Talokauppariidassa kuluu välillä lyhyempään ja välillä pidempään. Ajan kulumisella on useampia merkityksiä eri näkökulmista.
Reklamaatioaika
Ajan kuluminen liittyy taloriita-asiassa ensinnäkin reklamaatioaikaan. Reklamaatioajasta on säädetty sekä maakaaressa että asuntokauppalaissa siten, että ostajan on ilmoitettava virheestä ja siihen perustuvasta vaatimuksesta myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun virhe on tullut ilmi (MK 2:25 § ja AsKL 6:14 §). Kohtuullinen aika on oikeuskäytännössä yleensä ollut muutama kuukausi. Jos kohtuullinen aika ylitetään, ei ostajalla ole oikeutta saada myyjältä mitään. Reklamaatiota koskien olemme kirjoittaneet aiemmissa kirjoituksissamme täällä, täällä, täällä, täällä ja täällä.
Jos ensimmäisen reklamaation tekemisen jälkeen ilmi tulee uusia virheitä, tulee myös niistä reklamoida kohtuullisessa ajassa niiden ilmi tulemisesta. Aiempaa reklamaatiota on mahdollista laajentaa tai täydentää myöhemmin.
Reklamaatioajan takaraja on kiinteistökaupassa viisi vuotta ja asuntokaupassa kaksi vuotta, joka alkaa kaupan kohteen hallinnan siirtymisestä ostajalle, ei kaupantekopäivästä.
Kanteen nostamisen määräaika
Reklamaatioaika ei tarkoita jutun oikeuteen saattamisen määräaikaa vaan vasta virheestä ja vaatimuksesta myyjälle ilmoittamisen aikaa. Maakaaressa on erityissäännös siitä, että kaupan purkamista koskeva kanne on nostettava 10 vuoden kuluessa hallinnan siirtymisestä lukien (MK 2:34.3 §). Harvoin reklamoimisesta (joka on tehtävä em. viiden vuoden määräajassa) ehtii kulua vielä toista viittä vuotta kanteen nostamiseen. Harvoin ollaan edes lähellä tätä. Mainittu määräaika koskee vain kanteen nostamista, ei tuomioistuimen ratkaisun saamista. Jos kanne on nostettu kymmenen vuoden määräajan lopulla, ratkaisun saamiseen menee vielä pidempään. Kanteen nostamisen määräaika ei koske hinnanalennuksen vaatimista vaan vain kaupanpurkukannetta.
Kuinka kauan talokauppariita kestää?
Talokauppariita voi kestää muutamasta kuukaudesta useisiin vuosiin, riippuen tapauksesta. Tähän vaikuttaa yleensä eritoten se, ratkeaako juttu sovinnolla ilman oikeudenkäyntiä vai päätyykö se vuosikausiksi käräjä- ja hovioikeuksien käsiteltäväksi. Tuomioistuinten käsittelyajat vaihtelevat noin vuodesta useisiin vuosiin per oikeusaste. Pisimmät käsittelyajat ovat pääkaupunkiseudulla.
Riitajuttu voi olla jossain kohtaa kirjeenvaihtovaiheessakin paikallaan esim. kuukausia, joskus vaikka jopa vuoden. Viivästyminen ei todennäköisesti ole kenenkään varsinaisesti tavoittelema olotila, mutta niin vain joskus erilaisista syistä tapahtuu. Ajan kuluminen ei yleensä ainakaan selvennä asiaa, vaan yleensä mutkistaa sitä, kun asian selvittämismahdollisuudet yleensä ajan kuluessa heikkenevät. Kulunut pitkä aika ja sen aikana kertyneet tappiot ja vahingot usein myös lukitsevat osapuolet tiettyihin uponneisiin kustannuksiin, joista on sitten vaikea antaa periksi tavoiteltavassa sovinnossa, ja tämä syventää riitaa. Yleensä sovinto on sitä helpompi tehdä mitä nopeammin siihen päästään ja mitä vähemmän osapuolille on ehtinyt kertyä asianajo- ja selvittelykustannuksia. Muunkinlaisiin oikeudenkäynteihin liittyen on todettu, etteivät myöskään esim. todistajien muistikuvat lainkaan parane, kun todistettavista tapahtumista ehtii kulua vuosi, kolme vuotta tai viisi vuotta.
Asianosaisille mieltä vaivaavan ja kustannuksia aiheuttavan riidan jumittuminen, ilman näköpiirissä olevaa ratkaisua, voi tuntua tuskaiselta. Yleensä jutun viipyminen on piinallista nimenomaan asianosaiselle itselleen, erityisesti ostajalle, joka omistaa riidanalaisen rakennuksen. Jos rakennuksessa ei pysty asumaan sen aiheuttaman terveyshaitan vuoksi ja asukkaiden on järjestettävä ja kustannettava itselleen vuokra-asunto asumista varten, ajan kuluminen lisää myös taloudellista taakkaa. Vain jos kyseessä on tiedonantovirhe ja myyjän todetaan tuottamuksellaan aiheuttaneen ostajalle muualla asumisen tarpeen, voidaan myyjä määrätä korvaaman ostajalle näitä muualla asumisesta kertyviä kuluja.
Ostajalla on oikeus vaatia mm. vaatimalleen hinnanalennukselle korkoja, ensin tuottokorkoa ja vaatimuksen esittämisen jälkeiseltä ajalta viivästyskorkoa. Korkoja kertyy niitä lain mukaisesti vaadittaessa koko ajalta ennen tuomioistuimen asiassa antaman tuomion täytäntöönpanoa. Oikeuskäytännössä ei ole tullut vastaan ratkaisua, jossa olisi otettu korkoihin kantaa toisin: asian viivyttyä ostajan puolella olevasta syystä erityisen kauan, jutussa myyjäpuolella olisikin vedottu siihen, ettei korkoa tule joutua maksamaan koko kuluneelta ajalta, koska jutun viipyminen on johtunut yksin ostajan puolella olevasta syystä eikä se ole myyjän sinänsä aiheuttamaa.
Miksi talokauppariita pitkittyy?
Riitajutun kesto riippuu monista tekijöistä (osapuolet, asianajajat, asiantuntijat, tuomioistuin). Joskus vain käy niin, että syystä tai toisesta riitajuttu pitkittyy.
Riita-asia voi myös vaatia lisäselvitysten tekemistä, jolloin voidaan joutua ”ottamaan aikalisä”, jossa saattaa mennä kuukausi jos toinenkin. Asianosaisille saattaa tulla yllätyksenä, että valittu asiantuntija saattaa ehtiä tekemään lisänäytöksi tarvittavia lisätutkimuksia vasta viikkojen tai parin kuukauden päästä pyynnöstä, ja että lausunnon tai raportin saaminen voi sekin kestää saman verran.
Joskus juttu saattaa kestää kauan siksi, että ostaja ryhtyy korjaamaan ostamansa talon reklamoituja virheitä riidan ollessa kesken. Korjaamisella saadaan faktaa virheen korjaamisen aiheuttamista korjauskustannuksista, sen sijaan, että riita riideltäisiin puolin ja toisin esitettävien korjauskustannusarvioiden varassa eikä rakennusta ole riidan päättyessä vielä korjattu. Korjaamiseen ryhtymisen mahdollisuus riippuu yleensä siitä, onko ostajalla siihen varaa/rahoitusta. Korjaaminen on yhteydessä myös siihen, ollaanko vaatimassa hinnanalennusta (kiinteistö jää ostajalle) vai kaupan purkua, jolloin tavoitellaan sitä, että virheellinen kiinteistö palaa myyjän omistukseen. Silloin ostajan ei ole yleensä järkevää ryhtyä korjaamaan kiinteistöä riidan aikana muuta kuin kenties aivan välttämättömiltä osin.
Myös osapuolten juristeilla saattaa muuten vain olla niin kiire muiden töidensä kanssa, että asiaa ei ehditä edistämään.
Tuomioistuimessa prosessin kestoon voi vaikuttaa monta sattumaa, mm. kuinka paljon muita juttuja asiaa käsittelevän tuomarin työpöydällä on tai milloin oikeudessa on vapaita istuntosaleja. Joskus voi käydä niin, että asiaa käsittelevä tuomari vaihtuu kesken kaiken, tuomarin esim. vaihtaessa työpaikkaa, jolloin asia pitkittyy joskus merkittävästikin.
Milloin kerran tehty reklamaatio vanhentuu?
Voiko riitajuttu sitten pysyä keskeytyksissä kuinka kauan vain vai vanhentuuko se jossain kohtaa? Jos ostaja pysyttelee tarpeeksi kauan hiljaa eikä jatka kirjeenvaihtoa myyjän suuntaan eikä siten uudista aiemmin esitettyjä vaatimuksiaan ja palaa niihin kolmen vuoden kuluttua edellisestä vaatimuksen esittämisestä tai uusimisesta, vaatimus vanhentuu. Tämä perustuu velan vanhentumisesta annetun lain sääntöön yleisestä kolmen vuoden vanhentumisajasta. Yleensä kolmea vuotta ei kuitenkaan ehdi kulua ja kaksikin vuotta on tavanomaista pidempi aika ”radiohiljaisuudelle”. Korkeimman oikeuden ennakkopäätöksessä 2018:38 kiinteistön laatuvirheistä ajoissa ilmoittanut ja kaupan purkamista vaatinut ostaja oli pannut kaupan purkamista koskevan kanteen vireille yli neljä vuotta sen jälkeen, kun hän oli edellisen kerran ollut myyjiin yhteydessä kiinteistön virheiden vuoksi. Purkuvaatimukseen sovellettiin maakaaren 2 luvun 34 §:n 3 momentin mukainen kymmenen vuoden kanneaika. Tapauksessa kuitenkin katsottiin, että ostaja oli kuitenkin passiivisuutensa vuoksi menettänyt oikeuden vaatia kaupan purkamista jo ennen kymmenen vuoden kanneajan umpeutumista.