Asuntomarkkinat vetävät tällä hetkellä hyvin ja monilla on asunnon vaihto mielessä. Ensimmäisiä päätettäviä asioita on, myykö asunnon itse vai käyttääkö välitysliikettä. Nykyisin netissä on tarjolla erilaisia palveluita, joiden avulla asuntonsa itse myyvä saa tehtyä suhteellisen pienellä vaivalla mm. myynti-ilmoituksen ja kauppakirjan. Tuoko välittäjän käyttäminen myyjälle enää mitään lisäarvoa?
Oikeudellisesti ajatellen välitysliikkeen käyttäminen turvaa tietyissä tilanteissa sekä myyjän että ostajan asemaa, sillä välittäjällä on itsenäinen selonotto- ja tiedonantovelvollisuus myytävästä kohteesta. Välittäjän on mm. hankittava kohteesta tietyt lain ja hyvän välitystavan edellyttämät asiakirjat ja perehdyttävä niihin, sekä huolehdittava tietojen antamisesta ostajalle. Välittäjän on esim. perehdyttävä kuntotutkimusraportteihin ja kerrottava niissä todetuista korjaustarpeista ostajalle, vaikkei taloyhtiö olisi vielä päättänyt remontista (KKO 2009:81).
Jos jotakin tietoja jää antamatta ostajalle tai ilmoitetaan virheellisesti, välitysliike voi olla vahingonkorvausvastuussa ostajaa kohtaan. Tällä on merkitystä ostajan kannalta varsinkin silloin, jos myyjä on varaton. Ostaja voi valita kohdistaako vaatimuksensa myyjään, välitysliikkeeseen vai yhteisvastuullisesti molempiin. Myyjä vastaa ostajaan nähden myös välittäjän antamista virheellisistä tiedoista. Jos myyjä joutuu maksamaan ostajalle hinnanalennusta välittäjän antamien virheellisten/puuttellisten tietojen vuoksi, myyjä voi vaatia välitysliikkeeltä vastaavaa vahingonkorvausta (ns. regressi- eli takautumisoikeus).
Toisaalta kaupassa tarvittavat asiakirjat (esim. isännöitsijäntodistuksen liitteineen) pystyy hankkimaan itsekin melko vaivattomasti ja naputtelemaan myynti-ilmoituksen nettiin, jolloin säästää välityspalkkion eli yleensä muutaman tuhat euroa. Tämä on varmasti suurin houkutin asunnon myyntiin ilman välitttäjää.
Ostajan kannattaa olla tavallista huolellisempi, jos myynnissä ei käytetä välitysliikettä. Jos myy itse oman asuntonsa, lainsäädäntö ei edellytä, että ostajalle annetaan tietyt asiakirjat. On toki myyjän etu hankkia asiakirjat, jotta välttyy riitatilanteilta kaupan jälkeen, mutta ostajankin on syytä pyytää kaikki tarvittavat tiedot. Ostajan on myös luettava asiakirjat huolellisesti läpi ja selvitettävä itselleen esim. mahdolliset tulevat remonttitarpeet.
Osa ostajaehdokkaista saattaa karttaa kohteita, joissa ei ole välittäjää. Toisaalta osaa voi houkutella ilman välittäjää myytävä kohde, koska siinä voi olla enemmän tinkimisvaraa välityspalkkion puuttumisen vuoksi.
Ehkäiseekö välittäjän käyttäminen riitoja?
Kiinteistönvälitysalan keskusliitto KVKL tiedotti lokakuussa, että välittäjän käyttäminen pienentäisi merkittävästi asuntokauppariidan todennäköisyyttä (https://kiinteistonvalitysala.fi/kiinteistonvalittajan-kaytto-pienentaa-merkittavasti-todennakoisyytta-paatya-asuntokauppariitoihin/), mutta emme jaa tätä näkemystä.
Kokemuksemme perusteella suurimmassa osassa meillä hoidetuista asunto- ja kiinteistökauppariidoista on käytetty välitysliikettä. Riidat koskevat yleensä ns. salaisia virheitä, eli kaupan jälkeen ilmi tulevia piileviä vaurioita tai muita merkittäviä korjaustarpeita. Välittäjän käyttäminen ei näytä vähentävän tällaisia riitoja.
On totta, että riitatilanteissa esitetään vaatimuksia välitysliikettä kohtaan melko harvoin. Se ei kuitenkaan tarkoita, että välitysliikkeen käyttö vähentäisi ostajan ja myyjän välisiä riitoja.
Riitoja voi parhaiten ehkäistä sillä, että kaupan kohteen kunto on selvillä mahdollisimman hyvin ennen kauppaa, ja kauppakirjassa on sovittu selkeästi vastuista. Varsinkin jos myy vähän vanhempaa omakotitaloa, kannattaa kauppakirjan laadinnassa olla huolellinen. Vaikka kohteen myisi itse, kauppakirja ja erityisesti vastuunjako/rajoitusehdot kannattaa laatia juristin avulla mahdollisimman selkeäksi. Valmiissa kauppakirjapohjissa tuskin on ehtoja, jotka huomioisivat kyseisen kohteen riskirakenteet ja vastuunjaon, jos niissä kaupan jälkeen ilmenisi korjaustarpeita. Kauppakirjan laadituttaminen on pieni kustannus kokonaisuuteen nähden.
