Asunnon ostajan ja myyjän tietopankki

Helsingin Sanomien mielipideosastossa kyseltiin torstaina 26.1.2023, onko omakotitalon myyjällä oikeusturvaa. Kirjoittajat (VT Hannele Kerola ja KTT Timo Rauhanen) viittasivat tapauksiin, joissa kaupanteon jälkeen vanhasta omakotitalosta löytyy ongelmia ja myyjä joutuu maksamaan ostajalle suuria korvauksia. Kirjoitukseen julkaistiin pari vastauskirjoitusta, joissa kommentoitiin, että myyjällä on [...] Lue lisää

Ihmisten tavoissa, kiinnostuksessa ja kyvyssä pitää omakotitalonsa ja pihansa siistinä on suuria eroja. Olemme kirjoittaneet aiemmin tavarapaljoudesta kiinteistökaupassa, mikä osaltaan välillä on syynä epäsiisteyteen talon sisällä. Epäsiisteydessä voi olla kyse myös siisteyden laiminlyönnistä muuten, likaisuudesta, erilaisiin vahinkoihin ja puutteisiin puuttumattomuudesta tai vaikka nestemäisten [...] Lue lisää

Mitä tekemistä Ukrainan sodalla on kiinteistökaupan kanssa ja miten se liittyy kenenkään vastuuseen talokaupassa? Kysymys liittyy omistajan vastuuseen. Omistaja vastaa omaisuudestaan, sitä kohtaavista vahingoista sekä omaisuuden kunnossa- ja ylläpidosta omistusaikanaan. Vastuun vastineeksi omistaja saa nauttia omaisuudesta mm. sen käyttämisestä tai arvonnoususta saamansa hyödyn. Kun omaisuus [...] Lue lisää

Asunto- tai kiinteistökaupan pinta-alavirheellä tarkoitetaan sitä, että asunnon, asuinrakennuksen tai kiinteistön maapohjan pinta-ala on todellisuudessa pienempi kuin ostajalle on ennen kauppaa ilmoitettu. Pinta-alavirhe voi tulla kaupan jälkeen ilmi esim. siten, että ostaja alkaa epäillä ilmoitettua pinta-alaa, tai rakennuksessa suoritetaan muusta syystä pinta-alamittaus, jossa virhe paljastuu. [...] Lue lisää

Insinööritoimisto Raksystemsin nettisivuilla viime viikolla julkaistussa talotohtorin artikkelissa todettiin, että lähes joka toisen rintamamiestalon kellarissa on kosteudesta johtuvia vaurioita. 1940–1960-luvuilla rakennetuissa niin sanotuissa rintamamiestaloissa, tuttavallisemmin rintsikoissa, on käytetty useita nykyisin riskialttiiksi todettuja rakenneratkaisuja. Talot rakennettiin huutavaan [...] Lue lisää

Kiinteistön tai asunnon virheen tavallisin seuraamus on hinnanalennus, mutta jos virhe on olennainen, ostajalla on lain mukaan oikeus purkaa kauppa. Kynnys kaupan purkamiselle on korkea, mutta se on mahdollista, jos virheen korjauskustannukset ovat olennaisesti suuremmat kuin mihin ostaja on voinut perustellusti varautua, eikä virhettä voida korjata kohtuullisessa ajassa kohtuullisin [...] Lue lisää

Ilmastonmuutos on edennyt viime vuosina nopeasti. Olen kirjoittanut ilmastonmuutoksesta kiinteistön virheellisyyden arviointiin liittyen jo kaksi vuotta sitten blogiimme kirjoituksen. Tuolloin todettiin, että ilmastonmuutos lisää rakenteiden kosteusrasitusta, koska tuulien ja sademäärän lisääntymisen vuoksi viistosaderasitus lisääntyy. Lisäksi talvella sade ei tulee enää yhtä usein lumena, vaan [...] Lue lisää

Asuntomarkkinat vetävät tällä hetkellä hyvin ja monilla on asunnon vaihto mielessä. Ensimmäisiä päätettäviä asioita on, myykö asunnon itse vai käyttääkö välitysliikettä. Nykyisin netissä on tarjolla erilaisia palveluita, joiden avulla asuntonsa itse myyvä saa tehtyä suhteellisen pienellä vaivalla mm. myynti-ilmoituksen ja kauppakirjan. Tuoko välittäjän käyttäminen myyjälle enää mitään lisäarvoa? [...] Lue lisää

Kiinteistökauppariidan lopputuloksen ennakoiminen on usein vaikeaa. Tästä esimerkkinä on tuore Turun hovioikeuden tuomio (3.11.2021 nro 746), jossa hovioikeus muutti käräjäoikeuden tuomitseman hinnanalennuksen kiinteistökaupan purkutuomioksi. Riitatapaus lyhyesti Tapaus koski v. 1973 rakennetun omakotitalokiinteistön kauppaa. Kauppa oli tehty v. 2017 ja kauppahinta oli ollut 240.000 €. Ostajat [...] Lue lisää

"Täysin peruskorjattu", "täyssaneerattu", "kaikki isot remontit tehty", "ei remonttihuolia"... Omakotitalojen myynti-ilmoituksissa mainostetaan usein talossa tehtyjä laajoja remontteja. Voiko ostaja tällöin luottaa siihen, ettei mitään korjaustarpeita ole tulossa? Laajentaako tällainen markkinointi myyjän vastuuta? Ostaja tietenkin odottaa peruskorjatulta tai laajasti remontoidulta talolta [...] Lue lisää

SisäTuki-hankkeessa tekemässämme avoimessa verkkokyselyssä keväällä 2020 suuri osa vastaajista oli siinä käsityksessä, että kuntotarkastajilla ei ole tällä hetkellä lainkaan vahingonkorvausvastuuta kuntotarkastuksen virheistä tai vastuu on hyvin vähäistä. Myös osa kuntotarkastajista on virheellisesti siinä käsityksessä, ettei heillä ole minkäänlaista vastuuta tarkastuksessa havaitsematta [...] Lue lisää

Goodwill on yrityskaupoissa tuttu termi. Se tarkoittaa sitä osuutta kauppahinnasta, joka ylittää yrityksen konkreettisen, aineellisista eristä laskettavissa olevan arvon. Goodwill on siis nimensä mukaisesti se hankalasti määriteltävissä oleva osa kauppahinnasta, joka perustuu hyvään tahtoon ja odotuksiin kohteeseen liittyen. Yrityksen arvoa määritettäessä goodwill voi perustua esimerkiksi vahvaan [...] Lue lisää

Olimme mukana Sisäilmaongelmia kohdanneiden auttaminen ja tukeminen -hankkeessa, jonka juridisessa osassa selvitettiin omakotitalon ostajan ja myyjän oikeusturvan ongelmia ja parannuskeinoja. Hankkeessa todettiin ongelmaksi, että rakennuksen todellinen kunto ei monestikaan tule ilmi ennen kauppaa, vaikka kohteessa olisi tehty kuntotarkastus. Kokosimme tähän blogikirjoitukseen [...] Lue lisää

Olemme Asianajotoimisto Alfan talojuristeina olleet mukana valtioneuvoston selvitys- ja tutkimustoiminnan VNTEAS tutkimushankkeessa "Sisäilmaongelmia kohdanneiden auttaminen ja tukeminen". Kartoitimme osana kyseistä hanketta talokauppariitoihin liittyviä ongelmia ja niiden mahdollisia ratkaisuja. Tähän kirjoitukseen olemme koonneet ongelmakenttään liittyviä asioita ja ensi viikon [...] Lue lisää

Omakotitalojen nykyisinä, tulevina tai aiempina omistajina ja asukkaina suhtaudumme kovin eri tavoin vanhoihin rakennuksiin, ääripäissä inhorealistisesti tai idealistisesti. (ks. leikkimielinen testimme Testaa, oletko vanhan talon kaupassa inhorealisti vai unelmoija-idealisti). Samalla tavoin luemme esimerkiksi asuntokaupan kuntotarkastusraporttia ja kiinteistöjen myynti-ilmoituksia erilaisten [...] Lue lisää

Mökkimarkkinat ovat parhaillaan kuumentuneet, kertoivat Helsingin Sanomat ja Aamulehti pääsiäisenä. Kyse ei ole vain tyypillisestä kevään ilmiöstä, vaan koko alkuvuonna on mökkikauppa käynyt huomattavasti vilkkaampana kuin yleensä. Potentiaalisia ostajia löytävät lehtien mukaan uljailla puitteilla varustetut kakkoskodit sekä vaatimattomat, sähköä ja juoksevaa vettä vailla olevat pikkumökit – siis [...] Lue lisää

Maakaaren mukaan kiinteistön ostajan on ilmoitettava myyjälle laatuvirheestä kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta ja viimeistään 5 vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu ostajalle. Jos reklamaatio myöhästyy, ostaja menettää oikeutensa vedota virheeseen. Myyjä ei kuitenkaan vapaudu vastuusta aikarajojen perusteella, jos hän on menetellyt kaupan yhteydessä [...] Lue lisää

Olemme kirjoittaneet aiemmin blogissamme korkeimman oikeuden ennakkopäätöksistä 2019:16 (täällä) ja 2020:23 (täällä ja täällä), jotka koskevat kiinteistön ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuden tulkintaa. Tällä viikolla pidetyn Sisäilmastoseminaarin seminaarijulkaisun artikkelissamme teimme noiden ratkaisujen perusteella suosituksia omakotitalokaupan osapuolille ja sisäilma-alan toimijoille. Ensi [...] Lue lisää

Rakennuksen salaojat on tyypillinen esimerkki järjestelmästä, jota on huollettava säännöllisesti ja joka pitää aikanaan uusia. Salaoja- ja sadevesijärjestelmät ja niitä koskevat ohjeet ja määräykset ovat muuttuneet vuosikymmenten kuluessa. Vuosikymmeniä vanhassa talossa salaojat voivat olla hiekkamassa olevaa ruukkuputkea, kun uudemmissa taloissa ne ovat salaojaputkea, jonka ympärillä tulisi olla [...] Lue lisää

Perinteisesti talo- ja asuntokauppa vilkastuu keväisin ja hiljenee loppuvuodesta. Viime vuonna asuntokauppoja on kuitenkin tehty kiivaasti myös esimerkiksi yleensä hiljaisessa joulukuussa. Kaupankäynnin volyymeihin eri kuukausina ja vuodenaikoina vaikuttavat markkinoiden tarpeet, muun talouden syklit ja muuten vuodenkierto ja tapahtumat. Lisäksi viime vuonna korona vaikutti eri vaiheissa eri [...] Lue lisää

Pandemian aikana vietämme paljon aikaa sisällä ja kotoilemme. Erityisesti tänä vuonna monella on ollut kotona oleskelun johdosta ohjelmassa oman kodin remontointi, kunnostus ja sisustaminen. Tässä kirjoituksessa on peilattu kiinteistökaupan jälkeen tehtyjä remontteja kiinteistökauppariidan juridiikkaan. Tilanteessa, jossa ostaja tekee kaupan jälkeen remonttia ostamassaan talossa, tulee muistaa, [...] Lue lisää

Kiinteistökauppariidat liittyvät useimmiten edelleen omakotitalorakennuksen oletettua huonompaan kuntoon. Vasta kaupanteon jälkeen selviää, ja kaupan osapuolia alkaa kiinnostaa, missä kunnossa rakennus todellisuudessa on. Monenlaisissa tilanteissa mietin, voisiko ostajan ja myyjän välisiä omakotitalokauppariitoja välttää. Mitä pitäisi tehdä toisin, jotta riita jäisi syntymättä? Tätä olemme Alfan [...] Lue lisää

Asuntokaupan kuntotarkastus olisi ehdottoman hyvä tehdä aina ennen omakotitalon kauppaa. Missään ei ole kuitenkaan määritelty tarkkaa ajankohtaa, missä myynnin vaiheessa tarkastus tulisi tehdä. Kuntotarkastuksen ei välttämättä tarvitse liittyä tulevaan tai aikomuksena olevaan kiinteistökauppaan, vaan tarkastuksen voi teettää myös, vaikkei olisikaan tällä hetkellä myyntiaikeissa. Jos rakennuksen [...] Lue lisää

Asuntojen myynti-ilmoituksissa ja esitteissä voi törmätä moniin erilaisiin pinta-alatermeihin. Saatetaan puhua esim. asuintilojen pinta-alasta, huoneistoalasta, asuinpinta-alasta tai kerrosalasta. Käsitteiden kanssa kannattaa olla tarkkana, sillä erilaiset pinta-alat lasketaan eri tavoin ja eroa voi olla useita neliömetrejä. Erilaiset termit voivat myös vaikeuttaa asuntojen pinta-alojen ja [...] Lue lisää

Omakotitalon ostaja pyrkii yleensä selvittämään rakennuksen kuntoa ja korjaustarpeita ennen kauppaa asuntokaupan kuntotarkastuksen avulla. Lähtökohtaisesti ostaja luottaa kuntotarkastajan arvioihin kohteen kunnosta ja korjaustarpeista, eikä tarkastele raporttia kriittisesti. Kuntotarkastus tilataan nimenomaan sen vuoksi, että ammattilainen ymmärtää rakennuksen kunnosta ja korjaustarpeista [...] Lue lisää

Kiinteistökauppariitatapauksissa riidellään usein virheiden ja vaurioiden korjaustavoista. Niillä on vaikutusta virheen korjauskustannuksiin, joilla taas on vaikutusta virheen seuraamuksen valintaan ja määrään (hinnanalennus). Perusasetelma on, että ostajan mukaan vaurio tulee korjata perusteellisesti, mikä maksaa paljon ja josta tulee seuraa myyjälle ankara seuraamus. Myyjän mukaan taas [...] Lue lisää

Edellisessä blogikirjoituksessa (linkki) käsiteltiin rakennuksen teknistä käyttöikää ja kiinteistön kauppaa. Usein tämä asia on esillä myös kiinteistökauppariidassa. Rakennuksen ja sen rakenteiden iällä ja teknisellä käyttöiällä on monessa mielessä merkitystä riitatilanteen tulkinnoissa ja ratkaisussa. Ostajan perustellut odotukset Rakennuksen ja sen rakenteiden ikä ja tehdyt peruskorjaukset [...] Lue lisää

Hometaloriidassa sekä ostajan että myyjän kannattaa pitää alusta lähtien mielessä, että riitelystä voi aiheutua osapuolille huonossa tapauksessa kymmenientuhansien eurojen kustannukset. Suuri osa riidoista sovitaan, mutta tuore Helsingin hovioikeuden tuomio (20.4.2020 nro 512) on varoittava esimerkki siitä, miten kalliiksi vuosien hometaloriita voi huonossa tapauksessa paisua. Tämä kannattaa [...] Lue lisää