Asunnon ostajan ja myyjän tietopankki

Asianajotoimisto Alfa Oy

Tämä on Asianajotoimisto Alfan talojuristien blogi, jota kirjoittavat asianajajat Tiina Koskinen-Tammi ja Leena Laurila sekä lakimies Jari Koivuluoma.

Hovioikeus: Täyssaneeratussa vanhassa talossa voi olla korjaustarpeita

"Täysin peruskorjattu", "täyssaneerattu", "kaikki isot remontit tehty", "ei remonttihuolia"... Omakotitalojen myynti-ilmoituksissa mainostetaan usein talossa tehtyjä laajoja remontteja. Voiko ostaja tällöin luottaa siihen, ettei mitään korjaustarpeita ole tulossa? Laajentaako tällainen markkinointi myyjän vastuuta? Ostaja tietenkin odottaa peruskorjatulta tai laajasti remontoidulta talolta parempaa laatua kuin peruskorjaamattomalta talolta. 

Oikeudenkäynneissä vedotaan usein tällaisiin esitteen lausumiin, jos remontoidusta talosta löytyy kaupan jälkeen virheitä. Talon laajoista remonteista annettuja tietoja ja niiden merkitystä on käsitelty kahdessa tuoreessa hovioikeusratkaisussa, Itä-Suomen hovioikeus 19.10.2021 nro 558 ja Turun hovioikeus 21.10.2021 nro 714.

”Täyssaneerattu” omakotitalo

Itä-Suomen HO:n tuomio koski 1961 rakennetun omakotitalokiinteistön kauppaa. Kauppakirjassa todettiin, että kiinteistö on täyssaneerattu sekä sisä- että ulkopuolelta v. 2013-2014.

Ostajat vetosivat kaupan jälkeen virheenä mm. salaojien ja perusmuurin kosteuseristyksen puuttumiseen, maanvastaisten seinien lämmöneristyksen puuttumiseen, alapohjarakenteen kapillaarikatkon puuttumiseen, kosteuteen kellarin seinissä ja lattiassa sekä märkätilojen vedeneristyksen virheellisyyteen. Ostajat vetosivat siihen, että kohdetta oli markkinoitu hyväkuntoisena ja täyssaneerattuna, joten kaikkien pintojen ja rakenteiden olisi tullut olla uusittu 2013-2014 ko. ajankohdan käytäntöjen ja määräysten mukaisesti. Annettuihin tietoihin nähden ostajat eivät voineet varautua siihen, että kohteen kosteudenhallinnassa, lämmöneristävyydessä tai vesieristyksessä olisi merkittäviä ja laajoja korjaustoimenpiteitä edellyttäviä virheitä.

Hovioikeus totesi, että ”täyssaneerattu” käsitteelle ei ole täsmällistä määritelmää. On kuitenkin selvää, että ostaja voi tällaista käsitettä markkinoinnissa käytettäessä perustellusti olettaa, että kaupan kohteessa on tehty merkittäviä korjauksia ja uudistuksia niin, ettei hänellä ole tarvetta ryhtyä heti kaupan jälkeen korjaustoimenpiteisiin. Toisaalta täyssaneerauksen ei voida katsoa tarkoittavan sitäkään, että vuonna 1961 rakennettu talo olisi rakennettu perustuksista lähtien kokonaan uudelleen saneeraushetken rakentamismääräyksiä noudattaen, jolloin kysymys olisi enemmänkin uudisrakennuksesta kuin saneeratusta kohteesta.

Hovioikeus totesi, että virhettä arvioitaessa ei voida antaa ratkaisevaa merkitystä sille, että taloa oli markkinoitu täyssaneerattuna, vaan asiaa arvioitiin kokonaisuutena maakaaren 2:17 §:n nojalla. 

Esim. kellarin maanvastaisten seinien lämmöneristyksen puuttumisen osalta hovioikeus totesi, että kysymyksessä on vuonna 1961 rakennettu talo, minkä vuoksi ostajilla ei ole ollut perusteltua syytä olettaa, että rakennuksen maanvaraiset seinät olisivat lämpöeristettyjä. Myöskään se, että kohdetta on markkinoitu täyssaneerattuna, ei ole oikeuttanut ostajia olettamaan, että rakennuksen maan alapuolella sijaitsevat osat olisi saneerauksen yhteydessä kaivettu auki ja sinne olisi asennettu lämpöeristeet.

Ostajat saivat erinäisten kiinteistön virheiden perusteella hovioikeudessa hinnanalennusta 25.000 euroa. 

Kaikki isot remontit tehty, ei remonttihuolia

Turun hovioikeuden tuomio koski v. 1974-1975 rakennetun omakotitalon ja vuokraoikeuden kauppaa. Kohteen myyntiesitteen etusivulla oli todettu, että kohteessa on ”vain muutama vuosi sitten tehty kaikki isot remontit sisällä ja ulkona joten remonttihuolia ei ole tiedossa moniin vuosiin”. Tämän jälkeen esitteessä on kohteen tarkemmassa esittelyssä todettu kohdassa ”tehdyt kunnostukset ja peruskorjaukset”, että ”talo on kunnostettu perusteellisesti vuosina 2012-2013; maalämpö, ikkunat, vesivaraaja, kaikki sisätyöt sekä ulkona sadevedet, petolevyt [po. patolevyt], kivetykset.”

Ostajat vetosivat virheenä mm. kellarikerroksen kosteus- ja mikrobivaurioihin, patolevyjen ja salaojajärjestelmien virheisiin, ilmavuotoihin ym. Ostajat katsoivat saaneensa virheellistä ja harhaanjohtavaa tietoa kaupan kohteesta. 

Hovioikeus katsoi, että myyjän esittämän todistelun kautta oli selvitetty, että 2012-2013 talon ulkopuoliset puuosat maalattiin, lämmitysjärjestelmä muutettiin öljylämmityksestä maalämpöön, ikkunat remontoitiin, keittiö uusittiin kalusteineen, asuintilojen lattiat uusittiin, vierashuoneeseen asennettiin laminaattilattia, televisio-kuntoiluhuoneen parketti hiottiin, yläkerran keittiöön, eteisaulaan, kahteen wc-tilaan, alakerran allashuoneeseen, eteisaulaan ja kodinhoitohuoneeseen asennettiin uusi laattalattia ja vesikiertoinen lattialämmitys, alakerran wc, sauna ja pesuhuone remontoitiin, uima-altaan kiertovesipumppu vaihdettiin ja järjestelmä huollettiin sekä uima-altaalle asennettiin peite. Talon piha laatoitettiin parkkialueen ja sisääntuloterassin kohdalta, sokkelin ympärille tehtiin maisemointi ja maisemoinnin kohdalle asennettiin patolevyt, sadevesijärjestelmässä maisemoinnin kohdalle asennettiin uudet suppilot, pihalle rakennettiin uusi terassi ja aita ja ulkoportaat uusittiin

Hovioikeus totesi, että kohteessa toteutettu remontointi on ollut niin laajamittaista, ettei tuon kunnostuksen osalta käytettyä ilmaisua "kunnostettu perusteellisesti”, minkä jälkeen kunnostuksen kohteita on yksilöity, voida pitää harhaanjohtavana  tai että ostaja voisi tämän ilmaisun perusteella luottaa siihen, ettei tämän 5-6 vuotta ennen kauppaa tehdyn kunnostuksen johdosta 43 vuotta vanhassa rakennuksessa olisi miltään osin kunnostuksen tarvetta tai että se vastaisi kaikin osin muun kuin rakennusaikansa määräysten mukaan rakennettua taloa, tai että ostajat olisivat voineet päätellä, että rakenteita olisi talon sisällä tai ulkona korjattu sanottua perusteellisemmin.

Myyjien ei katsottu antaneen ostajille virheellisiä tai harhaanjohtavia tietoja kaupan kohteesta, eikä myyjät olleet menetelleet kunnianvastaisesti ja arvottomasti.

Ostajat saivat erinäisten virheiden perusteella hovioikeudessa hinnanalennusta 45.360 euroa (mm. perusmuurin vedeneristys, alakerran kosteus-/homevauriot, ja ilmavuodot  sekä virheellisesti ilmoitettu sähkönkulutus).

Johtopäätökset

Täysin peruskorjatulta tai saneeratulta talolta voi perustellusti odottaa parempaa kuntoa kuin remontoimattomalta. Ostajan kannattaa kuitenkin kiinnittää huomiota myös tehdyistä remonteista kerrottuihin tarkempiin tietoihin. Mitä tosiasiassa on korjattu ja mitä ei?  Jos esim. salaojien uusimisesta ei ole mainintaa, ei pidä olettaa, että se olisi tehty.   Jos esitteessä lukee vain "kaikki isot remontit tehty", voi kysyä, mitä se tarkoittaa. 

Em. hovioikeustuomioiden perusteella on selvää, että ostaja ei voi olettaa, että remontit olisi tehty täysin remonttiajankohdan uudisrakentamisen rakentamismääräyksiä vastaavalla tavalla. Toisaalta remonteissa on noudatettava mm. hyvää rakennustapaa, ja on selvää, että esim. pesuhuoneen vedeneristys tehdään nykymääräysten eikä talon rakennusvuoden mukaisesti. Nykyään mm. ympäristöministeriön asetus rakennusten kosteusteknisestä toimivuudesta (782/2017) on huomioitava korjauksissa.

Kiinteistön myyjänä kannattaa välttää liian suuria lupauksia tehdyistä remonteista. Jos ilmoittaa, ettei remonttihuolia ole, se voi vaikuttaa virheen arviointiin tilanteessa, jossa kaupan jälkeen ilmenee piileviä vaurioita. Selkeintä on luetella kaikki tehdyt remontit, eikä myydä taloa "peruskorjattuna". Epäselvät ja tulkinnanvaraiset myyntipuheet johtavat helposti kaupan jälkeen riitatilanteisiin.

 

 

<< Palaa edelliselle sivulle


Jaa sivu somekanavissasi: