Asunto- ja kiinteistökaupassa käytetään usein kiinteistönvälittäjää, vaikka asunnon myynti itse on nykyisin aiempaa helpompaa mm. erilaisten nettipalveluiden avulla. Ammattimaisesti toimiva kiinteistönvälittäjä tuntee alan ja säännökset, ja välitysliikkeen käyttäminen tuo siten tietynlaista lisäturvaa sekä myyjälle että ostajalle. Toisaalta välitysliikkeen käyttäminen ei suinkaan vapauta myyjää asuntokauppaan liittyvistä vastuista, sillä myyjä vastaa ostajaan nähden myös välitysliikkeen antamista tiedoista. Seuraavassa on perustietoa välitysliikkeen vastuista.
Mitkä ovat välitysliikkeen velvollisuudet?
Välitysliikkeellä on velvollisuuksia sekä omaa toimeksiantajaansa (useimmiten myyjä) että tämän vastapuolta (yleensä ostaja) kohtaan. Välityslain mukaan välitystehtävä on hoidettava ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut.
Keskeisiin velvollisuuksiin kuuluu, että välitysliikkeen on otettava selkoa kohteesta ja annettava sekä ostajalle että myyjälle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta päättämiseen.
Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton julkaisemassa Hyvän välitystavan ohjeessa on ohjeistettu tarkemmin, mitä säännökset ja hyvä välitystapa edellyttävät välittäjältä. Ohjeeseen voi tutustua osoitteessa kvkl.fi.
Mitä kuuluu välitysliikkeen selonottovelvollisuuteen?
Välittäjän on aina suoritettava asunnossa katselmus ennen sen markkinointia. Lisäksi välittäjän on hankittava tietyt säännöksissä määritellyt asiakirjat kohteesta - ja otettava myös selvää asiakirjojen sisällöstä. Oikeuskäytännössä on katsottu, että välittäjän piti ottaa selvää mm. taloyhtiön putkiston kuntotutkimusraportista, josta olisi käynyt ilmi, että putkiremonttia oli suositeltu lähivuosina, ja kertoa tästä ostajalle (KKO 2009:81). Välittäjän on siis perehdyttävä mm. isännöitsijäntodistukseen, tilinpäätösasiakirjoihin, kunnossapitotarveselvitykseen ja erilaisiin kuntoarvioihin.
Asiakirjat, joita välitysliikkeen on hankittava ja annettava, on lueteltu välityslaissa, asuntojen markkinoinnista annetussa asetuksessa sekä hyvässä välitystavassa. Jos yksityishenkilö myy itse omaa asuntoaan, em. säännöksiä ei tarvitse noudattaa. Välitysliikkeen käyttäminen turvaa siten sen, että ostaja saa ainakin vähimmäisasiakirjat kohteesta. Yksityinen myyjä voi toki hankkia vastaavat asiakirjat, ja ostajan kannattaa niitä vaatia, mutta laki ei siihen velvoita.
Jos ammattitaitoisen välittäjän on aihetta epäillä saamiensa tietojen luotettavuutta esim. ristiriitaisten tietojen vuoksi, välittäjän tulee varmistaa tietojen oikeellisuus. Jos se ei ole kohtuudella mahdollista, tulee kertoa ostajalle, ettei tietoja ole voitu varmistaa. Välittäjän ammattitaitoon kuuluu osata epäillä esim. pinta-alatiedon oikeellisuutta vanhassa rakennuksessa (KKO 2003:61)
Mitä kuuluu tiedonantovelvollisuuteen?
Ostajalle ja myyjälle on annettava kaikki tiedot, jotka voivat vaikuttaa kaupasta päättämiseen. Tietojen on oltava oikeita ja ajantasaisia.
Ostajalle ennen ostotarjousta annettavia tietoja ovat mm. tiedot taloyhtiön taloudesta, tehdyistä ja suunnitteilla olevista remonteista, kunnossapitovastuuta koskevista säännöksistä taloyhtiössä, kohteen kuntoon liittyvät selvitykset, tieto osakkeiden tai kiinteistön mahdollisesta panttauksesta, alueen kaavoitusta koskevat tiedot yms. Jos asunnossa on jokin objektiivisesti arvioiden asumista häiritsevä seikka (esim. poikkeuksellista melua), asiasta tulee ilmoittaa ennen ostotarjousta.
Tiedonantovelvollisuus suhteutetaan ostajan selonottovelvollisuuteen. Jos jokin seikka tai käsite jää ostajalle epäselväksi, ostajalla on velvollisuus selvittää asiaa esim. kysymällä.
Milloin välitysliikkeen palvelussa on virhe?
Palvelussa on virhe, jos välitysliike ei hoida tehtäväänsä ammattitaitoisesti, huolellisesti, hyvän välitystavan mukaisesti taikka ottaen huomioon toimeksiantajan ja tämän vastapuolen etuja. Virhe on kyseessä myös, jos välityspalvelu ei vastaa sovittua tai markkinoinnissa annettuja tietoja.
Mitä välitysliikkeen virheestä seuraa?
Toimeksiantaja voi vaatia virheen perusteella välityspalkkion ja korvauksen alentamista, jos virheestä on aiheutunut haittaa. Jos haitta on olennainen, voi vaatia välityspalkkion ja korvauksen poistamista kokonaan. Toimeksiantosopimuksen voi myös purkaa olennaisen haitan vuoksi.
Lisäksi sekä toimeksantajalla että tämän vastapuolella on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus virheestä aiheutuneesta vahingosta. Tämä voi käytännössä olla isompikin asia merkitykseltään kuin välityspalkkion alentaminen tai palauttaminen.
Vapautuuko myyjä virhevastuusta, jos käyttää välitysliikettä?
Ei, sillä asuntokauppalain ja maakaaren mukaan myyjä vastaa ostajaan nähden myös välitysliikkeen antamien tietojen oikeellisuudesta.
Jos välitysliike on laiminlyönyt selonotto- ja/tai tiedonantovelvollisuutensa, ostaja voi valita, vaatiiko korvausta myyjältä, välitysliikkeeltä vai yhteisvastuullisesti näiltä molemmilta.
Jos myyjä joutuu maksamaan ostajalle hinnanalennusta välitysliikkeen virheestä johtuen, myyjä voi vaatia vastaavaa korvausta välitysliikkeeltä.
Esim. asunnon pinta-alavirhettä koskeneessa ennakkopäätöksessä myyjä ja välitysliike velvoitettiin yhteisvastuullisesti korvaamaan virhe ostajalle (myyjä hinnanalennuksena ja välitysliike vahingonkorvauksena), mutta myyjän ja välitysliikkeen keskinäisessä vastuussa lopullisen vastuun katsottiin kuuluvan välitysliikkeelle. (KKO 2003:61) Lopullinen maksaja oli siis välitysliike.
Mistä välitysliike ei vastaa?
Useimmat asuntokauppariidat liittyvät ns. salaisiin virheisiin, josta myyjä ja ostaja eivät ole tienneet ennen kauppaa. Tyypillinen salainen virhe on esim. rakenteiden sisältä paljastuva kosteus- ja homevaurio, jota ei ole voinut havaita ennen kauppaa. Välitysliike ei ole vastuussa tällaisista salaisista virheistä, joita ei ei voi havaita välitystehtävää hoitaessaan ja johon ei muutenkaan liity mitään välitysliikkeen huolimattomuutta menettelyssään. Välittäjältä ei edellytetä rakennustekniikan erityisasiantuntemusta.
Välitysliike ei vastaa myyjän tai esim. isännöitsijän sille antamien tietojen virheistä, jos välitysliikkeellä ei ole syytä epäillä tietojen paikkansapitävyyttä. Jos myyjä esim. jättää kertomatta aikaisemmasta vesivahingosta, joka ei selviä asiakirjoista eikä ole muutenkaan välitysliikkeen tiedossa tai havaittavissa, kyseessä ei ole välitysliikkeen virhe.
Mitä hyötyä välitysliikkeen käyttämisestä on?
Välitysliikkeellä on lakiin perustuvia velvollisuuksia sekä ostajaa että myyjää kohtaan. Vaikka luonnollisesti välitysliikkeen tavoitteena on saada kohde kaupaksi hyvään hintaan, välitysliikkeen on huolehdittava myös muodollisuuksista ja molempien osapuolten eduista.
Ammattitaitoinen välitysliike kertoo kaupan osapuolille mm. mahdollisuudesta laatia kauppakirjaan vastuunrajoitus- ja vastuunjakoehtoja, joilla voidaan selkiyttää kaupan osapuolten vastuita kohteen kunnosta ja siten välttää kaupan jälkeisiä riitatilanteita.
Myyjän kannalta välitysliike hankkii kohteesta tarvittavat tiedot, hoitaa markkinoinnin ja tarjousmenettelyn sekä laatii asiakirjat. Välitysliike myös vastaa ostajalle annetuista tiedoista omalta osaltaan, mikä vähentää myyjän riskiä tiedonantovirheistä, vaikka se ei poistakaan myyjän virhevastuuta.
Ostajan kannalta välitysliikkeen selonotto- ja tiedonantovelvollisuus tuo turvaa siitä, että ostaja saa mahdollisimman kattavat tiedot kaupan kohteesta. Välitysliike vastaa antamistaan tiedoista, jolloin ostaja voi valita, kohdistaako vaatimuksensa mahdollisesta tiedonantovirheestä myyjään vai välitysliikkeeseen. Välitysliikkeen maksukyky voi olla parempi kuin yksityisen myyjän.
