Asunnon ostajan ja myyjän tietopankki

Asianajotoimisto Alfa Oy

Tämä on Asianajotoimisto Alfan talojuristien blogi, jota kirjoittavat asianajajat Tiina Koskinen-Tammi ja Leena Laurila.

Sh*t happens eli salaisen virheen filosofia

Salaisen eli piilevän virheen filosofia on, että sen paremmin ostaja kuin myyjäkään ei ole tiennyt virheestä ennen kaupantekoa. Joskus vaan sellaista sattuu - sh*t happens. Salaisessa virheessä kukaan ei ole menetellyt moitittavasti, mutta siitä huolimatta myyjällä voi olla vastuu salaisesta virheestä.

Joskus alkuvuodesta luin netistä kirjoituksen Donald Trumpista ja populismista. Kirjoituksen populismin luonnehdintaan liittyneet sanavalinnat liittyivät melko hyvin myös todellisuuteen salaisen virheen luonteen ymmärtämisessä. Kirjoitus esitti, että populistisessa retoriikassa kun joku asia ei ole henkilön oma syytä, se on jonkun muun syytä. Silloin saa syyttää jotakuta muuta kun itselle sattuu jotakin ikävää tai eteen sattuu vastoinkäyminen.

Ajatus on nähtävissä myös asuntoriitatapauksissa ja salaisen virheen filosofian ymmärtämisessä. Ostaja, jota kohtaa pettymys kaupan jälkeen, haluaa yleensä löytää syyllisen ts. syyttää myyjää huijaamisesta tai tietojen pimittämisestä tai vähintään epäilee sellaista. Usein oikeudessakin ostajapuoli riitajutun kantajana esittää, että ”myyjien on täytynyt tietää…”, vaikka mitään konkreettista näyttöä tietämisestä ei olekaan olemassa. Usein ”on täytynyt tietää”-ajatus liittyy siihen, että kiinteistön virhe on tullut ilmi tai haju/oireilu alkanut niin pian kaupan jälkeen, että ostajan ajatus on, että ongelma ei ole voinut ilmaantua ensimmäistä kertaa vasta heille. Populismin kaltaisesti ostaja helposti ajattelee, että kun minua kohtaa vastoinkäyminen, siihen on oltava jossain syyllinen ja se syyllinen on myyjä. Riita-asiassa kuitenkin viime kädessä oikeudenkäynnissä pitää olla jotain konkreettista näyttöä siitä, että myyjä on tiennyt virheestä. Tällainen näyttö voi olla asiakirjanäyttöä, se voi ilmetä esim. rakennuksen rakenteista tai se voi perustua jonkun todistajan kertomaan. Harvemmin sellaista näyttöä kuitenkaan löytyy.

Vastaavasti kiinteistökauppariidassa myyjä, joka ei ole itse huomannut asunnossa asuessaan mitään ongelmia, saattaa ajatella, että salainen virhe ja siihen liittyvät vaatimukset ovat ostajan syy. Että ostaja on jollakin tavoin aiheuttanut tai keksinyt koko ongelman. 

Yleensä peruste virheen olemassaololle kaupan kohteessa on myyjän ja ostajan suoritusten välinen epätasapaino, joka johtuu siitä, että myyjä on tehnyt epäoikeutetusti jotakin kaupan aikaansaamiseksi, josta moraalisesti ajateltuna pitääkin joutua vastuuseen. Epätasapaino korjataan kuntoon virheen seuraamuksilla (hinnanalennus, kaupan purku, vahingonkorvaus). Esimerkiksi kiinteistön laatuvirhetyypeistä sopimuksenvastaisuus (MK 2:17.1 § 1 kohta) ja tiedonantovirhe (MK 2:17.1 § 2-4 kohdat) perustuvat tähän ajatukseen; kaupan kohteessa on virhe, kun kohde ei vastaa sovittua tai kun myyjä on antanut väärää tietoa kaupan kohteesta eikä se vastaa siitä annettuja tietoja.

Maakaaressa ja asuntokauppalaissa on lisäksi säädetty salaisesta virheestä laatuvirheperusteena. Pääsääntöisesti salaisen virheen johdosta ei voi seurata vahingonkorvausta, koska virheen salaisen luonteen vuoksi siihen ei liity vahingonkorvauksen edellyttämää myyjän tuottamusta. Tyypillinen salaisen virheen seuraamus on hinnanalennus tai tietyin edellytyksin kaupan purku. Myyjän ollessa ammattimaisesti asuntoja myyvä tai rakentava elinkeinonharjoittaja tai uuden asunnon kaupassa perustajaosakas, myyjän virhevastuu on kuitenkin ankarampi, eli se sisältää virheen korjaamisen tai muiden seuraamusten ohella vahingonkorvausvastuun myös salaisista virheistä. 

Sekä sopimuksenvastaisuuteen että tiedonantovirheeseen laatuvirhetyyppeinä liittyy lähtökohtaisesti ajatus myyjän tuottamuksellisesta toiminnasta. Kyse voi kuitenkin olla myös sellaisesta epätyypillisestä tilanteesta, että tiedonantovirheeseen ei liity myyjän tuottamusta. Ostajalle annettu tieto voi olla väärä, mutta silti myyjällä ei ole virheelliseen tietoon ”osaa eikä arpaa” tai ainakaan tiedonantovirheeseen ei liity hänen huolimatonta menettelyään. Tällainen tiedonantovirhe voi olla esimerkiksi pinta-alavirhe.

Salaisen virheen ollessa kyseessä kumpikaan kaupan osapuoli ei ole ollut huolimaton: myyjä ei ole aiheuttanut virhettä ja on täyttänyt tiedonantovelvollisuutensa, ja ostaja on täyttänyt oman ennakkotarkastus- eli selonottovelvollisuutensa. Jos ostaja laiminlyö ennakkotarkastusvelvollisuutensa, hän ei voi vedota virheeseen. Poikkeuksellisesti AsKL 6:19 §:ssä (käytetyn asunnon kauppa) on säännös siitä, mitä seuraa molempien ollessa osaltaan huolimattomia. Sen mukaan, jos ostaja vetoaa seikkaan, jonka suhteen myyjä on laiminlyönyt tiedonantovelvollisuuden ja ostaja puolestaan on syyllistynyt laiminlyöntiin tai muuhun huolimattomuuteen asunnon ennakkotarkastuksessa, ostaja voi vaatia olosuhteisiin nähden kohtuullista hinnanalennusta. Vastaavaa säännöstä ei ole AsKL 4 luvussa eikä maakaaressa.

Suurin osa kiinteistö- ja asuntokauppariitatapauksista Suomessa päätyy siihen, että vaikka ostaja muuta väittäisi, virheen katsotaan olevan luonteeltaan salainen. Syyllisten etsimisen sijaan kannattaisikin todeta, että sellaista sattuu. 

<< Palaa edelliselle sivulle


Jaa sivu somekanavissasi: