunlaiset toimenpiteet, joilla asuntokaupan oikeusturvaa voidaan parantaa ja sisäilmaongelmatilanteita asuntokaupan yhteydessä ennaltaehkäistä. Edelleen hanke näki mielekkäimpänä ja vaikuttavimpina toimenopiteet, joilla vaikutetaan aikaan ennen kaupantekoa, jolloin on mahdollista ennaltaehkäistä ongelmia eikä pelkästään auttaa ongelmiin jo joutuneita.
Kaikilla asuntokauppaan liittyvillä tahoilla eli yksittäisillä ostajilla, myyjillä, kiinteistönvälittäjillä ja kuntotarkastajilla tulisi olla asiassa yhteinen intressi. Kaikilla näillä sekä myös muilla toimijoilla on mahdollisuus kehittää toimintaansa ja menettelyään siten, että se tukisi omakotitalokaupan tekemistä faktojen pohjalta sekä mahdollistaisi varautumisen myös asioihin, joista ei ole faktatietoa kaupantekohetkellä. Toimintatapojen kehittäminen voi tapahtua pienin kokeiluin lainsäädäntömuutoksia tai muita systeemimuutoksia odotellessa. Tällaisia menettelytapoja voisivat olla mm. seuraavat:
1. Ostajat ja myyjät
Ostajien ja myyjien tulisi olla kiinnostuneita kaupan kohteen kunnosta, hankkia tietoa, osata kysyä ja kyseenalaistaa sekä varautua taloudellisesti rakennuksen korjauksiin. Heidän tulisi pitää yllä omakotitalon rakentamiseen, peruskorjauksiin ja remontteihin liittyviä asiakirjoja ja tietoja (esim. huoltokirja), perehtyä omakotitalojen rakenneratkaisuihin ja omakotitaloasumisen ominaisuuksiin ennalta sekä valmistautua ostamiseen ja myymiseen sekä kaupantekoon hyvissä ajoin ja kiireettä. Heidän tulisi myös selvittää korjausten tekemistä, rahoitustarpeita ja -mahdollisuuksia.
Riitatilanteessa tulisi ennen pitkää ja kallista oikeudenkäyntiä selvittää sovinnon mahdollisuus sekä käyttää mahdollisuuksien mukaan vaihtoehtoisia riidanratkaisukeinoja, kuten sovittelua.
2. Erilaiset palveluntarjoajat
Erilaiset palvelujentarjoajat voisivat tarjota palveluita, joilla tähdättäisiin turvalliseen asuntokauppaan. Voitaisiin tarjota ostajan rakennusteknisen ostokonsultin tai rakennusterveysasiantuntijan palveluita sopivaa taloa etsiville. Myyntistailaus-palvelujen vastaparina tulisi olla rakennuksen rakenteisiin kohdistuvien selvitysten tekeminen. Lakimiehet voisivat tarjota oikeudellisia konsultointipalveluja asuntokauppaan valmistautumisvaiheessa ja kaupan ehdoista sovittaessa sekä kouluttaa ja neuvoa eri tahoja asuntokauppavalmennuksen tai ”omakotitalokaupan ajokortti” -tyyppisten palveluiden muodossa, mahdollisesti myös verkkovälitteisesti ja kustannustehokkaasti.
3. Kiinteistönvälittäjät
Kiinteistönvälittäjien tulisi edistää kiinteistön kunnon ja mahdollisten riskien asianmukaista selvittämistä ennen kauppaa, eikä kaupantekoa tulisi kiirehtiä tämän asian kustannuksella. Välittäjien tulisi kannustaa kaupan osapuolia (ostajia) varautumaan myös riskeihin.
Alan pitäisi toimia niin, ettei kaupan osapuolten (ostaja ja myyjä) ja kiinteistönvälittäjän välillä ole lähtökohtaisesti intressiristiriitaa, jotta kaupan kohteen todellisen kunnon selvittämistä ei nähtäisi jonkun kaupan osapuolen etujen vastaisena. Kiinteistönvälittäjien tulisi myötävaikuttaa voimakkaasti siihen, että käytettäisiin vain päteviä kuntotarkastajia ja tehtäisiin vain perusteellisia kuntotarkastuksia.
Välityspalkkion veloitusmallia voisi kehittää niin, että se ei kytkeytyisi ainoastaan kaupan syntymiseen.
Välittäjien asiantuntijuutta tulisi korostaa ja nostaa kilpailuvaltiksi, sekä ammattietiikkaa kehittää.
4. Kuntotarkastajat
Kuntotarkastajien tulisi selvittää ammattitaitoisesti ja perusteellisesti kiinteistön kunto, ominaisuudet ja tulevat korjaustarpeet sekä raportoida ja selostaa ne kaupan osapuolille ymmärrettävästi. Heidän tulisi saada osapuolet teettämään tarpeeksi laaja tarkastus, mukaan lukien tarpeelliset lisätutkimukset kuntotutkimustoimenpiteineen. Kuntotarkastusraporttipohjaa tulisi kehittää esimerkiksi käyttöikään, riskirakenteisiin, kokonaisriskeihin liittyvillä taulukoilla ja yhteenvedoilla.
5. Pankit
Pankkien tulisi kiinteistökauppojen rahoittajan roolissa hoitaa ostajien taloudellista valmennusta ja tehdä ostajille oman talouden stressitesti ottaen huomioon muun muassa rakennuksen elinkaari ja riskirakenteet. Pankit voivat rahoittajina edellyttää myös kohteen kunnon asianmukaista selvittämistä ennen kauppaa.
Mahdolliset muut lainsäädännölliset toimenpiteet
Em. esitysten lisäksi hanke esitti harkittavaksi myös kiinteistökaupan virhesääntelyä lailla ns. Tanskan mallin mukaisesti.
Mallissa kiinteistökauppariidat vähenisivät huomattavasti, koska järjestelmässä myyjä välttää lain mukaisen virhevastuun, jos kohteessa teetetään ennen kauppaa kuntotarkastus ja jos myyjä tarjoutuu maksamaan puolet saamansa tarjouksen mukaisesta omistajanvaihdosvakuutuksesta. Mikäli kaupan jälkeen ilmenee virheitä, ostaja voi hakea korvausta omistajanvaihdosvakuutuksesta. Vastuujärjestelmä muuttaisi järjestelmää merkittävästi nykyiseen virhevastuuseen verrattuna ja edellyttäisi ensin perusteellista selvitystä. Mallia voisi kehittää Suomeen sopivaksi. Malliin liittyviä omistajanvaihdosvakuutuksia tulisi olla saatavilla ja niitä tulisi käyttää laajamittaisesti, jotta järjestelmä toimisi.
Myös taloudellisen avustamisen keinot ovat mahdollisia.
Asuntokauppariita- ja sisäilmaongelmatilanteessa olevien taloudelliseksi tukemiseksi on esitetty eri aikoina luotavaksi erilaisia avustuksia sekä jonkinlaista rahastoa eli suoraa rahallista tukea, jolla avustettaisiin suoraan tukalassa taloudellisessa tilanteessa olevia henkilöitä ja perheitä. Tällaiset avustamisen muodot vaatisivat ennen kaikkea suoraa rahoitusta. Avustusten jakaminen edellyttäisi myöntämiskriteerien, -prosessin ja -järjestelmän luomisen. Rahastomallissa ajatuksena on ollut se, että jokaisesta talokaupasta maksettaisiin maksu rahastoon, joka jollain kriteereillä maksaisi avustusta määritellyissä ongelmatilanteissa.
Suoraa rahallista tukea jakavat järjestelmät auttaisivat ongelmatilanteessa olevia, mutta eivät ennaltaehkäise ongelmatilanteiden syntymistä. Pahimmillaan merkittävä rahallinen tuki voisi johtaa huolettomampaan kaupantekoon ja suurempaan riskinottoon kuin nykyisin. Mikäli tällaiselle avustusjärjestelmän luomiselle ja tuen myöntämiselle järjestyisi rahoitus, voitaisiin myös tällä tavoin auttaa sisäilmaongelmista kärsiviä.
Mitkä sinun mielestäsi olisivat hyviä keinoja ennalta ehkäistä talokauppariitoja?
Hankeraportti löytyy kokonaisuudessaan osoitteesta https://julkaisut.valtioneuvosto.fi/handle/10024/163244