Asunnon ostajan ja myyjän tietopankki

Asianajotoimisto Alfa Oy

Tämä on Asianajotoimisto Alfan talojuristien blogi, jota kirjoittavat asianajajat Tiina Koskinen-Tammi ja Leena Laurila sekä lakimies Jari Koivuluoma.

Hovioikeus: Hinnanalennuksen sijaan kauppa oli purettava

Kiinteistökauppariidan lopputuloksen ennakoiminen on usein vaikeaa. Tästä esimerkkinä on tuore Turun hovioikeuden tuomio (3.11.2021 nro 746), jossa hovioikeus muutti käräjäoikeuden tuomitseman hinnanalennuksen kiinteistökaupan purkutuomioksi.

Riitatapaus lyhyesti

Tapaus koski v. 1973 rakennetun omakotitalokiinteistön kauppaa. Kauppa oli tehty v. 2017 ja kauppahinta oli ollut 240.000 €.

Ostajat reklamoivat virheenä omakotitalon laajoista kosteus- ja mikrobivaurioista. Ostajat vetosivat virheinä mm. seuraaviin seikkoihin: epätiiviit höyrynsulut, virheellinen ulkoseinien koolaus, väliseinien lähteminen karkeasta sorasta, maatäyttöaineksen laatu, betonilaatan ja sokkelin välistä puuttuva eristys, betonilaatan hiomatta jättäminen, kattorakenteen muutoksesta (tasakatto aumakatoksi v. 1985) aiheutunut rakenteiden lisäkuorma, painuminen ja rakenteiden halkeamat, huoltotunnelin purkamattomat laudoitukset ja maayhteys, kylmiön seinien virheellinen rakenne, aluskatteen asennusvirheet, autotallin poistoilmaputken virheellisyys, homeenhaju, salaojien toimimattomuus.

Ostajien mukaan virheen korjauskustannukset olivat 168.000 euroa. Ostajat vaativat ensisijaisesti kaupan purkua ja toissijaisesti hinnanalennusta 168.000 euroa, sekä vahingonkorvauksia.

Myyjät kiistivät kiinteistön virheet ja ostajien vaatimukset.

Käräjäoikeus: hinnanalennus

Käräjäoikeus katsoi, että kiinteistössä oli merkittävä salainen virhe. Osa ostajien virheväitteistä hylättiin mm. ennen kauppaa tiedossa olleiden seikkojen tai näytön riittämättömyyden perusteella. Siltä osin kuin käräjäoikeus katsoi virheet näytetyksi toteen, käräjäoikeus arvioi esitetyn todistelun perusteella korjauskustannuksiksi noin 28.000 €.

Käräjäoikeus totesi, että rakennus on ollut ostohetkellä 44 vuotta vanha ja 1970-luvun rakentamisajalleen tyypillinen. Kuntotarkastuksen perusteella ostajien ei ole katsottava voineen varautua kaikkiin todettuihin vaurioihin. Kun kuitenkin otetaan huomioon rakennuksen ikä, kuntotarkastuksessa todetut seikat, sekä rakennusajalle tyypillinen rakennustapa, ostajien olisi pitänyt varautua siihen, että kiinteistössä saattaa olla jotakin korjaustarvetta ja jotkin osat saattavat olla jo elinkaarensa päässä.

Käräjäoikeuden mukaan korjauskustannusten ei voida arvioida nousevan ostajien kannalta niin kohtuuttomiksi, että kauppa olisi ostajien vaatimuksesta purettava. 

Ottaen huomioon korjaustarpeesta ja -kustannuksista esitetty selvitys käräjäoikeus katsoi, ettei kiinteistön laatuvirhe ollut kokonaisuutena arvioiden niin olennainen, että kantajilla olisi oikeus purkaa kauppa. Ottaen huomioon kantajien kiinteistöstä maksama kauppahinta, tarpeellisista korjauskustannuksista esitetty selvitys sekä korjauksesta aiheutuva asumismahdollisuuden menetys, käräjäoikeus arvioi kiinteistön virheisiin nähden kohtuulliseksi hinnanalennuksen määräksi 35.000 euroa.

Hovioikeus: kaupan purku

Ostajat valittivat tuomiosta hovioikeuteen. Hovioikeus arvioi virheen olennaisuutta toisin kuin käräjäoikeus ja päätyi purkamaan kaupan.

Hovioikeus arvioi ostajien virheväitteitä pääosin samalla tavalla kuin käräjäoikeus, minkä lisäksi hovioikeus katsoi myös alapohjan betonilaatan halkeaman (5-10 mm) virheeksi. Hovioikeus katsoi näytetyksi, että talossa oli kosteus- ja mikrobivaurio, joka aiheuttaa terveyshaittaa. Hovioikeus kiinnitti huomiota mm. siihen, että tässä tapauksessa riski vakaville vaurioille ei ollut seurausta ainoastaan riskirakenteista vaan rakenteissa olevista monista virheistä.

Korjauskustannuksista oli esitetty hyvin erilaisia arvioita (20.000 -168.000 €). Hovioikeus totesi, että kiinteistön virheiden perusteella suoritettavat korjaukset ovat laajamittaisia ja kohdistuvat rakennuksen ulkoseiniin, väliseiniin, alapohjaan ja lattiaan. Hovioikeus arvioi esitetyn näytön perusteella, että edellä todettujen virheiden korjaaminen tulee kustantamaan ainakin 60.000 euroa.

Vaikka asuinrakennus on lähes 40 vuotta vanha, minkä vuoksi kiinteistöä ostettaessa on varauduttava korjauskustannuksiin, poikkeaa kaupan kohde kuitenkin tässä tapauksessa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä on voitu kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Ostajat olivat kiinteistöstä saamiensa tietojen perusteella voineet edellyttää, että talo soveltuu asuinkäyttöön ja ettei siinä tarvitse lähiaikoina tehdä ainakaan tuomiossa todettuja virheitä koskevia korjaustöitä. Kysymyksessä oli salainen virhe.

Hovioikeuden mukaan virheiden korjauskustannukset (ainakin 60.000 €) olivat suuruusluo­kaltaan merkittävät ja joka tapauksessa olennaisesti suuremmat kuin mitä ostajat olisivat voineet kauppaa tehtäessä otaksua joutuvansa maksamaan rakennuk­sen korjauskuluina. Hovioikeus kiinnitti huomiota myös siihen, että korjaus­kustannuksia ei ole ennen korjausten aloittamista mahdollista riittävällä var­muudella edes määrittää, vaan niihin liittyy paljon epävarmuustekijöitä. Virheen olennaisuutta arvioitaessa ei ole mahdollista edellyttää korjauskustan­nuksille mitään tarkkaa prosenttimäärää suhteessa kauppahintaan. HO:n mukaan korjauskustannukset ovat ainakin 25 pro­senttia kauppahinnasta eli merkittävät. Kun vielä otetaan huomioon se, että ra­kenteiden vaurioituminen aiheuttaa terveyshaittaa, jolloin kiinteistöä ei voida käyttää asumistarkoitukseen, hovioikeus piti uskottavana, ettei kauppaa olisi syntynyt edes alennettuun hintaan, jos virhe olisi ollut ostajien tiedossa.

Em. perusteilla hovioikeus päätyi  kokonaisarvioinnissa siihen, että kaupan kohteen vir­heet olivat niin olennaisia, että muu lopputulos kuin kaupan purkaminen olisi os­tajille kohtuuton.

Kommentti

Asiakkaat kysyvät usein kiinteistökauppariidan alkuvaiheessa, mikä on jutun todennäköinen lopputulos oikeudessa. Kun faktat ovat tiedossa, kokenut juristi osaa melko hyvin arvioida, mikä lopputulos voi todennäköisesti olla ja onko kyseessä kiinteistön virhe, jonka perusteella ostaja saa myyjältä jotakin hyvitystä. Kiinteistökauppariidat ovat kuitenkin usein niin monimutkaisia, että kokenutkaan juristi ei voi varmuudella sanoa ennalta, onko oikeudenkäynnin lopputuloksena kaupan purku vai hinnanalennus.

Oikeudenkäynnin lopputulokseen vaikuttavat mm. ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuden arviointi, ennen kauppaa tiedossa olleille seikoille annettava merkitys, virheistä ja niiden korjaustarpeesta esitettävä näyttö sekä tarpeellisiksi arvioitujen virheen korjauskustannusten määrä. Kun eri osapuolten todistajat esittävät erilaisia arvioita korjaustavasta ja -kustannuksista, on vaikea ennakoida mille kannalle oikeus lopulta päätyy. Myös rakennuksen ikä vaikuttaa siihen, mihin kiinteistön ostajan pitää varautua. Mitä vanhempi talo, sitä vaikeampi lopputulosta on ennakoida. Virheen olennaisuutta arvioidaan kokonaisuuden kannalta, ja tässä harkinnassa on mahdollista päätyä erilaisiin lopputuloksiin, kuten em. hovioikeuden tuomio osoittaa.

Turun hovioikeuden kaupan purkuun päätynyt tuomio on perusteltu hyvin ja ja se on oikeuskäytännön linjausten mukainen (erityisesti KKO 2015:58). Toisaalta käräjäoikeuden hinnanalennustuomiokin on ollut vallitsevan oikeuskäytännön mukainen, ottaen huomioon, että käräjäoikeus oli arvioinut virheiden korjauskustannusten määräksi 28.000 euroa. 

Suuri osa kiinteistökauppariidoista sovitaan ilman oikeudenkäyntiä joko hinnanalennuksella tai kaupan purulla. Oikeudenkäynnin lopputuloksen vaikea ennakoitavuus ja suuret oikeudenkäyntikulut epäilemättä osaltaan vaikuttavat siihen, että sovinto nähdään usein houkuttelevana vaihtoehtona.

 

<< Palaa edelliselle sivulle


Jaa sivu somekanavissasi: