Huoneenvuokralainsäädäntö uudistuu tänä vuonna, kun nykyistä, yli 30 vuotta voimassa ollutta lakia päivitetään. Uudistuksen tavoitteena on selkeyttää vuokrasuhteiden pelisääntöjä, vähentää tulkinnanvaraisuutta ja vastata vuokramarkkinoiden sekä toimintaympäristön muutoksiin. Lain perusperiaatteet säilyvät ennallaan, mutta lakiin on esitetty useita täsmennyksiä ja muutoksia. Tässä kirjoituksessa käydään läpi keskeisiä asuinhuoneiston vuokrausta koskevia muutoksia.
Hallituksen esitys asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain ja liikehuoneiston vuokrauksesta annetun lain muuttamisesta (HE 33/2026) on parhaillaan eduskunnan käsiteltävänä. Lakimuutosten on tarkoitus tulla voimaan 3 kuukauden kuluessa niiden hyväksymisestä, arviolta syksyllä/loppuvuodesta 2026.
Vuokranantajan irtisanomisaika lyhenee
Yksi uudistuksen merkittävimmistä muutoksista koskee vuokranantajan irtisanomisaikaa. Nykyisin vuokranantajan irtisanomisaika on 6 kuukautta, jos vuokrasuhde on ennen irtisanomista kestänyt vähintään vuoden, ja muussa tapauksessa 3 kuukautta. Esityksen mukaan pidempi vuokranantajan irtisanomisaika lyhennetään neljään kuukauteen, ja se tulee sovellettavaksi vasta kahden vuoden yhtäjaksoisen vuokrasuhteen jälkeen. Ehdotettu muutos koskee ainoastaan lain voimaantulon jälkeen tehtyjä vuokrasopimuksia.
Vuokralaisen irtisanomisaika on jatkossakin yksi kuukausi.
Muuttopäivä on jatkossa vuokrasopimuksen päättymispäivä. Nykylain mukaan muuttopäivä on vuokrasopimuksen päättymisen jälkeinen arkipäivä, mutta tätä säännöstä noudatetaan harvemmin.
Muutos parantaa vuokranantajan mahdollisuuksia reagoida muuttuviin tilanteisiin. Vuokralaisten näkökulmasta muutos heikentää asumisturvaa.
Vuokrasopimuksen kestoa koskeva käytäntö otetaan lakiin
Lakiin esitetään säännöstä sopimustyypistä, jossa vuokrasuhde on aluksi määräaikainen ja jatkuu tämän jälkeen toistaiseksi voimassa olevana. Esim. ”Vuokrasopimus on määräaikainen 31.12.2027 saakka ja sen jälkeen voimassa toistaiseksi.” Säännöstä sovelletaan vain lain voimaantulon jälkeen tehtyihin sopimuksiin.
Jatkossa tämän kaltainen sopimus voidaan irtisanoa päättymään aikaisintaan määräajan lopussa, ja vähimmäiskesto sitoo molempia osapuolia. Irtisanomisessa on noudatettava irtisanomisaikaa. Sopimuksen kestosta ja irtisanomisajoista on mahdollista poiketa tuomioistuimen luvalla.
Tämänkaltainen sopimusmalli on ollut jo yleisesti käytössä siten, että toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen irtisanomisoikeutta on rajoitettu ajallisesti. Nykyinen laki ei ole kuitenkaan tällaista mallia tunnistanut. Uusi säännös selkeyttää nykytilaa.
Vuokravakuuden palautukselle määräaika
Vuokravakuutta koskevia säännöksiä selkiytetään. Nykyisin laissa ei ole määräaikaa vuokravakuuden palauttamiselle, mikä on johtanut viivästyksiin ja epäselvyyksiin.
Lakiin lisätään yksityiskohtaiset säännökset vuokravakuuden käytöstä ja palauttamisesta. Vakuus olisi pääsääntöisesti palautettava tai sen pidättämisestä ilmoitettava 14 päivän kuluessa vuokrasuhteen päättymisestä tai asunnon hallinnan palauttamisesta. Ilmoituksesta on käytävä ilmi vakuudella katettavan saatavan peruste sekä kohtuudella vaadittavalla tavalla tehty arvio sen määrästä.
Lisäksi säädetään nimenomaisesti vuokranantajan vahingonkorvausvastuusta tilanteissa, joissa vakuus pidätetään perusteettomasti. Säännökset ovat pakottavia vakuuden asettajan hyväksi.
Käytännössä muutos turvaa vuokralaisen oikeuksia ja ohjaa vuokranantajia nopeampaan menettelyyn vakuuden palauttamisessa.
Vuokrankorotuksista ilmoitettava etukäteen kirjallisesti
Vuokrankorotuksia koskevaa sääntelyä täsmennetään vuokralaisten aseman parantamiseksi. Vuokranantajan olisi jatkossa aina ilmoitettava vuokralaiselle vuokrankorotuksesta kirjallisesti etukäteen. Korotettu vuokra voisi tulla voimaan aikaisintaan kuukauden kuluttua ilmoituksesta, eikä takautuvia vuokrankorotuksia saisi periä.
Vuokrasuhteen päätyttyä huoneistoon jäänyt omaisuus
Huoneistoon jäävän vuokralaisen irtaimiston käsittelyä helpotetaan tilanteissa, joissa vuokralainen on lähtenyt asunnosta vapaaehtoisesti. Säännös ei koske tilanteita, joissa on haettava häätöä.
Jos huoneistoon tai siihen liittyvään ulko- tai sisätilaan jää vuokrasuhteen päätyttyä vuokralaisen omaisuutta, eikä vuokralainen enää käytä huoneistoa eikä ota omaisuutta haltuunsa määräajassa, omaisuus siirtyy määräajan kuluttua vastikkeetta vuokranantajalle. Vuokranantaja voi kuitenkin heti hävittää jätteet ja muun selvästi arvottoman omaisuuden, paitsi jos kyse on valokuvista, asiakirjoista tai muista vastaavista esineistä.
Em. määräaika on 1 kuukausi siitä, kun vuokranantaja on ilmoittanut vuokralaiselle omaisuudesta ja sen omistusoikeuden siirtymisestä. Jos ilmoitusta ei saada toimitettua vuokralaiselle, määräaika on 4 kuukautta siitä, kun vuokralainen jätti huoneiston, tai, jos luotettavaa selvitystä tästä ajankohdasta ei ole saatavilla, siitä, kun vuokranantaja sai huoneiston haltuunsa.
Sähköinen asiointi helpottuu
Uudistuksessa huomioidaan nykyiset sähköiset asiointitavat. Lakiin esitetään säännöstä siitä, että kirjallisena sopimuksena, varoituksena tai ilmoituksena pidetään myös sähköistä sopimusta, ilmoitusta tai varoitusta, joka on yleisesti tallennettavissa ja toisinnettavissa olevassa sähköisessä muodossa käyttötarkoituksensa kannalta asianmukaisen ajan. Varoitus ja irtisanomis- tai purkuilmoitus on jatkossakin annettava tiedoksi todisteellisesti. Tällöinkin sähköinen tiedoksiantotapa on mahdollinen laissa säädettävillä edellytyksillä.
Muita uudistuksia
Lakimuutos sisältää useita muitakin uudistuksia, joita ei käsitellä tässä. Esim. jatkossa tupakointi asuinhuoneistossa ja siihen kuuluvilla tiloilla olisi sallittua vain vuokranantajan luvalla. Aiemmin tupakointi oli sallittua, ellei sitä erikseen kielletty.
Yhteenveto
Asunnon vuokrasuhteen perusperiaatteet säilyvät ennallaan, mutta lakimuutokset selkiyttävät ja osin muuttavat joitakin menettelytapoja sekä oikeuksia ja velvollisuuksia. Osa muutoksista, kuten vuokranantajan irtisanomisajan lyheneminen, koskee vain lain voimaantulon jälkeen tehtyjä vuokrasopimuksia, ja osa muutoksista koskee myös aiemmin solmittuja vuokrasopimuksia. Uudistuksen voimaantulon yhteydessä vuokrasopimukset ja sopimuspohjat kannattaa käydä läpi ja varmistaa, että ne ovat uusien säännösten mukaisia. Tulevina vuosina vuokrasuhdetta irtisanottaessa vuokranantajan on muistettava varmistaa, sovelletaanko vanhan vai uuden lain mukaista irtisanomisaikaa.