Asunnon myyjän ja välitysliikkeen on kerrottava ostajalle ennen kauppaa kaikista kaupan kannalta vaikutuksellisista, mm. taloudellisiin velvoitteisiin liittyvistä seikoista. Joskus voi olla tulkinnanvaraista, mistä kaikesta pitäisi kertoa ja mitkä katsotaan kaupan kannalta vaikutuksellisiksi tiedoiksi. Helsingin hovioikeuden 29.8.2025 antamassa tuomiossa nro 686 arvioitiin sitä, olivatko myyjät ja välitysliike antaneet ostajille virheellistä tai harhaanjohtavaa tietoa asuntoon liittyvistä taloudellisista velvoitteista, kun ostajille ei kerrottu, että isännöinti oli järjestetty talkoovoimin. Ostajat olivat asuntosijoittajia, jotka asuivat eri paikkakunnalla kuin missä asunnot sijaitsivat. Hovioikeus katsoi ostajien saaneen virheellistä tietoja ja velvoitti välitysliikkeen ja myyjät maksamaan ostajille yhteisvastuullisesti 3000 euroa/asunto, myyjät hinnnanalennuksena ja välitysliike vahingonkorvauksena.
Tapauksen tausta
Ostajien vaatimukset
Hovioikeuden tuomio koski useaa samanaikaisesti tehtyä asuntokauppaa, joissa eri yksityishenkilöt ostivat sijoitustarkoituksessa asuntoja helsinkiläisestä taloyhtiöstä v. 2017. Asunnot välitti välitysliike. Yhtiön isännöintiä hoiti kaupantekohetkellä kohteen rakennuttanut W Oy, joka oli omistanut enemmistön yhtiön osakkeista. W Oy lopetti isännöinnin tilikauteen 2018.
Ostajat katsoivat, että asuntokaupassa oli taloudellinen virhe, koska heille ei ollut kaupanteon yhteydessä kerrottu, että kohteen isännöinti ja kiinteistöhuolto hoidettiin talkoovoimin osakkaiden toimesta. Ostajat olivat saaneet ennen kauppaa tiedot, joista ilmeni isännöinnin ja kiinteistönhoidon kustannukset sekä seuraavan vuoden vastikearvio. Isännöintitoimistoksi oli ilmoitettu W Oy. Kaupan jälkeen seuraavassa yhtiökokouksessa oli käynyt ilmi, että yhtiön laskelmat oli laadittu sillä periaatteella, että isännöinti ja huolto hoidettiin talkootyönä. Kokouksessa esitettiin arvio ulkopuolisen isännöinnin kustannuksista 7.200 €/vuosi, kun se oli aiemmin 1.684 €/v. Asuntoa oli markkinoitu sijoitustarkoitukseen soveltuvana, erityisesti edullisten vastikekustannusten perusteella. Myyjillä oli tiedossa, että ostajat asuivat muilla paikkakunnilla, ja heidän oli mahdotonta osallistua kiinteistöhuollon järjestämiseen ja isännöinnin hoitamiseen.
Ostajat kertoivat nimenomaisesti varmistaneensa kiinteistönvälittäjältä, että isännöinti olisi ulkoistettu ja ammattimaisesti hoidettu.
Ostajat katsoivat, että oikeat tiedot olisivat vaikuttaneet kauppahintaan tai jopa estäneet kaupan syntymisen. Kukin ostaja vaati virheen perusteella myyjiltä hinnanalennusta ja välitysliikkeeltä vahingonkorvausta yhteisvastuullisesti 3000 €/asunto.
Myyjien ja välitysliikkeen vastaus
Myyjät ja välitysliike kiistivät vaatimukset. Heidän mukaansa ostajilla oli ollut riittävä kokemus asuntosijoittamisesta ja heidän olisi pitänyt ymmärtää asiakirjoista isännöintikulujen määrän perusteella, ettei isännöinti ollut ulkoistettu. Lisäksi myyjät katsoivat, ettei virheellä ollut ollut vaikutusta kauppaan, eikä ostajilla ollut oikeutta hinnanalennukseen.
Hovioikeuden ratkaisu
Hovioikeus katsoi, että myyjät olivat ennen kaupantekoa antaneet ostajille virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kyseisten asuntojen omistamiseen tai käyttöön liittyvistä taloudellisesta velvoitteista tai vastuista eli kohteen isännöintikulujen muodostumiseen liittyvästä seikasta.
Ostajien kertomusten ja sitä tukeneen kirjeenvaihdon perusteella hovoikeus katsoi, että isännöinnistä oli keskusteltu välittäjän kanssa ennen kaupantekoa. Myyjä vastaa myös kiinteistönvälittäjän antamista tiedoista asuntokauppalain 6:17 §:n nojalla. Hovioikeus katsoi näytetyksi, ettei ostajille ollut annettu oikeaa tietoa isännöinnistä ja isännöintikulujen muodostumisesta.
Ostajilla oli ollut oikeus luottaa heille annettuihin tietoihin, eikä heiltä voitu edellyttää erityisasiantuntemusta talkooisännöinnin tunnistamiseen. Hovioikeus totesi, että virheellinen tieto oli vaikuttanut kauppaan ja kyseessä oli asuntokauppalain mukainen taloudellinen virhe.
Kiinteistönhoidon osalta hovioikeus katsoi, ettei virhettä ollut näytetty, koska asiakirjoista oli ilmennyt, että osakkaat vastaavat omien piha-alueidensa hoidosta ja taloyhtiö yleisistä alueista.
Virheen vaikutuksellisuus
Asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaan virhevastuun edellytyksenä on, että annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
Hovioikeus totesi, että isännöintikulut vaikuttivat yhtiövastikkeen määrään. Yhtiövastikkeen määrä oli puolestaan vaikuttanut tuotosta tehtyihin laskelmiin ja sitä kautta myös ostajien tarjoamaan kauppahintaan riippumatta siitä, oliko ostajilla ollut varsinaista tuottovaatimusta.
Hovioikeuden mukaan merkityksellistä oli joka tapauksessa se, että asunnot oli ostettu nimenomaisesti sijoituskäyttöön. Myyntiesitteessä oli ilmoitettu asuntojen soveltuvuudesta sijoituskäyttöön, ja kiinteistönvälittäjä oli ollut tietoinen siitä, mihin tarkoitukseen asunnot oli ostettu. Ostajat olivat painottaneet kohteen helppohoitoisuutta. Ostajat olivat asuneet pääosin pääkaupunkiseudun ulkopuolella, joten asunnot eivät olisi soveltuneet kyseisille ostajille sijoituskohteiksi, sillä isännöinnin hoitaminen olisi vaatinut osakkailta henkilökohtaista työpanosta. Mikäli ostajilla olisi ollut ennen kaupantekoa tieto siitä, että isännöintiä oli hoidettu osakkaiden toimesta talkootyönä, olisi kaupat todennäköisesti jääneet kokonaan toteutumatta riippumatta siitä, millä hinnalla asunnot olisi myyty.
Hovioikeus katsoi, että tiedolla isännöintitavasta on ollut ostajille oleellinen merkitys asuntojen ostoa harkitessa. Voitiin olettaa, ettei kauppoja olisi tehty ollenkaan eikä ainakaan sovitulla kauppahinnalla, jos ostajilla olisi kaupantekohetkellä ollut tieto talkoovoimin hoidetusta isännöinnistä. Isännöintiä koskeva virheellinen tieto on siten vaikuttanut kauppaan.
Hinnanalennuksen määrä
Hovioikeus totesi, että asunnoissa olleen taloudellisen virheen vaikutus on vaikeasti ennakoitavissa. Se, mikä vaikutus tiedolla isännöinnistä mahdollisesti on myytäessä asuntoja tulevaisuudessa edelleen, oli jäänyt näyttämättä. Osakasisännöinti talkoovoimin oli vaatinut ostajilta henkilökohtaista työpanosta, ja edellytti sitä myös jatkossa, mikäli isännöintiä ei ulkoisteta. Tällä seikalla oli merkitystä hinnanalennusta arvioitaessa. Isännöintitavalla oli vaikutus asuntojen vastikkeen määrään.
Hovioikeus arvioi kohtuulliseksi hinnanalennuksen määräksi käräjäoikeuden tuomitseman ja ostajien vaatiman summan, eli 3.000 euroa kunkin asunnon osalta.
Välitysliikkeen vastuu
Hovioikeus katsoi välitysliikkeen laiminlyöneen selonotto- ja tiedonantovelvollisuutensa.
Hovioikeus totesi, että kun myyntiesitteessä oli nimenomaan mainittu vastikkeen olevan edullinen, kiinteistönvälittäjän olisi tullut selvittää mihin edullinen vastike perustuu. Ostajat olivat lisäksi kertoneet nimenomaisesti varmistaneensa välittäjältä kohteen isännöintitavan. Välittäjän kertoman mukaan isännöitsijä ei ollut ainakaan erikseen maininnut talkootyönä tehtävästä isännöinnistä. Hovioikeus katsoi kuitenkin, että välittäjän oli täytynyt ymmärtää isännöintiä koskevan tiedon olevan merkityksellinen ostajille, sillä sitä oli vielä erikseen häneltä kysytty ennen kaupantekoa. Välittäjän olisi siten tullut ennen tietojen antamista ottaa isännöinnistä selvää myyjiltä tai isännöitsijältä, joilta tiedot olisivat olleet ilman kohtuutonta vaivaa saatavissa.
Välitysliike velvoitettiin suorittamaan asuntojen ostajille vahingonkorvauksena 3.000 euroa asuntoa kohden. Korvausvelvollisuus on yhteisvastuullinen myyjien kanssa, eli myyjät ja välitysliike vastaavat yhdessä maksun suorittamisesta ostajille. Lisäksi välitysliike ja myyjät velvoitettiin korvaamaan ostajien oikeudenkäyntikulut.
Kommentti
Mitä tästä opimme? Jos taloyhtiössä hoidetaan isännöinti tai kunnossapito osakasvoimin talkootyönä, kannattaa myyjän tuoda asia selkeästi esille ennen kauppaa mahdollisen virhevastuun välttämiseksi.
Ratkaisu korostaa myyjän tiedonantovelvollisuuden ja välitysliikkeen selonotto- ja tiedonantovelvollisuuden merkitystä asuntokaupassa. Ostajalla on oikeus luottaa annettuihin tietoihin, ja virheellinen tai puutteellinen informaatio voi johtaa taloudelliseen vastuuseen. Toisaalta tapauksen lopputulokseen vaikutti se, että ostajat olivat nimenomaisesti tiedustelleet yhtiön isännöintitavasta, ja saaneet siitä väärää tietoa. Asian tiedusteleminen osoitti, että asialla oli tässä tapauksessa ollut vaikutusta kaupasta päättämiselle.
Tapauksessa kiinnittää huomiota se, että virhe katsottiin vaikutukselliseksi, vaikka hinnanalennus ei sinänsä ole määrältään suuri asuntojen kauppahintoihin nähden. Tämän suuruusluokan (3.000 €) asioita ei juurikaan viedä oikeuteen asti, koska oikeudenkäyntikulut kasvavat asian taloudellista intressiä suuremmiksi. Tässä tapauksessa asiaa lienee helpottanut se, että eri asuntokauppojen virheet ovat olleet samankaltaisia ja ne on käsitelty oikeudessa yhdessä.