Asunto-osakeyhtiössä päätetyillä tai suunnitteilla olevilla korjaushankkeilla on vaikutusta asunnon ostopäätökseen ja kauppahintaan. Tulevien remonttien laajuus ja kustannukset eivät välttämättä ole vielä kauppaa tehtäessä selvillä. Entä jos ostaja saa tulevista kustannuksista ennen kauppaa arvion, joka osoittautuu kaupan jälkeen virheelliseksi? Helsingin hovioikeus arvioi tällaista tilannetta tuoreessa tuomiossaan (12.5.2026 nro 272), joka koski ostajalle ikkuna-, ovi- ja julkisivukorjauksista annettuja tietoja. Ostajan mukaan kiinteistönvälittäjä ilmoitti remonttien olevan vähäisiä. Hovioikeus katsoi, että kaupantekohetken tietoihin nähden välittäjän antama tieto vähäisistä kustannuksista ei ollut selvästi virheellinen, eikä kyseessä siten ollut asuntokaupan virhe.
Tapauksen tausta
Riita koski v. 2018 tehtyä asuntokauppaa. Ostajan saamassa myyntiesitteessä ja hallituksen kunnossapitotarveselvityksessä oli mainittu tulevista remonteista mm. 2018-2019 jätekatoksen kunnostus/uusiminen, ikkunoiden ja parvekeovien kunnostustarpeita. 2019 porrashuoneiden ulko-ovien uusiminen. 2020 yläpohjan tuulettuvuuden parantaminen, rappauksen kunnostuskorjaus.
Ostajan mukaan kiinteistönvälittäjä oli vastannut ostajan kysymykseen tulevista remonteista vähättelevästi. Välittäjä oli kuvannut julkisivuun liittyviä töitä ilmaisulla ”they just fix it a little” ja pitänyt remonttia tavanomaisena kunnossapitotyönä.
Yhtiössä päätettiin remonteista v. 2020. Kustannusarvio oli kantajan huoneiston osalta n. 19.185 euroa.
Ostaja katsoi, että hänelle oli ennen kaupantekoa annettu virheellistä ja harhaanjohtavaa tietoa tulevien korjausten laajuudesta ja kustannuksista. Ostajan mukaan remontista saaduilla tiedolla oli ollut hänelle erityistä merkitystä ennen kaupantekoa. Ostaja vaati taloudellisen virheen perusteella hinnanalennusta 15.000 euroa.
Myyjä kiisti virheet ja vaatimukset. Myyjän mukaan ostaja ei saanut virheellistä tai harhaanjohtavaa tietoa. Ostajalle oli ilmoitettu, että yhtiössä oli ollut tulossa ikkuna-, ovi- ja julkisivukorjauksia, mutta korjausten tarkka laajuus ei ollut ollut myyjän tai välittäjän tiedossa kaupantekohetkellä. Ostaja oli tiennyt, että päätökset tulevista korjauksista tehdään vasta kaupanteon jälkeen. Myyjän mukaan ostajan oli tullut varautua myös suuriin kustannuksiin, koska korjausten suunnitteluun oli varattu 30.000 euron budjetti.
Käräjäoikeus velvoitti myyjän maksamaan ostajalle virheen perusteella 8000 euroa hinnanalennusta ja korvaamaan ostajien oikeudenkäyntikulut. Myyjä valitti tuomiosta hovioikeuteen.
Hovioikeuden tuomio
Mitä ostajille oli kerrottu?
Hovioikeuden ratkaistavana oli ensinnäkin se, oliko kiinteistönvälittäjä antanut ostajalle ennen kauppaa asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n 1 momentin 1 kohdassa tarkoitetulla tavalla virheellistä tai harhaanjohtavaa tietoa asunto-osakeyhtiössä suoritettavien korjausten laajuudesta ja niiden kustannuksista.
Hovioikeus totesi, että jos kauppa tehdään sellaisessa vaiheessa, jossa täsmällisiä tietoja tulevista asumiskustannuksista ei ole käytettävissä, myyjän vastuuta arvioitaessa on otettava huomioon, että annettu tieto on luonteeltaan arvio. Tällöin merkitystä on sillä, onko arvio ollut kaupantekoajankohtana vallinneen ja silloin ennakoitavissa olleen tilanteen perusteella asianmukainen.
Asiassa oli riidatonta, että ostajien käytettävissä olivat olleet mm. myyntiesite, yhtiön hallituksen vuoden 2018 kunnossapitotarveselvitys ja isännöitsijäntodistus. Näistä ilmeni ennen kaupantekoa toteutettuja töitä sekä kaupantekohetkellä suunnitteilla tai tiedossa olleita kunnossapito- ja korjaustarpeita.
Hovioikeus katsoi, että ostajat olivat kaupantekohetkellä tienneet, että asunto-osakeyhtiössä oli ennen kaupantekoa tehty merkittävimmät ja yleensä kustannuksiltaan kalleimmat remontit, kuten ikkuna-, julkisivu- ja putkiremontti sekä parvekesaneeraus. Ostajat olivat myös tulleet tietoisiksi ainakin siitä, että yhtiössä oli tarkoitus lähitulevaisuudessa kunnostaa ikkunoita, parvekeovia ja julkisivun rappausta.
HO: Välittäjän arvio ei ollut selvästi virheellinen tai harhaanjohtava
Kiinteistönvälittäjä oli ennen kaupantekoa arvioinut julkisivun kunnostustarpeen vähäiseksi ja kuvannut sitä tavanomaisena huoltotyönä. Hovioikeus totesi, että välittäjän arvio perustui käytettävissä olleisiin asiakirjoihin sekä hänen julkisivusta tekemiinsä havaintoihin. Välittäjä oli myös kertonut ostajalle, että julkisivua oli korjattu vuonna 1997.
Hovioikeuden mukaan välittäjän asiakirjojen perusteella tekemää ilmoitusta siitä, että muutostyössä julkisivua oli tarkoitus vain vähän korjata, ei voitu pitää ainakaan selvästi virheellisenä tietona. Hovioikeus totesi, ettei välittäjä ollut ilmoittanut ostajalle sellaista euromääräistä arviota tulevista korjauskustannuksista, jonka perusteella ostaja olisi voinut perustellusti edellyttää taloudellisen vastuunsa jäävän tietyn määräiseksi.
Hovioikeus katsoi, että asiassa jäi näyttämättä, että ostajille annettu yleisluonteinen arvio vähäisistä korjauksista olisi ollut kaupantekohetkellä vallinneeseen ja ennakoitavissa olleeseen tilanteeseen nähden virheellinen tai harhaanjohtava.
Hovioikeus antoi merkitystä myös sille, että kaupan jälkeen päätettyjen korjaustoimenpiteiden laajuus poikkesi kaupantekohetkellä käsillä olleista suunnitelmista. Osa töistä, kuten vesikaton pinnoitus ja autotallin ovien uusiminen, ei ollut sisältynyt vuoden 2018 kunnossapitotarveselvitykseen tai muuhun selvitykseen. Hovioikeus totesi, että näiltä osin kyse oli ollut sellaisista korjaustoimenpiteistä, joista myyjällä tai välittäjällä ei voinut olla tietoa kaupantekohetkellä.
Hovioikeuden mukaan asunto-osakeyhtiön päätöksentekoon liittyy mahdollisuus päivittää kunnossapitotarveselvityksen sisältöä ja päättää tulevista korjauksista vuosittain kulloisenkin tarpeen mukaisesti. Myös asunnon ostajien voidaan edellyttää varautuvan tähän. Se, että korjaustöitä toteutettiin myöhemmin vuonna 2018 ilmoitetuista suunnitelmista poiketen, ei hovioikeuden mukaan antanut aihetta katsoa, että myyjä tai välittäjä olisi antanut ostajalle asuntokauppalaissa tarkoitetulla tavalla virheellistä tai harhaanjohtavaa tietoa.
Asiaa kokonaisuutena arvioiden hovioikeus katsoi, että kyseessä ei ollut asuntokauppalaissa tarkoitettu taloudellinen virhe.
Hovioikeus kumosi käräjäoikeuden tuomion ja hylkäsi ostajan kanteen. Ostaja velvoitettiin korvaamaan myyjän oikeudenkäyntikulut.
Kommentti: Ostaja kantaa riskin taloyhtiössä suunnitteilla olevien remonttien kustannuksista
Ratkaisu osoittaa, että riski taloyhtiössä suunnitteilla olevan remontin tulevista kustannuksista kuuluu asunnon ostajalle. Kun asiakirjoista on nähtävissä, että taloyhtiössä on tulossa remontti, esim. putkiremontti, julkisivuremontti tai kattoremontti, on ostajan varauduttava siihen, että kustannukset voivat olla huomattavat. Ostajalle ennen kauppaa annettu yleisluontoinen arvio tulevan remontin laajuudesta tai kustannuksista ei helposti muodosta asuntokaupan virhettä, jos annettu tieto ei ole ollut kaupantekohetkellä selvästi virheellinen. Virhe voisi tulla kyseeseen esim. silloin, jos yhtiössä on tieto laajamittaisesta remonttitarpeesta, mutta tästä huolimatta remontti esitetään ostajalle vähäisenä.
Tuomio vahvistaa myös sen, että taloyhtiön hallituksen kunnossapitotarveselvitys seuraavalle viidelle vuodelle on vain arvio, eikä sitova päätös tai ilmoitus yhtiön tulevista remonttitarpeista. Yhtiössä voi ilmetä myös muita kuin kunnossapitotarveselvityksessä mainittuja korjaustarpeita, eikä tämä automaattisesti tarkoita asuntokaupan virhettä. Asiasta voi lukea lisää täältä.