Kun talossa asutaan tai se on muuten käytössä, se pitää sisällään monenlaista tavaraa. Nykyaikana itse kunkin kodissa on yleensä valtava määrä esineitä, huonekaluja, sälää, romua… juridiselta luonteeltaan tavarat ja huonekalut ovat irtaimistoa eli irtainta omaisuutta. Irtaimen ”kohtaloon” kiinteistökaupassa liittyy erilaisia näkökulmia.
Irtain ja ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus
Ostajan tulee maakaaren mukaan tarkastaa ostettava kohde huolellisesti eikä ostaja voi vedota kaupan jälkeen virheenä asioihin, jotka ovat olleet havaittavissa ennen kauppaa. Jos myytävässä talossa tai myytävällä kiinteistöllä on paljon tavaraa, se voi vaikeuttaa tai estää itse rakennuksen ja tontin havainnointia. Jos joku tila (esim. sivuvintti) on täpötäynnä tavaraa tai joku osa huoneesta tai rakennuksesta on peitossa sen edessä olevien tavaroiden vuoksi, rajoittaa tämä ostajalla olevaa velvollisuutta - ja mahdollisuutta - tarkastaa näitä tiloja tai rakennusosia. Tavarapaljous voi siis rajoittaa ostajan ennakkotarkastusvelvollisuutta eli se tavallaan laajentaa myyjän vastuuta kiinteistön virheistä verrattuna siihen, että joku vika olisi tyhjemmässä tilassa paremmin ostajan nähtävissä ja havaittavissa.
Olisi siis tästä näkökulmasta suositeltavaa tyhjentää runsaita tavaroita kiinteistöltä jo ennen myyntiä.
Irtaimistoa vai tarpeistoa
Omakotitalossa ja sen pihamaalla on erilaista tavaraa, jotka voi käsittää joko kiinteistöön kuuluviksi tai siihen ei-kuuluviksi. Jos tavara kuuluu kiinteistöön, kyse on kiinteistön tarpeistosta. Jos tavara on kiinteistöstä irrallista ja se vain sijaitsee kiinteistöllä, se on irtainta. Tällöin se on myyjän omaisuutta ja pois vietävissä kaupan yhteydessä. Tarpeistoesine on sellainen, joka on tarkoitettu käytettäväksi kiinteistöllä sitä palvelevana esineenä, ja joka on jollakin tavalla yhteydessä kiinteistöön.
Esimerkiksi Verohallinto ohjeistaa tarpeiston ja irtaimiston eroa seuraavasti: Tarpeisto ja ainesosat eivät ole irtaimistoa vaan kuuluvat kiinteästi kaupan kohteeseen (ja siten varainsiirtoveron perusteeseen, ks. seuraava kappale). Oikeuskäytännössä on rakennukseen kuuluviksi katsottu esineet, jotka normaalisti kuuluvat erityisesti keittiön tai kylpyhuoneen varustukseen, mm. jää- ja pakastekaapit sekä astian- ja pyykinpesukoneet. Myöskään esimerkiksi asennetut jäteveden puhdistamot, ilmalämpöpumput, sälekaihtimet, kaapit, tiskipöytä, televisioantenni, ikkunalauta, loisteputket kiinnikkeineen, liesituuletin, hana, ulkovalaisin, sähköpatteri, laituri, tynnyrisauna, palju, ulkoporeamme ja pihakeinu eivät ole irtaimistoesineitä, vaan ne kuuluvat rakennukseen sen tarpeistona tai ainesosina ja siten myös rakennuksen hintaan. Myöskään istutukset ja muut pihapiirin ainesosat eivät ole irtaimistoa.
Kiinteistön tai rakennuksen ainesosia ovat osat, joista kiinteistö tai rakennus muodostuu tai jotka on liitetty niihin. Esim. istutukset, maa-ainekset ja kiinteistön omistajalle kuuluvat rakennukset ovat yleensä kiinteistön ainesosia. Rakennuksen ainesosana pidetään ainakin sellaisia rakennukseen pysyvästi liitettyjä esineitä, joita ilman rakennusta ei voida pitää valmiina. Raja tarpeiston ja ainesosan välillä on joskus liukuva, mutta sekä tarpeisto että ainesosat kuuluvat kauppaan, jos muuta ei ole sovittu.
Lähtökohtana pidetään siten sitä, että tavanomaiseen tarpeistoon kuuluvat laitteet ja muut esineet, jotka ovat myytävää kohdetta sitä ostajalle esiteltäessä, sisältyvät kohteen kauppaan. Jos kaupan osapuolilla on muita aikeita, niistä pitää erikseen sopia toisen osapuolen kanssa.
Irtaimen sisältyminen kiinteistökauppaan
Kiinteistön kauppa on tehtävä määrämuodossa, kirjallisesti ja kaupanvahvistajan vahvistamana (tai nykyisin vaihtoehtoisesti maanmittauslaitoksen sähköisessä kiinteistövaihdannan palvelussa). Irtaimen kauppaa ei tarvitse tehdä samassa määrämuodossa. Samalla kaupalla voidaan toki paitsi myydä kiinteistö, sopia myös irtaimen kaupasta, jos ostaja ostaa esim. myyjän kiinteistöllä olevia huonekaluja. Kaupan osapuolet voivat sopia myös, että myyjän irtainta saa jäädä kiinteistölle ilman korvausta tai että ostaja saa irtaimen ilmaiseksi. On varmastikin sekä kaupan osapuolista että irtaimistosta kiinni, tekee ostaja tai myyjä tällaisesta sovittaessa hyvän tai huonon diilin, vaiko hyödyttääkö tällainen sopimus molempia.
Kiinteistön kaupassa ostaja maksaa kauppahinnasta neljä prosenttia varainsiirtoveroa. Veroa ei tarvitse maksaa siltä osin kuin kauppahinta kohdistuu irtaimeen omaisuuteen. Edellytyksenä on, että verohallinnolle esitetään selvitys kauppahinnan jakautumisesta rakennuksen ja irtaimen omaisuuden kesken. Kun kauppaan sisältyy irtainta omaisuutta, ostajan kannattaa tehdä tällainen selvitys yhdessä myyjän kanssa, jotta varainsiirtoveroa menisi vain kiinteistön kauppahinnan osuudesta.
Irtaimen jättäminen kiinteistölle
Joskus myyjältä jää myymälleen kiinteistölle tavaraa hallinnan siirtyessä ostajalle. Näin voi käydä ehkä joskus tarkoituksella, mutta myös tahattomasti, jos varsinkaan iäkkäällä myyjällä ei ole käytännössä voimavaroja kiinteistön tyhjentämiseen kenties monien vuosikymmenien aikana kertyneestä tavarasta. Myyjän kannattaisi jo hyvissä ajoin paneutua irtaimiston muuttoon, kierrättämiseen tai hävittämiseen, jotta tästä ei tulisi ongelma hallinnan siirtyessä ostajalle.
Jos ostaja ja myyjä eivät ole sopineet myyjän omistaman irtaimen jättämisestä kiinteistölle ja kiinteistölle sitä kuitenkin jää, on kyseessä myyjän sopimusrikkomus. Ostaja tulisi tällöin ensin huomauttaa myyjälle sopimusrikkomuksesta. Viime kädessä ostaja voi joutua tällöin kustannuksellaan tyhjentämään tavarat ja kuljettamaan ne jäteasemalle.
Myyjä voi sopimusrikkomuksensa perusteella olla korvausvelvollinen tällaisesta tavaroiden poiskuljetus- ja hävittämiskustannuksista. Jos irtainta on jäänyt kiinteistölle paljon, voidaan jopa tulkita, että kohteen hallinta ei olekaan siirtynyt ostajalle, vaan että hallinnan siirtyminen viivästyy. Tästä saattaa seurata rahallinen seuraamus myyjälle, koska kiinteistön kauppakirjoissa yleensä sovitaan hallinnan siirtymisen viivästymisestä aiheutuvasta korvauksesta. Ostaja joutuu perimään näitä kustannuksia myyjältä erikseen kustannusten tai viivästyksen keston selvittyä.