Asunnon ostajan ja myyjän tietopankki

Asianajotoimisto Alfa Oy

Tämä on Asianajotoimisto Alfan talojuristien blogi, jota kirjoittavat asianajajat Tiina Koskinen-Tammi ja Leena Laurila sekä lakimies Jari Koivuluoma.

Trendikäs 70-luvun asuntokanta talojuristin silmin

”Mikä 1970-luvun asunnoissa viehättää?”, otsikoi marraskuun 2021 Avotakka-lehti. ”Nyt kiinnostavat 1970-luvun talot”, kirjoittaa puolestaan OP Media Koti-sivustollaan.

Talojuristin näkökulmasta 1970-luku on haastava rakentamisen aikakausi. Syynä tälle on tuon ajan taloille tyypilliset useat riskirakenteet, riskirakenteiden kunnon työläs selvittäminen ja erittäin mittavat korjauskustannukset, mikäli riski konkretisoituu. Oman osansa tuo myös tuolloin eletty pientalorakentamisen kulta-aika, jonka vuoksi kyseisen aikakauden rakennuksia on maassamme todella runsaasti. 1970-luvun omakotitaloja koskevia kiinteistökauppariitoja päätyykin usein talojuristin työpöydälle. 

Avotakan jutussa ratkaisuksi riskirakenteiden sisältämän riskin taklaamiseen mainittiin niiden tiedostaminen, tarkistaminen ja tarvittaessa korjaus. Huolellista perehtymistä korostaa myös OP Media verkkosivuillaan. Hyvä tapa aloittaa perehtyminen eri aikakausien rakennusten tyypillisiin riskirakeisiin on käydä tutustumassa niihin esimerkiksi hometalkoot.fi sivustolla. 1970-luvun talolle tyypillisiä, kosteusvaurioille alttiita riskirakenteita ovat mm. matalat perustukset, valesokkelirakenne, ulkoseinärakenteen puutteellinen tuuletus, tasakatto, päältäpäin lämmöneristetyt maanvastaiset alapohjarakenteet, kaksoislaatta-alapohjat ja väliseinien alaosat.

Juuri näin yksinkertaista riskirikkaan aikakauden asunnon ostaminen tosiaan on. Onnistunut minkä tahansa aikakauden käytetyn asunnon kauppa lähtee tiedostavan ja harkitsevan ostajan edellyttämästä laadukkaasta kuntotarkastuksesta. Seuraavaksi huolellinen ostaja käy raportissa ilmenneet riskit ammattilaisen kanssa läpi, vaatii tarvittaessa perusteellisia, rakenteita avaavia lisätutkimuksia, teettää havaintojen perusteella tarvittaessa korjauskustannusarvion ja neuvottelee kauppahinnan sen mukaan sekä käy pankkinsa kanssa alustavat remonttilainaneuvottelut. Näiden vaiheiden jälkeen voidaan jo kohtalaisen turvallisin mielin laittaa nimiä siihen huolellisesti juuri kyseistä kohdetta varten laadittuun kauppakirjaan. Ja jos varautumisen kohteena ollut riski ei sitten toteudukaan, ostaja voi olla vain ja ainoastaan tyytyväinen.

”Jos talo on rakennettu 70-luvulla, kyllä ne suurimmat ongelmat ovat jo tulleet ilmi.”

Tämän sisustuslehdestä luetun toteamuksen kanssa on juristina vaikea olla samaa mieltä. Viime viikolla blogissamme käsiteltiin vuonna 1973 rakennetusta talosta käytyä riitaa, joka johti hovioikeudessa kaupan purkuun. Yli 40 vuotta rakentamisen jälkeen kohteessa todettiin vähintään 60 000 euron korjauskustannukset. Kustannusarviot vaihtelivat 20.000 ja 168.000 euron välillä. Tässäkin kohteessa oli tehty kauppaa edeltävä kuntotarkastus.

Riskirakenteiden aiheuttamille vaurioille ei ole olemassa ilmituloaikaa. Sen varaan ei voi laskea, että mahdolliset ongelmat olisivat jo tulleet esille. Eikä tilannetta yhtään helpota, että toisen mielestä vika on toisen mielestä ominaisuus. Tällaisena voidaan ajatella esimerkiksi rakenteiden ilmavuotojen mukana kulkeutuvat erilaiset hajut. Kohteessa ensimmäisen kerran käyvällekään hajujen havaitseminen ei ole itsestään selvää, koska ilmavuotojen voimakkuus vaihtelee esimerkiksi vuodenaikojen tai sääolojen mukaan. Puhumattakaan sitten heistä, jotka ovat asunnossa vuosikausia asuneet ja sen ”ominaisuuksiin” tottuneet.

Suosion vaikutus riitoihin

Talokauppariitoihin tietyn aikakauden rakennusten suosio vaikuttaa välillisesti siten, että voimakas kysyntä tyypillisesti nostaa kohteiden hintatasoa. Se puolestaan kasvattaa riidan euromääräistä intressiä ja lisää sitä kautta riitelyn potentiaalisia kustannuksia ja merkitystä osapuolille. Kova kysyntä myös asettaa helposti ostajille paineita nopeaan päätöksentekoon. Tämä puolestaan usein johtaa huolellisen ennakkotarkastamisen ja harkinnan laiminlyöntiin. Ostajat saattaa erehtyä uskomaan, että kalliissa omakotitalossa ei voi olla tiedossa kalliita remontteja.

Aiemmin syksyllä käsittelimme blogissamme aihetta goodwill talokaupoissa. Tästä on mitä suurimmissa määrin kyse trendien ja ilmiöiden nostaessa tietyn alueen tai aikakauden kohteiden hintoja. Muutoksen taustalla eivät ole esimerkiksi rakennuksen teknisten ominaisuuksien paraneminen tai tontin arvonnousu, vaan puhtaasti kohonneen kysynnän vaikutukset markkinahintaan. 

1970-luvun rakentamisessa on paljon hyviäkin ominaisuuksia. Esimerkiksi väljästi kaavoitetut, jopa hieman puistomaiset asuinalueet sekä rakennusten selkeät ja avarat pohjaratkaisut. Nämä ovatkin ominaisuuksia, joita kaikille alueille ei saa rahallakaan. Näin ollen 70-luvun asuntojen suosiolle ei näy loppua. Eikä tarvitsekaan. Kunhan muistaa olevansa tekemässä elämänsä kalleinta hankintaa, ja toimia sen edellyttämällä huolellisuudella ja myös taloudellisen varautumisen asteella.  Ammattilaisia apunaan käyttäen.

Turvallisempaan talokauppaan

On sekä kohteen myyjän että ostajan etu, että riskirakenteiden kunto selvitetään ennen kauppaa mahdollisuuksien mukaan. Vaikka vaurioita ei todettaisi, riskirakenteet on silti syytä tiedostaa, ja sopia niihin liittyvistä vastuista yksilöidysti. Myöhempien riitojen välttämiseksi kauppakirjassa kannattaisi pyrkiä sopimaan, kuka vastaa esim. tietyn riskirakenteen korjauskustannuksista, jos rakenteessa kaupan jälkeen sittenkin todetaan vaurioita. Vastuunrajoitusehdot voivat vaikuttaa kauppahintaan ja kaupantekohalukuutteen ylipäänsä, mutta toisaalta silloin voi välttää kaupan jälkeen jopa kymmenien tuhansien eurojen tutkimus- ja oikeudenkäyntikulut.

Ota meihin yhteyttä, jos tarvitset apua kauppaan valmentautumisessa ja kauppakirjan ehtojen laadinnassa.

<< Palaa edelliselle sivulle


Jaa sivu somekanavissasi: