Blogivieras, asuntokaupan kuntotarkastaja AKK (FISE) ja rakennusinsinööri Satu Lindgren Kotitarkastukset Oy:stä kertoo kirjoituksessaan, miksi kaupanteossa ei kannata kiirehtiä liikaa, ja miksi kuntotarkastusraporttiin kannattaa perehtyä huolellisesti.
Asuntokauppa on monelle elämän suurimpia päätöksiä. Silti yhä useampi kauppa tehdään tilanteessa, jossa käytännössä ei ole aikaa pysähtyä ja arvioida kokonaisuutta.
Näen työssäni asuntokaupan kuntotarkastajana jatkuvasti tilanteita, joissa ostaja yrittää tehdä päätöksiä liian vähäisillä tiedoilla ja liian nopeasti. Useimmiten kyse on inhimillisestä tilanteesta: pelätään, että asunto menee sivu suun, jos jäädään miettimään liian pitkäksi aikaa. Juuri siinä kohtaa syntyy usein asuntokaupan vaarallisin yhdistelmä eli kiire ja tunteiden avulla tehdyt nopeat päätökset.
Asuntokaupassa kiire ei yleensä näy vain aikatauluissa. Kuntotarkastusraportti saatetaan silmäillä nopeasti läpi vasta illalla, ennen tarjouksen jättämistä tai sovittua kauppapäivää. Lisätutkimussuosituksia ei ehditä selvittää kunnolla tai ne sivuutetaan herkästi. Riskirakenteita vähätellään, koska “talo tuntui hyvältä, ei ollut hajuja ja olisihan vauriot jo näkyneet sisäpinnoilla, jos jotakin olisi”. Joskus raportista haetaan tiedostamatta enemmän vahvistusta jo syntyneelle ostopäätökselle, kuin kokonaiskuvaa rakennuksen kunnosta.
Tämä on täysin ymmärrettävää. Kun perhe on etsinyt kotia pitkään, lapset ovat jo valinneet omat huoneensa mielessään ja pankin päätös on vihdoin saatu. Silloin järkevän harkinnan ylläpitäminen muuttuu vaikeaksi. Ongelma on kuitenkin siinä, että rakennus ei reagoi tunteisiin. Rakennuksen tekninen kunto ei muutu paremmaksi sillä perusteella, että ostaja haluaa kaupan onnistuvan. Riskirakenne ei poistu odottamalla. Joskus juuri ne havainnot, jotka sivuutetaan kiireessä, muodostuvat myöhemmin koko riidan keskiöksi. Moni myöhempi asuntokauppariita ei välttämättä synny siitä, ettei tietoa olisi ollut olemassa. Joskus ja useinkin ongelma on ollut kirjattuna raporttiin jo ennen kaupantekoa, mutta tilanteessa ei ole pysähdytty aidosti miettimään, mitä havainto käytännössä tarkoittaa.
Tässä kohtaa kuntotarkastuksen merkitys ymmärretään usein väärin. Kuntotarkastus ei ole ostoturvavakuutus eikä lupaus siitä, ettei rakennuksessa olisi piileviä ongelmia. Sen tarkoitus on tuoda näkyväksi riskejä, havaintoja ja epävarmuuksia, jotta ostaja voisi tehdä päätöksen käytettävissä olevan tiedon perusteella sekä peilata havaintoja omiin resursseihinsa, niin rahallisesti kuin ajallisestikin. Käytännössä kuntotarkastus toimii parhaimmillaan silloin, kun sen jälkeen jää vielä aikaa ajatella ja reagoida lisätutkimussuosituksiin.
Juuri ajan puute muodostuu nykyisessä asuntokaupassa ongelmaksi. Nopeat tarjouskierrokset, paine tehdä päätöksiä saman päivän aikana ja ajatus siitä, että “muitakin ostajia on”, voivat johtaa siihen, että lisäselvityksistä luovutaan kokonaan. Kiire näkyy joskus myös siinä, ettei kuntotarkastajan valintaan enää ehditä perehtyä kovin tarkasti. Tarkastaja pyritään löytämään nopeasti, jotta kauppaprosessi etenisi ilman viivästyksiä. Tällöin aikaa ei välttämättä jää selvittää tarkemmin tarkastajan kokemusta, toimintatapoja, raportoinnin laajuutta tai sitä, millä tavoin mahdolliset riskihavainnot ja lisätutkimustarpeet tuodaan esiin. Asuntokaupassa juuri tällaisilla yksityiskohdilla voi kuitenkin olla myöhemmin suuri merkitys siihen, kuinka hyvin kaupan osapuolet ovat ymmärtäneet rakennuksen kuntoon liittyvät epävarmuudet ennen päätöksentekoa.
Kiire ei kuitenkaan synny aina vain ostajan puolella. Moni myyjä elää samanaikaisesti oman muuton, uuden asunnon kaupanteon, väliaikaisjärjestelyiden tai taloudellisten aikataulupaineiden keskellä. Jos uusi koti on jo ostettu tai muuttopäivä sovittu, paine saada kauppa nopeasti maaliin voi kasvaa merkittävästi myös myyjän näkökulmasta. Silloin lisätutkimukset tai pidempi harkinta-aika saatetaan helposti nähdä viivästyksenä, vaikka niiden tarkoitus olisi varmistaa, että kaikki osapuolet ymmärtävät tilanteen mahdollisimman hyvin ennen päätöksiä.
Silloin myös juridiset riskit kasvavat merkittävästi. Jos rakennuksessa ilmenee myöhemmin vaurioita tai puutteita, arviointi kohdistuu usein siihen, mitä ostajalla olisi pitänyt olla tiedossa ennen kaupantekoa ja miten selonottovelvollisuus on toteutunut. Tässä vaiheessa moni havahtuu liian myöhään siihen, että kiire ei varsinaisesti säästänyt aikaa, se vain siirsi ongelmat myöhemmäksi.
Asuntokaupassa pitäisi ehkä hyväksyä yksi epämiellyttävä ajatus aiempaa paremmin: joskus turvallisin päätös on yksinkertaisesti hidastaa ja havahtua miettimään tarkemmin kauppatilanteessa. Lisätutkimusten pyytäminen ei tarkoita hankalaa ostajaa. Kuntotarkastusraportin rauhallinen läpikäynti ei tarkoita epäluottamusta myyjää kohtaan. Eikä muutaman päivän harkinta yleensä ratkaise sitä, onnistuvatko hyvät kaupat vai eivät. Sen sijaan ne voivat ratkaista, ymmärtääkö ostaja todella, mitä on ostamassa.
Asuntokaupassa tunne kuuluu asiaan. Kyse on kodista, elämäntilanteesta ja tulevaisuudesta. Mutta juuri siksi päätöksenteossa pitäisi olla mukana myös riittävästi aikaa, tietoa ja mahdollisuus pysähtyä tuomitsematta tai pelkäämättä, että kaupat menevät ohi suun. Liian vähän saan puheluita kuntotarkastuksen jälkeen kuntotarkastukseen liittyvistä havainnoista, niiden merkityksestä ja tärkeydestä. Itse tarkastajana yritän selittää havainnot auki tarkastuskohteessa mahdollisimman selkeästi ja maanläheisesti, mutta uskaltaisin väittää, ettei maallikko aina ymmärrä havaintojen merkitystä ja laajuutta.
Veikkaan, että ongelma on myös vähän suomalaisten luonteessa ”en minä kehtaa soittaa kuntotarkastajalle enää, koska silloin paljastaisin, etten ymmärtänyt mitään kuntotarkastuksen havainnoista ja suosituksista”. Ajattelutapa on todella vaarallinen ja tästä häpeästä pitäisi ehdottomasti päästä kaikkien eroon. Kuntotarkastajalle pitää voida soittaa ilman häpeää ja esittää kaikki mieltä askarruttavat kysymykset, oli sitten kysymyksessä myyjä tai ostaja. Sitä varten kuntotarkastuspalvelu tilataan. Kiireessä tehdyissä kaupoissa suurin riski ei usein ole itse rakennus, vaan se, ettei kukaan enää ehtinyt kysyä oikeita kysymyksiä ennen allekirjoituksia. Tähän toivoisin muutosta.
|
Satu Lindgren rakennusinsinööri, asuntokaupan kuntotarkastaja AKK (FISE) |
 |
Satu Lindgren on koulutukseltaan rakennusinsinööri ja talonrakentaja. Hänellä on myös asuntokaupan kuntotarkastajan pätevyys (AKK FISE). Rakennusalalla Satu on toiminut miltei 20 vuotta. Uraa hän on luonut lähinnä korjausrakennuspuolella pääkaupunkiseudulla. Satu on Kotitarkastukset Oy:n toimitusjohtaja ja tekee päivätyökseen asuntokaupan kuntotarkastuksia yksinyrittäjänä.