Asunnon ostajan ja myyjän tietopankki

Asianajotoimisto Alfa Oy

Tämä on Asianajotoimisto Alfan talojuristien blogi, jota kirjoittavat asianajajat Tiina Koskinen-Tammi ja Leena Laurila.

Ilmoittaudu maksuttomiin webinaareihimme Tilaa maksuttomia oppaitamme

Talokaupan oikeusturva on myyjän ja ostajan yhteinen asia

Helsingin Sanomien mielipideosastossa kyseltiin torstaina 26.1.2023, onko omakotitalon myyjällä oikeusturvaa. Kirjoittajat (VT Hannele Kerola ja KTT Timo Rauhanen) viittasivat tapauksiin, joissa kaupanteon jälkeen vanhasta omakotitalosta löytyy ongelmia ja myyjä joutuu maksamaan ostajalle suuria korvauksia. Kirjoitukseen julkaistiin pari vastauskirjoitusta, joissa kommentoitiin, että myyjällä on oikeusturvaa (LKV Jani Pakanen) tai että myyjän oikeusturvassa on parantamisen varaa (AA Janne Palmula). Tässä talojuristien kommentti asiaan.

Talokauppojen turvaamiseksi ja kuntotarkastusten kehittämiseksi on toteutettu viimeisen kymmenen vuoden aikana useita hankkeita, viimeisimpänä Hengitysliiton vetämä ja valtioneuvoston tutkimus- ja selvitystoiminnan rahoittama Sisäilmaongelmia kohdanneiden auttaminen ja tukeminen -hanke vuosina 2020-2021. Talokaupan oikeusturvan ongelmat on tunnistettu jo pitkän aikaa ja niiden ratkaisemiseksi on esitetty toimenpiteitä mm. talokauppoja tekevien tietoisuutta lisäämällä ja asenteisiin vaikuttamalla sekä kuntotarkastuksia kehittämällä.

Omakotitalokauppoja tehdään vuosittain noin 15.000, ja niistä riitautuu vuosittain noin 1.000 tapausta. On hyvä pitää mielessä, että isossa kuvassa vain pieni osa kaupoista johtaa riitaan. Riitoja aiheutuu yleisimmin vuosikymmeniä vanhojen talojen kaupoista. Vanhat talot ovat huonokuntoisempia kuin uudet talot, niissä on jo luonnostaan enemmän korjaustarpeita, niiden rakenteet ovat jo iäkkäitä ja usein tunnettuja riskirakenteita luonteeltaan. Vanhat talot ovat yleensä edullisempia kuin uudet. Yleisimmin ongelmia aiheuttavat vanhojen talojen kosteus- ja mikrobivauriot. Vanhojen omakotitalojen kaupan jälkeen ilmi tulevat kosteusvauriot ovat ostajan ja myyjän yhteinen ongelma, vaikka he riitatapauksessa vastakkain ovatkin. Sama henkilö välillä myy ja välillä ostaa. Talokaupan turvan parantaminen on sekä ostaja että myyjän intressi, eikä tule ajatella että toista heistä pitää erityisesti suojella toisen kustannuksella.

Yleensä riitatapauksissa kyse on luonteeltaan salaisista virheistä, joista niin ostaja kuin myyjäkään eivät ole olleet tietoisia ennen kauppaa. Virheen välttämättömien korjauskustannusten määrää käytetään apuvälineenä hinnanalennuksen määrän määrittämisessä. Hinnanalennuksen määrässä huomioidaan virheen korjaamisesta aiheutuva tasonparannus. Kauppa voidaan purkaa vain, jos virhe on olennainen. Kaupan purkaminen on melko harvinaista. Maakaaressa säädelty kiinteistön virhevastuu ei ole oikeudellisin termein ”ankaraa vastuuta”, vaikka se saattaa myyjästä tuntua ankaralta. Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuden tulkinta on puolestaan tiukentunut viime vuosina korkeimman oikeuden ennakkopäätöksissä.

Ei ole tullut esille, että kirjoittajien epäilemällä tavalla juuri asianajajat olisivat moottorina rakennusten tutkimiselle kaupan jälkeen. Useimmiten riitatilanne lähtee liikkeelle jostakin omistajan eli ostajan hajuhavainnosta tai oireilusta talossa ja sen jälkeen tehdystä kuntotutkimuksesta. 

Tätä nykyä suurin osa riitatapauksista sovitaan joko asianosaisten kesken tai tuomioistuinsovittelussa. Oikeudenkäynnissä ratkaistaan vain pieni osa tämän tyyppisistä riidoista, koska oikeudenkäynti on hidas, kallis ja epävarma tapa saada juttuun ratkaisu. Kuluttajariitalautakunta on vähintään yhtä hidas kuin käräjäoikeus. Riidanratkaisuelinten suosittelemisen sijaan hankkeissa on todettu, että järkevimpiä olisivat toimenpiteet, joilla yritettäisiin jo syntyneen riidan ratkaisemisen sijaan ennalta ehkäistä riitoja. Kaupan osapuolten pitäisi jo etukäteen tiedostaa vanhojen talojen, ominaisuudet, rakenteiden odotettavissa olevat käyttöiät, riskirakenteet ja korjaustarpeet sekä myös varautua niihin taloudellisesti. Näitä asioita olisi hyvä pohtia ennen kauppaa eikä vasta sen jälkeen.

Uskaltaako vanhan omakotitalon myydä?

Toisin kuin mielipidekirjoittajat epäilivät, vanhankin omakotitalon uskaltaa edelleen myydä, muutenkin kuin purkukuntoisena tai polkuhintaan. Oleellista on selvittää rakennuksen kunto, riskit ja tulevat korjaustarpeet mahdollisimman hyvin ennen kauppaa, jolloin vältytään puolin ja toisin ikäviltä yllätyksiltä kaupan jälkeen. Vastuunjaosta tai -rajoituksista on myös mahdollista sopia kauppakirjassa. Luonnollisesti huonokuntoisen vanhan talon kauppahinta on alhaisempi kuin hyväkuntoisen vanhan talon, mutta on parempi niin myyjän kuin ostajankin kannalta, että kunto tulee selville jo ennen kauppaa, eikä vasta kaupan jälkeen, jolloin se voi johtaa kalliiseen ja myös henkisesti raskaaseen kiinteistökauppariitaan.

<< Palaa edelliselle sivulle


Jaa sivu somekanavissasi: