Asunnon ostajan ja myyjän tietopankki

Asianajotoimisto Alfa Oy

Tämä on Asianajotoimisto Alfan talojuristien blogi, jota kirjoittavat asianajajat Tiina Koskinen-Tammi ja Leena Laurila.

Miten ehkäistään talokauppariitoja ilmastonmuutoksen edetessä?

Ilmastonmuutos on edennyt viime vuosina nopeasti. Olen kirjoittanut ilmastonmuutoksesta kiinteistön virheellisyyden arviointiin liittyen jo kaksi vuotta sitten blogiimme kirjoituksen.

Tuolloin todettiin, että ilmastonmuutos lisää rakenteiden kosteusrasitusta, koska tuulien ja sademäärän lisääntymisen vuoksi viistosaderasitus lisääntyy. Lisäksi talvella sade ei tulee enää yhtä usein lumena, vaan vetenä, joka imeytyy helposti rakenteisiin. Kun lämpötila nousee, syksyllä ja talvella on aiempaa enemmän homeen kasvulle otollisia olosuhteita.

Myös tänä syksynä ilmastonmuutos ja sen vaikutukset rakennuksille ja rakentamiselle ovat olleet esillä mm. Rakennuslehdessä sekä Rakennusfysiikka-seminaarissa. Seminaarissa esiteltiin mm. RIL 107 Rakennusten veden- ja kosteudeneristysohjeiden uudistamistyötä, jossa esillä on nyt erityisesti rakenteiden vikasietoisuuteen ja varmatoimisuuteen pyrkiminen. Moni aikaisemmin hyvää rakentamistapaa edustanut rakenneratkaisu voi jälkikäteen osoittautua kosteusfysiikan näkökulmasta riskirakenteeksi, minkä vuoksi julkaisua päivitettäessä työryhmä on pyrkinyt esittämään sellaisia ohjeita ja suosituksia, jotka edistävät kosteusteknisesti entistä varmatoimisempaa ja vikasietoisempaa rakentamista. Vikasietoisuudella tarkoitetaan ratkaisuja, joissa suunnittelussa, rakentamisessa, rakennusten huollossa ja käytössä ilmenevät vähäisimmät virheet ja puutteet eivät vielä johda rakenteiden haitalliseen vaurioitumiseen. Rakenteiden on oltava vikasietoisia siten, että ne kestävät lyhytkestoisia kosteusrasituksia vaurioitumatta.

Ilmastonmuutos siis edellyttää uusien rakennusten rakentamista nykyistä vikasietoisemmiksi, jotta ne eivät vaurioituisi. Vielä rakentamattomien rakennusten osalta on olemassa tämä pyrkimys ja mahdollisuus vähentää ja kenties estääkin ilmastonmuutoksen aiheuttamaa vaurioitumista. Entä mitä tapahtuu jo rakennetuille rakennuksillemme? Nykyiset rakennustapamme altistavat rakennuksen ilmastonmuutoksessa entistä enemmille vaurioille. Vielä tästä taaksepäin katsoen, aiempien vuosikymmenien rakennuksista ja rakenteista tiedämme, että ne ovat herkästi vaurioituneet jo nykyisissä tai aiemmissa kosteusolosuhteissa. Sitä suuremmalla syyllä nekin vaurioituvat myös jatkossa.

Tilanne näyttäytyy kenties jopa lohduttomana. Kun olemme tilanteessa, että nykyiset rakennuksemme tulevat suurella todennäköisyydellä vaurioitumaan ja vaurioita ilmenee vielä nykyistä enemmän, ovat ne ongelma rakennuksen omistajalle ja asukkaalle taloudellisine ja terveydellisine vaikutuksineen. Silloin myös kiinteistökauppariidat tulevat todennäköisesti lisääntymään. Halutaanko näin käyvän vai olisiko syytä tehdä asialle jotakin?

Yksi ratkaisu riitojen ennalta ehkäisemiseen olisi tällöin tietoinen toimintatapa ymmärtää yleisesti, että rakennusten vauriot ovat varsin mahdollisia ja että niihin kannattaa talokaupan yhteydessä varautua. Avainasemassa olisi tietoisuuden lisääminen, taloudellinen - ja henkinen - varautuminen vaurioihin käytännössä ennen kauppaa. Kun ikäviin yllätyksiin olisi varauduttu jo kauppaa tehtäessä, ei kaupan jälkeen ilmi tulevista vaurioista syntyisikään riitaa. Tähän halusi tähdätä mm. kesäkuussa päättynyt SisäTuki-hanke.

Parin vuoden takaisessa KUNTO-hankkeessa selvitetty ns. Tanskan malli kiinteistökauppariitojen vähentämiseen perustuu Tanskassa kuntotarkastuksen ennen kauppaa teettämisen ja omistajanvaihdosvakuutuksen yhdistelmään. Tätä toimintamallia esitettiin SisäTuki-hankkeessa myös harkittavaksi Suomessa. Kun huomioidaan ilmastonmuutoksen vaikutukset vakuutusyhtiöille, eli esim. lisääntyvien luonnonmullistusten kuten tulvien ja myrskyjen sekä niiden aiheuttamien vahinkojen ja niistä maksettujen vakuutuskorvausten lisääntyminen, voi kuitenkin hyvin olla, ettei tällaista omistajanvaihdosvakuutusta nimenomaan ilmastonmuutoksen vaikuttaessa korvausten määrään olla valmiita toteuttamaan. Toki vakuutusehdoilla voitaisiin vaikuttaa siihen, mitä vakuutuksesta korvattaisiin ja mitä ei. Jos korvauslaajuus yleisellä tasolla jäisi rajoitusehtojen vuoksi hyvin niukaksi, voidaan koko vakuutuksen käyttöönoton idea kyseenalaistaa.

Olisiko syytä sitten riitojen ennalta ehkäisemisen tarkoituksessa kumota esim. maakaaren mukainen myyjän virhevastuu kokonaan? Eräs ratkaisu sekin tietysti olisi, eikä riitoja enää tulisi. Ilmastonmuutos on meidän kaikkien yhteinen haaste, jonka me ihmiskuntana ja yhteiskuntana kohtaamme. Se ei voi olla vain joko talokaupan ostajan tai vain myyjän vastuulla oleva asia yksittäisen talon kohdalla. Kuulostaa rajulta, jos jokin vakiintunut laki (tai lain oleellinen sisältö) vain kumottaisiin kerralla. Kaikki kiinteistökauppariidat eivät kuitenkaan koske kosteusvaurioita, vaikka suuri osa kuitenkin. Toisaalta virhevastuuriitoja voitaisiin ennalta ehkäistä myös nykyisten säännösten tulkinnalla ja tulkintaa kehittämällä tai muuttamalla, huomioimalla esimerkiksi sen, että ilmastonmuutoksesta johtuvat vauriot olisivat sellaisia joihin omistajan (kaupan yhteydessä ostajan) tulee tiettyjen edellytysten vallitessa varautua tai että niitä ei katsottaisi myyjän vastattaviksi virheiksi. Tarkasteltavia ja tulkittavia juridisia kysymyksiä olisivat tällöin todennäköisesti salaisen virheen merkittävyyskynnyksen alittuminen/ylittyminen sekä ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuden sisältö ja laajuus.

Tulevia tulkintoja odotellessa.

<< Palaa edelliselle sivulle


Jaa sivu somekanavissasi: