Olemme Asianajotoimisto Alfan talojuristeina olleet mukana valtioneuvoston selvitys- ja tutkimustoiminnan VNTEAS tutkimushankkeessa "Sisäilmaongelmia kohdanneiden auttaminen ja tukeminen". Kartoitimme osana kyseistä hanketta talokauppariitoihin liittyviä ongelmia ja niiden mahdollisia ratkaisuja. Tähän kirjoitukseen olemme koonneet ongelmakenttään liittyviä asioita ja ensi viikon blogikirjoituksessa esittelemme hankkeen esittämät toimenpide-ehdotukset tilanteen parantamiseksi.
***
Suomessa tehtiin vuonna 2020 noin 16.400 rakennetun asuinpientalokiinteistön kauppaa. Kiinteistökauppaan liittyviä riitatapauksia on vuosittain noin tuhat. Lukujen perusteella on selvää, että ylivoimaisesti suurin osa kaikista omakotitalokaupoista ei riitaudu, vaan ne sujuvat turvallisesti. Kiinteistökauppariidan kohteina ovat kokemuksemme mukaan useimmiten vanhat omakotitalot, harvemmin uudet tai uudehkot omakotitalot. Jo pelkän rakennuksen iän perusteella on mahdollista arvioida siihen liittyvää vaurioitumis- ja sitä kautta riitelyriskiä.
Suuri osa kiinteistökauppariidoista aiheutuu omakotitalojen rakennusajankohtina yleisesti käytettyjen, nykyään riskirakenteina tunnettujen rakenneratkaisujen kosteus- ja mikrobivaurioista tai muuten ikääntyneiden rakenteiden ja rakennusosien vaurioista. Riskirakenteiden parempi tunnistaminen ja niiden huomioiminen ja vaurioitumisriskiin varautuminen ennen kaupantekoa voisi vähentää suuren määrän talokauppariitoja. Lisäksi eri rakenteiden ja järjestelmien käyttöikien ja korjausajankohtien ja -kustannusten ymmärtäminen voisi auttaa hahmottamaan paremmin talonomistajan realiteetteja ja varautumaan mahdollisiin korjaustarpeisiin.
Kaikkein yleisimpiä riidan syitä ovat vielä tänäkin päivänä kosteusvauriot, joista aiheutuu sisäilmaongelma ja haitta talossa asumiselle, vaikka toki muitakin riidanaiheita on. Sisäilmaongelma-termi ei riitä vielä kertomaan ongelman varsinaista syytä. Sisäilmaongelman syynä on yleensä jokin rakenteellinen vika tai vaurio ja juridisesti puhutaan kiinteistön laatuvirheestä.
Osapuolina talokauppariidoissa on tavallisia ihmisiä, ostaja ja myyjä. Vaikka ostaja talon omistajana on se, jota rakennuksen ongelmat lähimmin koskevat, ovat riitatilanteet raskaita ja henkisesti kuluttavia molemmille kaupan osapuolille.
Useimmiten kiinteistökauppariita lähtee liikkeelle siitä, että ostaja(perhe) alkaa oireilemaan ostamassaan talossa tai tekee jonkin virheeseen liittyvän (esim. haju)havainnon jonkin aikaa talossa asuttuaan, ja ryhtyy tämän johdosta tutkimaan tarkemmin rakennuksen kuntoa. Ennen kauppaa taloon on voitu tehdä kuntotarkastus – tai sitten ei. Joka tapauksessa ongelmia aiheutuu, kun ennen kauppaa ei ole tullut ilmi mitään vaurioihin viittaavaa, mutta kaupan jälkeen tehtävässä syvällisemmässä kuntotutkimuksessa rakenteiden sisällä todetaan piileviä vaurioita tai virheitä. Kaupanteon kohteena olevan rakennuksen kuntoa ei selvitetä ja/tai rakennuksen kuntoon ei osata varautua ennen kauppaa. Tämä koskee ostajan lisäksi usein myös myyjää. Kauppaa tehtäessä osapuolilla ei ole tietoa tai edes oikean suuntaista käsitystä rakennuksen heti tai lähitulevaisuudessa vaatimista korjauksista, eikä niihin ole myöskään taloudellisesti varauduttu.
Omakotitalokauppa perustuu usein sekä ostajan että myyjän puolella paljon tunteisiin ja mielikuviin faktojen ja mahdollisten riskien tiedostamisen sijaan. Tällöin kaupan tekemisen kannalta tarpeellista ja hyödyllistä tietoa ei välttämättä edes etsitä, tai jos etsitäänkin, sitä ei omaksuta tai oteta huomioon.
Myös saatavilla olevat kuntotarkastukset ym. rakennuksen kuntoselvitykset voivat olla tosiasiallisesti riittämättömiä ja jopa harhaanjohtavia selvittämään riittävällä tasolla rakennuksen todellista kuntoa. Kauppoja tehdään hyvin kevyilläkin selvityksillä, joita kaupan osapuolet kuitenkin voivat luulla kattaviksi. Kaupan osapuolet perustavat toisinaan kaupantekopäätöksensä asiantuntemattoman tarkastuksen ja tarkastusraportin perusteella vääriin ja puutteellisiin tietoihin.
Tällä hetkellä kuka tahansa voi suorittaa kauppaa edeltäviä kuntotarkastuksia. Alalla on suuri joukko kuntotarkastuspalveluiden tarjoajia, jotka eivät ole suorittaneet asuntokaupan kuntotarkastajan AKK-kurssia, eikä heidän koulutuksestaan ja pätevyydestään ole tietoa tai takeita. Kaikki kuntotarkastusten tekijät eivät ole myöskään sitoutuneet kuntotarkastuksen suoritusohjeen mukaiseen toimintamalliin. Kuntotarkastusmarkkinoilla kilpailee hyvin erilaisia ja eritasoisia toimijoita ja myös huonoille kuntotarkastuksille riittää kysyntää.
Erilaisia kuntotarkastuksia tai -arvioita teetetään suuressa osassa omakotitalokauppoja, joten ostajien ja myyjien pyrkimyksenä on yleensä selvittää rakennuksen kunto ja tulevat korjaustarpeet ennen kauppaa. Ongelmana on, että nykyisellään ennen kauppaa tehtävien kuntoarvioiden laatu ja sisältö vaihtelevat paljon, eikä arvioiden tilaajilla ole osaamista arvioida kuntoarvioita tai -raportteja kriittisesti. Ennen kauppaa tehtäviä tarkastuksia myydään mm. kuntoarvion, kuntokartoituksen ja kuntotarkastuksen nimillä. Tarkastusraportti saattaa olla muutaman sivun raportti, johon on kirjattu silmämääräisiä havaintoja rakennuksesta ilman korjaussuosituksia tai perusteellinen kymmenien sivujen raportti, jossa on todettu rakennuksen eri osien kunto, korjaustarpeet, lisätutkimustarpeet sekä riskirakenteet, joiden kunto on parhaassa tapauksessa selvitetty rakenteita avaamalla. On ongelma, että huonoille kuntotarkastuksille on kysyntää, eikä ole olemassa mekanismia tai tahoa, joka käytännössä vaikka pakottaisi käyttämään pätevyyden omaavaa tarkastajaa.
Talokauppariidan lopputulos oikeudenkäynnissä on usein vaikeasti ennustettavissa. Riidan osapuolilla on usein erilaiset näkemykset esim. siitä, onko ostaja täyttänyt oman ennakkotarkastusvelvollisuutensa, siitä, poikkeaako kohde laadultaan merkittävästi muista vastaavan kaltaisista ja onko salainen virhe merkittävä, tai siitä, mikä on virheen oikea seuraamus. Riitajutuissa esitetään yleensä paljon rakennusteknistä todistelua ja on tavallista, että osapuolten asiantuntijat esittävät keskenään hyvin erilaisia näkemyksiä mm. sisäilmaongelman olemassaolosta, vaurioiden korjaustarpeesta, -tavasta ja korjauskustannusten määrästä. Ennakolta ei voi tietää, miten tuomioistuin arvioisi käsillä olevan todistelun ja asiantuntijoiden uskottavuutta esimerkiksi korjaustavan tai -kustannusten osalta. Voi sanoa, että lopputulos on jopa aikamoista arpapeliä. Kun ihmisillä ei ole rahkeita kantaa vanhan talon kauppaan liittyviä taloudellisia riskejä, ei heillä yleensä ole varaa myöskään oikeudenkäyntiriskiin.
Suurin osa riitatapauksista päätyy nykyään ennemmin tai myöhemmin sovintoratkaisuun pitkällisen käräjöinnin sijaan. Käräjäoikeuksissa on viime vuosina panostettu paljon tuomioistuinsovitteluun, jossa kiinteistökauppariitaankin voi saada tavallista riita-asian käsittelyä huomattavasti nopeammin ratkaisun, jos asiassa päästään asianosaisten kesken sovittelussa sovintoon. Sovittelu sopii hyvin nimenomaan yksityishenkilöiden välisiin riitojen ratkaisukeinoksi, koska heillä yleensä on huonosti kykyä kantaa oikeudenkäynnin taloudellisia riskejä ja riidan ratkaisematta oleminen syö paljon myös asianosaisten henkisiä voimavaroja. Mikäli riitajuttu riidellään oikeusasteissa loppuun asti, kuluu siihen aikaa vuosikausia ja paljon rahaa, joka on joka tapauksessa pois talon korjaamiseen tarvittavasta rahasta.
Hankkeen raportti löytyy kokonaisuudessaan valtioneuvoston kanslian internet-sivuilta:
https://julkaisut.valtioneuvosto.fi/handle/10024/163244
