Asuntokaupan yhteydessä tehtävän kuntotarkastuksen suoritusohje (RT 103996) ja tilaajan ohje (RT 103997) on juuri päivitetty. Rakennustieto julkaisi päivitetyt ohjeet viime viikolla. Aiemmat ohjekortit olivat vuodelta 2007 ja ne olivat jo pitkään päivityksen tarpeessa. Päivityksessä selkeytettiin suoritusohjeen rakennetta ja tehtiin sisältömuutoksia, vaikka suuri osa vanhan ohjeen asiasisällöstä säilyikin ennallaan. Muutosten tavoitteena on ollut luoda johdonmukaisempi ohjeistus tarkastuksen suorittamiselle sekä tarkastuksen aiempaa täsmällisempi raportointi.
Alfan talojuristi Tiina Koskinen-Tammi oli käsikirjoittamassa päivitettyjä ohjeita yhdessä Antti Heimlanderin (Rakmentor Oy) kanssa.
Suoritusohjeen muutoksia
Yksi näkyvimmistä muutoksista on suoritusohjeen rakenteellinen selkeytys. Ohje on tarkoitettu etenemään kuten käytännön tarkastus etenee, etukäteisvalmisteluista tarkastuksen kautta raportointiin. Aiemmin useissa eri kohdissa olleita samoja asioita on poistettu ja jätetty vain kertaalleen ohjeeseen. Tämä parantaa ohjeen luettavuutta ja helpottaa sen soveltamista käytännön tarkastustyössä.
Valmistautumisen ja alkuhaastattelun osalta ohjeeseen on lisätty vaatimus siitä, että alkuhaastattelulomake tai alkuhaastattelussa esitettävät kysymykset toimitetaan tilaajalle ennakkoon. Lisäksi alkuhaastattelun sisältöä on tarkennettu. Samalla on täsmennetty asiakkaalle ennakkoon toimitettavia ohjeita sekä päivitetty olennaisten asiakirjojen listaa.
Päivitetyssä suoritusohjeessa kuntotarkastuksessa tunnistettavia riskirakenteita on täydennetty ja määrittelyjä täsmennetty. Esityksessä mainitaan uusina tunnistettavina riskirakenteina tiili-villa-tiili-seinät sekä välipohjat, joissa on orgaanista täyttöä ja joiden alapuolella on kylmä tai kostea tila. Lisäksi riskirakenteet on nostettu riskihavaintojen kanssa omaksi pääotsikkotason asiaksi.
Myös riskirakenteisiin liittyvien toimenpidesuositusten kirjaamista on korostettu. Erityisesti lisätutkimustarpeiden kirjaamiselta edellytetään aiempaa selkeämpää ja laajempaa perustelua. Tämä muuttaa suoritusohjeen painotusta käytännössä siten, että pelkkä riskirakenteen tunnistaminen ei enää riitä, vaan raportissa tulee entistä paremmin näkyä, mitä havainto merkitsee ja mitä jatkotoimia se edellyttää.
Tarkastuksen varsinaiseen sisältöön ei ole tehty suuria muutoksia, mutta joitakin tarkennuksia on lisätty. Märkätilojen, kosteiden tilojen ja lattiakaivollisten tilojen osalta korostetaan vedeneristyksen olemassaolon ja kunnon arviointia näkyviltä osin. Lisäksi lämmitys-, vesi- ja viemärilaitteiden vuoto- ja kondenssivesien ohjaaminen tarkastetaan näkyviltä osiltaan. Riskihavaintojen kuvausta on myös täydennetty esimerkiksi tilanteissa, joissa entinen ulkoseinä tai yläpohja on laajennuksen yhteydessä muuttunut väliseinä- tai välipohjarakenteeksi.
Mittauksia ja muita erityistarkasteluja koskeva käsittely on päivitetty aiempaa yhtenäisemmäksi. Samalla on tarkennettu sitä, miten mittauksista tulee kirjata, sekä sitä, millaisia havaintoja ja mittauksia riskirakenteiden ja riskihavaintojen yhteydessä tehtävistä avauksista odotetaan.
Raportointia koskevia kirjauksia on selkeytetty ja täsmennetty. Kuntotarkastusraportista tulee ilmetä havaintojen merkitys, johtopäätökset ja toimenpide-ehdotukset. Tämä on olennainen muutos painotuksessa: raportin tarkoituksena ei ole ainoastaan kuvata havaintoja, vaan myös auttaa ymmärtämään niiden käytännön merkitys ja mahdolliset seuraukset.
Lisäksi ohjeessa korostetaan, että rajaukset ja epävarmuustekijät sekä niistä aiheutuvat toimenpiteet ja lisätutkimustarpeet on kirjattava raporttiin. Jos tilaukseen sisältyy usean rakennuksen kuntotarkastus, jokaisesta rakennuksesta tulee laatia erillinen kuntotarkastusraportti.
Merkittävä muutos liittyy teknisen käyttöiän arviointiin. Aiemmin suoritusohjeessa teknisen käyttöiän tarkastelu kohdistui ennen kaikkea LVIS-järjestelmiin, mutta päivityksen myötä arviointi laajenee myös rakenteisiin. Tämä merkitsee sitä, että kuntotarkastuksessa tarkasteltavia rakenteita ja järjestelmiä arvioidaan aiempaa laajemmin myös niiden teknisen käyttöiän näkökulmasta.
Samalla kuntotarkastuksen tavoitteisiin on lisätty aiempaa selvemmin myös varautumista vaativien asioiden esiin tuominen. Tarkastuksen tehtävänä on tuottaa puolueetonta tietoa esimerkiksi rakenteen tai järjestelmän teknisen käyttöiän täyttymisestä tai lisätutkimusten tuloksista.
Muutosten oikeudellinen merkitys
Pientalon ostajan ja myyjän kannattaa varmistaa, että kuntotarkastus suoritetaan jatkossa päivitetyn kuntotarkastuksen suoritusohjeen mukaisesti. Näin kuntotarkastuksesta on saatavissa irti suurin hyöty rakennuksen kuntoon liittyvien seikkojen, myös vikojen, puutteiden ja riskien, esille tullessa. Tällöin päätös talokaupasta voidaan perustaa mahdollisimman hyvään tietämykseen kohteesta.
Asuntokaupan kuntotarkastuksen suoritusohje on luomassa ns. hyvää kuntotarkastustapaa, jonka mukaan voidaan arvioida myös kuntotarkastuksen asianmukaisuutta ja huolellisuutta yksittäistilanteessa. Kunkin alan ns. hyvä tapa luo mittapuuta sille, mitä tuollaisessa toiminnassa ja palveluntarjonnassa asiakas voi odottaa toimittavan.